Umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-390 Kodeksu cywilnego. W myśl przepisów przez umowę przedwstępną strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej (np. sprzedaży, o dzieło). Umowa przedwstępna, sama będąc umową zobowiązującą, stanowi zatem drogę dojścia do zawarcia różnych zamierzonych przez strony umów przyrzeczonych (definitywnych, zwanych także “stanowczymi”).
Pobierz darmowy wzór umowy przedwstępnej sprzedaży w formacie pdf i docx!
Czym charakteryzuje się umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna spełnia funkcję przede wszystkim gwarancyjną zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, której podpisanie w danym momencie nie jest z jakichś przyczyn możliwe albo dogodne.
Umowa przedwstępna powinna zawierać istotne założenia umowy definitywnej. W przypadku umowy sprzedaży jest to określenie podmiotów i przedmiotu/ów umowy, ceny oraz terminu.
Skutki niezawarcia umowy przyrzeczonej
Przyczyny niezawarcia umowy przyrzeczonej mogą być zróżnicowane. Najczęstszym powodem braku zawarcia zobowiązania jest uchylanie się jednej ze stron od kontraktowania.
Na gruncie prawa cywilnego stronie poszkodowanej przysługują dwie opcje zabezpieczenia się na tę okoliczność.
Jedną z nich jest opcja z tzw. “skutkiem słabszym”. Polega ona na tym, że uprawniony kontrahent na mocy art. 390 k.c. może żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej.
Ograniczenie roszczenia o naprawienie szkody do tej, jaką uprawniony poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy, oznacza, że może on domagać się tylko zwrotu wydatków poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej i niezbędnych wydatków do zawarcia umowy przyrzeczonej. Przede wszystkim mowa tutaj o wszelkich kosztach i wydatkach poniesionych w związku z zawarciem umowy przyrzeczonej. Omawiany przepis określa zatem jedynie rozmiar odszkodowania dla poszkodowanej strony. Za podstawę odpowiedzialności odszkodowawczej przyjąć należy art. 471 Kodeksu cywilnego (wyrok Sądu Apelacyjnego, I ACa 1548/2012).
Ponadto, w ramach swobody zawierania umów, strony mogą także odmiennie określić zakres odszkodowania.
Z kolei druga opcja zakłada tzw. “skutek silniejszy”, który ma zastosowanie w sytuacji, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy. Strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej w trybie sądowym.
Należy mieć na uwadze, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.
Czy umowa przedwstępna się przedawnia?
Umowa przedwstępna się przedawnia. Przedawnia się w rok od daty zawarcia przyrzeczonej umowy. Jeżeli wniosek o zawarcie umowy przyrzeczonej zostanie odrzucony, sąd może odroczyć ten termin. Po uprawomocnieniu się orzeczenia sądu umowa ulega przedawnieniu. Stanowi o tym art. 390 § 3 k.c.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży?
1. Data i miejsce zawarcia umowy
2. Strony umowy
Osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, które na mocy prawa zyskały zdolność prawną (możliwość bycia podmiotem prawa) mogą być stronami umowy. Dane zamieszczone w umowie powinny umożliwiać ich bezproblemową identyfikację. W kwestii osób fizycznych niezbędne minimum weryfikacyjne spełnia podanie takich danych jak: imię, nazwisko, adres zamieszkania, nr dowodu tożsamości, opcjonalnie PESEL. W kwestii osób prawnych będzie to podanie nazwy, adresu siedziby, NIP oraz dane osoby reprezentującej dany podmiot.
3. Przedmiot sprzedaży
Przedmiotem umowy sprzedaży mogą być m.in. prawo własności rzeczy, energia, zbywalne prawa oraz zbiory (czyli kompleks rzeczy i praw np. przedsiębiorstwo czy spadek). Rzeczy mogą być oznaczone indywidualnie (np. samochód sprzedającego) lub rodzajowo (np. 4 tony jabłek). Za szczególny rodzaj rzeczy uznaje się obcy pieniądz (walutę). Podział rzeczy na ruchome lub nieruchomości skutkuje spełnieniem dodatkowych kwestii formalnych - np. akt notarialny w przypadku sprzedaży nieruchomości.
W praktyce przedmiot sprzedaży powinien być szczegółowo opisany, by nie było żadnych wątpliwości co do jego identyfikacji. Przykładowo sprzedaż samochodu będzie obwarowana podaniem jego marki, rodzaju, daty produkcji, pojemności silnika, koloru oraz nadane mu indywidualne numery VIN.
4. Cena sprzedaży
Sprzedaż ma charakter odpłatny, w związku z czym w umowie musi być określona cena sprzedaży wyrażona w jednostkach pieniężnych. Brak jej podania w umowie, skutkuje potraktowaniem czynności prawnej jako umowy darowizny.
Jeżeli strony ustalą płatność inną niż z elementem pieniężnym, wówczas możemy mieć do czynienia z umową zamiany.
Sprzedaż może nastąpić w formie gotówkowej bądź bezgotówkowej (np. przelew).
5. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej
Zawierając umowę przedwstępną należy mieć na uwadze konieczność określenia w niej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.
Zgodnie z brzmieniem art. 389 § 2 k.c., jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.
W przypadku, gdy obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, wówczas strony wiąże termin wyznaczony tą z nich, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.
Należy pamiętać o tym, że jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. W praktyce warto ubiegać się o swoje prawa także w formie przedsądowych wezwań nim upłynie czas na jej skuteczne zawarcie.
6. Zadatek, zaliczka (postanowienia fakultatywne)
Następstwa wpłacenia zadatku i zaliczki są zgoła odmienne.
Obie formy zostały uregulowane w Kodeksie cywilnym – zadatek w art. 394, zaś zaliczka w części kodeksu o wykonywaniu umów wzajemnych (art. 487-497).
Jeżeli umowa przyrzeczona sprzedaży dojdzie do realizacji, wówczas zadatek jest zaliczany na poczet świadczenia strony, która go dała. Zadatek powinien być zwrócony w całości stronie, która go dała w następujących sytuacjach:
- rozwiązania umowy przez obie strony umowy,
- gdy niewykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności,
- gdy obie strony ponoszą odpowiedzialność.
Zgodnie z regułą cywilistyczną zadatek dany przy zawarciu umowy ma oznacza, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała - może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Natomiast wpłacona zaliczka zostaje zaliczona na poczet należnego świadczenia, w przeciwnym razie strona może domagać się jej zwrotu oraz naprawienia szkody.
Reasumując, zadatek zabezpiecza wykonanie umowy, a zaliczka jest jedynie częścią zapłaconej ceny przedmiotu umowy sprzedaży.
7. Podpisy stron
