Podatek od nieruchomości ma charakter zobowiązania majątkowego. Przede wszystkim obciąża właścicieli nieruchomości. Przy czym warto pamiętać, że stan techniczny nieruchomości może być różny. W naszym dzisiejszym artykule zastanowimy się, czy należy opłacać podatek od nieruchomości dla budynku do rozbiórki?
Powstanie i wygaśnięcie obowiązku podatkowego w podatku od nieruchomości
Jak już wskazaliśmy na wstępie, podatek od nieruchomości opłaca właściciel zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.
Przedmiotem opodatkowania jest natomiast grunt, budynek lub budowla.
Jak czytamy w art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, przez budynek należy rozumieć obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
Natomiast obiekt budowlany to budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.
Zwróćmy zatem uwagę, że dla wystąpienia przedmiotu opodatkowania wystarczające jest, aby obiekt budowlany posiadał dach, fundamenty oraz był trwale związany z gruntem. Przedstawiona definicja w żaden sposób nie odnosi się do stanu technicznego budynku.
Jeżeli chodzi natomiast o kwestię powstania oraz wygaśnięcia obowiązku podatkowego, to należy zaznaczyć, że obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku.
Jeżeli okolicznością, od której jest uzależniony obowiązek podatkowy, jest istnienie budowli albo budynku lub ich części, obowiązek podatkowy powstaje 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona bądź w którym rozpoczęto użytkowanie budowli albo budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem.
Natomiast obowiązek podatkowy wygasa z upływem miesiąca, w którym ustały okoliczności uzasadniające ten obowiązek.
Podatek od nieruchomości dla budynku do rozbiórki
Jak zatem widać kluczowe dla wystąpienia przedmiotu opodatkowania jest spełnienie kryteriów budynku określonych w art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Dopóki zatem będziemy mieli do czynienia z konstrukcją trwale związaną z gruntem posiadającą fundamenty, ściany oraz dach, mamy do czynienia z obowiązkiem podatkowym.
Decydujące znaczenie ma zatem fizyczna likwidacja budynku.
W zakresie obrony tak postawionej tezy należy odnieść się do wyroków sądów administracyjnych, które wielokrotnie analizowały przypadek budynku przeznaczonego do rozbiórki.
Jak możemy przeczytać w wyroku WSA w Poznaniu z 28 maja 2010 roku (III SA/Po 106/10), sąd wskazał, że obowiązek podatkowy nie istnieje po zakończeniu prac rozbiórkowych obiektu, jednakże prace te najczęściej są rozciągnięte w czasie, wobec czego jeszcze przed definitywnym zakończeniem rozbiórki może dojść do wygaśnięcia obowiązku podatkowego na skutek utraty przez obiekt podlegający rozbiórce cech konstytutywnych budynku w rozumieniu ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.
Jak natomiast możemy przeczytać w wyroku WSA w Gdańsku z 28 września 2016 roku (I SA/Gd 1040/15), dopóki istnieje fundament, ściany i dach, budynek jest opodatkowany podatkiem od nieruchomości. Sam fakt przeznaczenia budynku do rozbiórki, a nawet jego zły stan techniczny czy też brak przydatności do użytkowania nie są wystarczające do uznania, że dany obiekt nie stanowi budynku w rozumieniu wyżej wymienionej ustawy i nie podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.
Obowiązek podatkowy nie istnieje dopiero po zakończeniu prac rozbiórkowych obiektu, chyba że przed zakończeniem rozbiórki obiekt utraci cechy konstytutywne budynku w rozumieniu ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.
To zatem oznacza, że sam fakt zadeklarowania zamiaru rozbiórki budynku nie daje podstaw do nieopodatkowania budynku podatkiem od nieruchomości.
Podobnie nieużytkowanie budynku – z uwagi na planową rozbiórkę – nie ma wpływu na obowiązek podatkowy. Dopiero rozebranie nieruchomości ma wpływ na podatek od nieruchomości. Tak długo, jak w sensie fizycznym istnieje nieruchomość, czyli nie uzyskano pozwolenia na rozbiórkę i nie zrealizowano tego pozwolenia, istnieje obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości.
Przykład 1.
Podatnik będący właścicielem budynku z uwagi na jego zły stan zaprzestał jego użytkowania i przeznaczył go do rozbiórki. Jednakże takie okoliczności nie uzasadniają jeszcze wygaśnięcia obowiązku podatkowego w zakresie podatku od nieruchomości.
Przykład 2.
Podatnik będący właścicielem budynku w styczniu 2022 roku rozpoczął rozbiórkę budynku. W lutym rozebrano dach oraz zburzono ściany. Rozbiórka zakończyła się w połowie kwietnia. W takim przypadku obowiązek podatkowy wygasa z końcem lutego, ponieważ to wtedy obiekt utracił swoje konstrukcyjne cechy.
Dodatkowo wskażmy, że do wygaśnięcia obowiązku podatkowego nie dochodzi również w przypadkach, gdy konieczność rozbiórki wynika ze zdarzeń losowych.
Jak możemy przeczytać w wyroku NSA z 6 września 2018 roku (II FSK 2332/16), nie można przyjąć, że okoliczność zalania lokalu przez wodę deszczową jest powodem, by nie płacić podatku od nieruchomości. Usterka, która uzasadniałaby obniżenie wysokości podatku, musiałaby mieć charakter trwały. Zalanie przez wodę i wszczęty remont nie są przeszkodami trwałymi w użytkowaniu. Zaistniałe uszkodzenia można usunąć, a zakończenie remontu zależne jest od woli, chęci i środków, jakimi strona dysponuje.
Przykład 4.
Budynek będący własnością podatnika uległ podtopieniu. Podatnik ocenił, że remont będzie nieopłacalny, w związku z czym przeznaczył go do rozbiórki. Sam fakt przeznaczenia do rozbiórki nie uzasadnia jeszcze wygaśnięcia obowiązku podatkowego. Nawet pomimo wystąpienia siły wyższej, jaką jest powódź.
Podsumowując powyższe, możemy zatem wskazać, że sam fakt zgłoszenia rozbiórki budynku nie stanowi przesłanki do uznania danego budynku za niezwiązany z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Obiekt budowlany, mieszczący się w definicji budynku, pozostaje budynkiem w rozumieniu przepisów tej ustawy nawet wówczas, gdy ze względów technicznych, prawnych czy faktycznych nie jest i nie może być wykorzystywany, w tym zgodnie z jego przeznaczeniem. Brak okien, schodów wewnętrznych czy części dachu lub ogólna dewastacja budynku, pozbawienie znajdujących się w nim lokali mediów czy jego porzucenie lub niewykorzystywanie nie powoduje utraty przez taki obiekt budowlany cech budynku.
Tak też orzekł NSA w wyroku z 14 grudnia 2021 roku (III FSK 4589/21).
Właściciele budynków muszą więc mieć na uwadze, że dopiero wykonanie rozbiórki, która pozbawia obiekt budowlany elementarnych cech konstrukcyjnych (dachu, ścian, fundamentów), spowoduje brak konieczności uiszczania podatku od nieruchomości.
