Podatek od nieruchomości – kto musi płacić i jak się go wylicza?

Dla wielu osób posiadanie własnej nieruchomości, niezależnie od tego, czy chodzi tu o mieszkanie, dom z ogrodem, grunty orne czy te przeznaczone pod budowę, jest spełnieniem marzeń. Jedni nabywają ją pod użytek własny, inni w celach zarobkowych. Bez względu na rodzaj owych nieruchomości każda z nich ma aktualnie horrendalnie wysoką wartość. A jak wiemy, wszystko, co przedstawia jakąś wartość, musi zostać opodatkowane. Nie inaczej jest z omawianym rodzajem dóbr. Im większe mieszkanie, dom czy działka, tym należy przygotować się na wyższe obciążenie fiskalne. Czy jednak podatek od nieruchomości tyczy się wszystkich typów nieruchomości, czy może istnieją takie, które są zwolnione spod opodatkowania?

Podatek od nieruchomości a obowiązek podatkowy

Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych (dalej jako „ustawa”) – jak sama nazwa wskazuje – podatek od nieruchomości dotyczy nieruchomości. Jednak nie wszystkie z nich podlegają pod ten rodzaj podatku, czego przykładem są grunty rolne (podlegające pod ustawę o podatku rolnym) oraz leśne (podlegające pod ustawę o podatku leśnym), niektóre zaś w ogóle zostały wyłączone spod opodatkowania, np. nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa, które wchodzą w skład Zasobu Nieruchomości. W niniejszym artykule przedstawimy sytuację prawo-podatkową nieruchomości podlegających pod wspomnianą ustawę o podatkach i opłatach lokalnych i wskażemy, kto jest obowiązany do uiszczania podatku, ile wynoszą stawki tego obciążenia i jak się je wylicza.

Pojęcie „obowiązku podatkowego” zostało zdefiniowane w Ordynacji podatkowej. Zgodnie z jej art. 4. obowiązkiem podatkowym jest nieskonkretyzowana powinność poniesienia przymusowego świadczenia pieniężnego w związku z zaistnieniem zdarzenia określonego w ustawie. Zakres podmiotowy obowiązku podatkowego, przedmiot opodatkowania, moment powstania obowiązku podatkowego oraz stawki podatkowe określają ustawy podatkowe (tj. ustawy szczegółowe). Analizując ustawę o podatkach i opłatach lokalnych, uznać należy, że rada gminy – jako organ uchwałodawczy – nie ma kompetencji do ustanawiania nowych podatków lub modyfikowania tych już istniejących. Obowiązek podatkowy wprowadzony innym aktem niż ustawa jest bezwzględnie nieważny. Uchwały lub zarządzenia rady gmin wprowadzające różnego rodzaju „parapodatki” lub opłaty komunalne czy środowiskowe są nieważne. Określając stawki podatku, organy gminy nie mogą natomiast wychodzić poza ustawowe ramy, tj. ustalać ich poza maksymalne wartości. Nie mają prawa również do znoszenia lub zawieszania danego obowiązku podatkowego bądź przenoszenia na inny podmiot niż ten wskazany przez ustawodawcę.

Od jakich nieruchomości należy uiszczać podatki?

Zgodnie z art. 2 ustawy opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają następujące nieruchomości lub obiekty budowlane:

1. grunty;
2. budynki lub ich części;
3. budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Ustawa nie posiada jednak ścisłej definicji „nieruchomości”. W związku z tym przyjmuje się, iż należy ją wywodzić z Kodeksu cywilnego (dalej jako kc). Zgodnie z art. 46 § 1 kc nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Dodatkowo, jak stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z 12 marca 2002 roku (sygn. akt: III ZP 34/01), definicja z kc nie obejmuje całości przedmiotu opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Uzupełnić ją należy o obiekty budowlane, za wyjątkiem obiektów małej architektury, również te, które nie stanowią nieruchomości ani też jej części składowej.

Nieruchomości wyłączone spod opodatkowania

Jak zostało to zaznaczone na wstępie, nie każda nieruchomości jest ustawowo obciążona przymusem fiskalnym. Opodatkowaniu nie podlegają:

• użytki rolne oraz lasy, za wyjątkiem tych zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej;
• nieruchomości będące własnością państw obcych lub organizacji międzynarodowych albo przekazane im w użytkowanie wieczyste, na mocy ustaw, umów lub zwyczajów międzynarodowych;
• grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi, z wyjątkiem gruntów pod wodami jezior lub zbiorników sztucznych;
• grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi;
• nieruchomości lub ich części zajęte na potrzeby organów jednostek samorządu terytorialnego, w tym urzędów gmin, starostw powiatowych, urzędów związków metropolitalnych i urzędów marszałkowskich;
• grunty zajęte pod pasy drogowe dróg publicznych w rozumieniu przepisów o drogach publicznych oraz zlokalizowane w nich budowle – z wyjątkiem związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej innej niż utrzymanie dróg publicznych lub eksploatacja autostrad płatnych;
• nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa, które wchodzą w skład Zasobu Nieruchomości.

W praktyce największe trudności w interpretacji przysparza art. 2 ust. 2 ustawy odnoszący się do gruntów rolnych i lasów. Wykładnia tego przepisu wskazuje, że aby móc opodatkować daną nieruchomość (grunt) omawianym rodzajem podatku, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy nie podlega on już opodatkowaniu podatkiem rolnym lub leśnym. Duże znaczenie ma tutaj klasyfikacja ewidencji gruntów i budynków. Wszystkie grunty, bez względu na to, czy np. stanowią gospodarstwo rolne, czy też leżą w granicach administracyjnych miasta, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości, jeżeli zostały zaklasyfikowane w ewidencji literą „R” (co oznacza grunt orny). Przywołaną zasadę stosuje się odpowiednio również do lasów o oznaczeniu ewidencyjnym „Ls”.

Tylko w jednym wypadku powyższe typy nieruchomości są opodatkowane podatkiem od nieruchomości – jeżeli są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej.

Przykład 1

W przypadku gdy rolnik na swoim gruncie (o ewidencji „R”) wyznaczył plac, na którym składuje materiały budowlane (bale i deski), którymi handluje wśród sąsiadów (przy tym nie zarejestrował działalności w CEIDG), ma on obowiązek uiszczana dwóch rodzajów obciążeń, a mianowicie od powierzchni obszaru zajętego na składowanie materiałów budowlanych – podatku od nieruchomości, natomiast od pozostałej powierzchni działki – podatku rolnego.

Podatnik a obowiązek podatkowy

Katalog podmiotów zobowiązanych ustawowo do opłacania podatku został wskazany w art. 3. ustawy. Zgodnie z nim podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne oraz jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej będące:

• właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych – jeżeli jednak przedmiot opodatkowania znajduje się w posiadaniu samoistnym, obowiązek podatkowy ciąży na posiadaczu samoistnym;
• posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;
• użytkownikami wieczystymi gruntów;
• posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa lub z innego tytułu prawnego.

Jak wyliczamy podstawę opodatkowania?

Co do zasady, zgodnie z art. 4 ustawy podstawę opodatkowania stanowi:

1. dla gruntów – powierzchnia;
2. dla budynków lub ich części – powierzchnia użytkowa;
3. dla budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – ich wartość z 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego.

Dla ustalenia powierzchni gruntów brane są pod uwagę dane wynikające z ewidencji gruntów i budynków prowadzonej dla konkretnej miejscowości. Ewidencja prowadzona jest przez starostów, natomiast podstawę opodatkowania dla budynków lub ich części stanowi ich powierzchnia użytkowa wyrażona w metrach kwadratowych. Ustala się ją na podstawie fizycznego pomiaru powierzchni budynku po wewnętrznej długości ścian. Pomiaru dokonuje podatnik, wynik wykazując w informacji o nieruchomościach bądź deklaracji podatkowej. Ustawa nie zezwala na zastępowanie tego sposobu ustalania powierzchni danymi pochodzącymi z innych dokumentów, np. z aktu notarialnego czy projektu budowlanego. Należy przy tym pamiętać, że w niektórych wypadkach powierzchnia budynku uzależniona jest od wysokości znajdujących się w niej pomieszczeń. I tak powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, natomiast jeśli wysokość ta jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się. Zauważyć należy, że tak zredagowany przepis prowadzi do pewnego rodzaju nierówności, bowiem podatek od nieruchomości budowlanych nie jest w żadnym stopniu uzależniony od jej wartości. Zgodnie z ustawą podatek należny od nowego lokalu usytuowanego w apartamentowcu w centrum miasta jest równy podatkowi pobieranemu od kilkudziesięcioletniego niszczejącego budynku o tej samej powierzchni stojącego na przedmieściach.

Jak wyliczamy wysokość podatku?

Ustalanie wysokości stawek podatku leży w kompetencji rady gminy, przy czym art. 5 ustawy wprowadza stawki maksymalne, których organom gminy nie wolno przekroczyć. Stawki ustalane są przez gminę co roku na kolejny rok podatkowy (kalendarzowy). Aby zatem wyliczyć wysokość podatku od nieruchomości, należy przemnożyć podstawę opodatkowania z daną wysokością wskazaną przez radę gminy. Kwoty maksymalne stawek określonych w art. 5 ustawy są nieaktualne. Wynika to z ich rokrocznej waloryzacji. Aktualne stawki na rok 2022 wskazuje Obwieszczenie Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z dnia 22 lipca 2021 roku w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na rok 2022. Zgodnie z dokumentem ministerstwa maksymalna wysokość stawek podatku wynosi:

1. od gruntów:

1. związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków – 1,03 zł od 1 m2 powierzchni;

2. pod jeziorami, zajętych na zbiorniki wodne retencyjne lub elektrowni wodnych – 5,17 zł od 1 ha powierzchni;

3. pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego – 0,54 zł od 1 m2 powierzchni;

2. od budynków lub ich części:

1. mieszkalnych – 0,89 zł od 1 m2powierzchni użytkowej;

2. związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – 25,74 zł od 1 m2powierzchni użytkowej;

3. zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym – 12,04 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej;

4. zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie udzielania świadczeń zdrowotnych – 5,25 zł od 1 m2powierzchni użytkowej;

5. pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego – 8,68 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej;

3. od budowli – 2% ich wartości.

Kiedy powstaje obowiązek podatkowy oraz do kiedy należy uiścić podatek?

Obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym zrodziły się okoliczności uzasadniające jego zastosowanie. Okolicznościami takimi może być np. zakup nieruchomości, jej odziedziczenie czy wzięcie w posiadanie samoistne. Z kolei w sytuacji, gdy obowiązek podatkowy wynika z budowy budynku lub budowli, wówczas powstaje on dopiero od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona bądź w którym rozpoczęto użytkowanie budowli. Obowiązek podatkowy wygasa z upływem miesiąca, w którym ustały okoliczności uzasadniające jego zrealizowanie.

Podatek od nieruchomości – podsumowanie

Podatek od nieruchomości stanowi daninę skarbową obciążającą właścicieli oraz posiadaczy samoistnych większości nieruchomości. Zasadniczo spod obowiązku wyjęci zostali jedynie właściciele gruntów rolnych i lasów. Wysokość podatku uzależniona jest od powierzchni nieruchomości oraz od stawki ustalanej przez radę gminy. Ulega ona corocznej zmianie, tzw. waloryzacji, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszego półrocza roku, w którym stawki ulegają zmianie, w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego. Wskaźnik ten ustala się na podstawie komunikatu Prezesa GUS ogłaszanego w terminie do 20 dni po upływie pierwszego półrocza.