Poradnik Przedsiębiorcy

Jak zaliczyć wpłatę czynszu, gdy najemca płaci po terminie?

Podstawowym obowiązkiem najemcy jest terminowe płacenie czynszu. Zaległości mogą skończyć się wypowiedzeniem umowy najmu, można też naliczyć odsetki za opóźnienie. Co zrobić, gdy najemca mający zaległości wpłaca kwotę, która nie wystarczy na pokrycie całego długu? Jak zaliczyć wpłatę czynszu i kto o tym decyduje? Czy można zaliczyć wpłatę na odsetki za opóźnienie?

Kto decyduje o sposobie zaliczenia czynszu?

O tym, jak zaliczyć wpłatę czynszu decyduje (w następującej kolejności):

  • treść umowy, która może szczegółowo określać sposób zaliczenia wpłat;

  • dłużnik, który wskazał przy dokonywaniu zapłaty sposób jej zaliczenia;

  • wierzyciel, który (w razie braku wskazania sposobu zaliczenia wpłaty przez dłużnika) może zaliczyć ją według swego uznania, o ile przekaże dłużnikowi pokwitowanie, a ten je przyjmie;

  • dłużnik, który po otrzymaniu od wierzyciela pokwitowania ze wskazanym sposobem zaliczenia, niezwłocznie sprzeciwił się takiemu zaliczeniu i wskazał, jak zaliczyć wpłatę czynszu;

  • zasada wynikająca z Kodeksu cywilnego, że jeśli ani wierzyciel, ani dłużnik nie wskazali sposobu zaliczenia wpłaty, to należy ją zaliczyć na najstarszy dług (najdawniej wymagalny).

Co zrobić po otrzymaniu zaległej wpłaty?

Jeśli najemca zalega z zapłatą czynszu za kilka miesięcy i dokonuje wpłaty, która nie wystarcza na pokrycie całego zadłużenia, wierzyciel powinien dokonać prawidłowego zaliczenia tej wpłaty. Jak zaliczyć wpłatę czynszu?

W pierwszej kolejności należy ustalić, co o zaliczeniu wpłaty mówi umowa najmu. Mogą tam być postanowienia przewidujące np., że wpłata zawsze zaliczana jest najpierw na najstarszy dług i związane z nim odsetki. Jeśli umowa precyzuje, jak zaliczyć wpłatę czynszu - należy się do jej postanowień zastosować.

Jeśli umowa nie określa sposobu zaliczenia wpłaty, należy sprawdzić, czy najemca przy dokonaniu wpłaty wskazał, za jaki okres płaci. Jeśli np. wpisał w tytule przelewu, że jest to “czynsz za marzec 2019 r.”, to należy jego wpłatę zaliczyć na czynsz za ten właśnie miesiąc. Jedyne co można w tej sytuacji zrobić, to nawet bez zgody dłużnika zaliczyć jego wpłatę w pierwszej kolejności na zaległe odsetki - ale tylko odsetki od czynszu za marzec 2019 r., czyli za miesiąc, którego dotyczy dokonana przez dłużnika wpłata.

Jeśli najemca nie sprecyzował przy dokonywaniu wpłaty, za który miesiąc płaci czynsz, to inicjatywa, jak zaliczyć wpłatę czynszu, przechodzi na wierzyciela. Ale wierzyciel musi działać szybko. Powinien:

  • niezwłocznie po otrzymaniu wpłaty zaliczyć ją według swojego uznania, oraz

  • niezwłocznie dostarczyć najemcy pokwitowanie, w którym wskazany jest sposób zaliczenia;

  • jeśli po otrzymaniu takiego pokwitowania dłużnik nie sprzeciwi się wskazanemu w nim sposobowi zaliczenia, to zaliczenie staje się ostateczne;

  • jeśli dłużnik niezwłocznie się temu zaliczeniu sprzeciwi, to przestaje być ono skuteczne; inicjatywa wraca wtedy do dłużnika, który może wskazać, jak zaliczyć wpłatę czynszu.

Co jeżeli ani najemca, ani wynajmujący nie skorzystali z opisanych wcześniej możliwości wskazania sposobu zaliczenia? Wtedy należy zaliczyć wpłatę na poczet najstarszego czynszu (najdawniej wymagalnego).

Najemca może wskazać, za jaki miesiąc płaci czynsz i wynajmujący musi na ten miesiąc zaliczyć wpłatę   Opisane zasady wynikają z art. 451 Kodeksu cywilnego regulującego sposób zaliczania wpłat. 

Jak zaliczyć wpłatę czynszu - zdanie Sądu Najwyższego

W orzecznictwie sądów ugruntowane jest stanowisko, że jeśli z umowy najmu nie wynika nic innego, to dłużnik (najemca) może wskazać, za który okres (miesiąc) płaci czynsz. Wynajmujący musi w ten sposób czynsz zaliczyć.

Potwierdził to m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z 7 stycznia  2009 r. (sygn. akt II CSK 409/08). Sąd stwierdził w nim:

“Tym różni się świadczenie okresowe od jednorazowego, spełnianego sukcesywnie lub ratalnie, że wpłacane okresowo kwoty nie są zaliczane na poczet jednego świadczenia. Świadczenie z tytułu stosunku najmu, polegające na płaceniu czynszu to wiele świadczeń okresowych, z których każde wymagalne jest w innym terminie, w innym też terminie ulega przedawnieniu. W rezultacie, każde z tych świadczeń stanowi odrębny dług, chociaż jest to dług tego samego rodzaju. Dłużnik może zatem przy spełnieniu świadczenia wskazać, który dług (czynsz najmu za jaki okres) chce zaspokoić. To zaś, co przypada na poczet tego długu (za konkretnie wskazany okres), wierzyciel może zarachować na związane z tym konkretnym świadczeniem należności uboczne. Na tym właśnie polega zastosowanie art. 451 § 1 k.c. przy świadczeniach okresowych.”

Odsetki za opóźnienie w zapłacie czynszu

Jeśli najemca zalega z zapłatą czynszu, można mu naliczać odsetki za opóźnienie. Odsetki mogą urosnąć do sporej kwoty. Gdy następnie najemca wpłaca jakąś kwotę tytułem czynszu najmu, pojawia się pytanie, czy można ją zaliczyć najpierw na zaległe odsetki za opóźnienie, a nie na sam czynsz. Jak zaliczyć wpłatę czynszu w takiej sytuacji?

Ponieważ czynsz za każdy miesiąc to oddzielny dług, nie można zaliczać wpłaty poczynionej na jeden dług najpierw na odsetki związane z innym długiem. Można by to zrobić tylko wtedy, gdyby taka możliwość wynikała z umowy. Można więc wpłatę za czerwiec zaliczyć najpierw na odsetki od czynszu za czerwiec. Nie można jej jednak zaliczyć na inne odsetki - chyba, że pozwala na to umowa.

Przykład 1.

Jan Nowak zalega z zapłatą czynszu najmu za kilka miesięcy. Również w przeszłości płacił czynsz z opóźnieniem i naliczono mu odsetki. Łączna kwota odsetek wynosi 3.540 zł za nieterminowe płacenie czynszu za różne miesiące.

Miesięczny czynsz najmu to 3.000 zł. Jan Nowak dokonał wpłaty kwoty 3.000 zł i w tytule przelewu wpisał “czynsz za czerwiec 2018 r.”.

Jak zaliczyć wpłatę czynszu dokonaną przez Jana Nowaka? Jeśli z umowy nie wynika możliwość zaliczenia wpłaty w pierwszej kolejności na odsetki za opóźnienie z innych miesięcy niż ten, którego dotyczy wpłata, to wynajmujący nie może zaliczyć wpłaty na te odsetki. Wynajmujący musi zaliczyć wpłatę na poczet czynszu za miesiąc wskazany przez najemcę, czyli za czerwiec 2018 r., zgodnie z wolą najemcy. Jedyne, co wynajmujący może w tej sytuacji zrobić, to zaliczyć wpłatę w pierwszej kolejności za zaległe odsetki od czynszu za czerwiec 2018 r. (jeśli oczywiście czynsz za ten miesiąc zapłacono po terminie) - na takie zaliczenie nie musi mieć zgody najemcy.

Gdyby Jan Nowak wpłacił 3.000 zł i nie wskazał, za jaki okres płaci, to wynajmujący mógłby zaliczyć wpłatę na odsetki, przekazać Janowi Nowakowi pokwitowanie ze wskazanym sposobem zaliczenia i liczyć na to, że Jan Nowak się temu nie sprzeciwi.

Gdyby ani najemca, ani wynajmujący nie wskazali sposobu zaliczenia wpłaty, to należałoby ją zaliczyć na najstarszy czynsz oraz na odsetki od najstarszego czynszu. Gdyby po takim zaliczeniu pozostała jakaś “wolna” kwota - można ją zaliczyć na kolejny, najstarszy czynsz i związane z nim odsetki.