Poradnik Przedsiębiorcy

Najem prywatny małżonków - zasady opodatkowania

Najem prywatny charakteryzuje się możliwością zastosowania preferencyjnej stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5%. Wraz z początkiem 2019 roku wprowadzony został dodatkowy limit, a mianowicie stawka 8,5% obowiązuje podatników tylko do momentu, gdy przychody z czynszu najmu nie przekroczą 100 000 zł. Po przekroczeniu wskazanego limitu stawka ryczałtowego podatku od przychodów z najmu wynosi bowiem 12,5%. W niniejszym artykule przedstawimy, w jaki sposób ustalić stawkę ryczałtu, jeżeli chodzi o najem prywatny małżonków.

Najem prywatny opodatkowany ryczałtem

Limit 100 000 zł odnosi się do wszystkich wynajmowanych przez podatnika nieruchomości, a o konieczności zastosowania podwyższonej stawki ryczałtu decyduje data uzyskania przychodu pochodzącego z najmu, czyli kwota faktycznie otrzymana lub postawiona do dyspozycji. Dodatkowo, sumując przychody, pod uwagę należy wziąć wszystkie dochody z najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze.

Przychodu z tytułu najmu prywatnego nie stanowią ponoszone przez najemcę opłaty związane z przedmiotem najmu, takie jak np. media czy czynsz należny spółdzielni, ale tylko wówczas, gdy z zawartej umowy najmu jednoznacznie wynika, że to najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia.

W trakcie roku nie ma możliwości zmiany formy opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu prywatnego z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na zasady ogólne.

Najem prywatny małżonków

W razie, gdy dana nieruchomość stanowi współwłasność małżonków, oboje powinni rozliczać dochody z najmu oddzielnie, zgodnie z proporcją prawa do udziału w zysku. Dochody uzyskane z takiego najmu mogą być również opodatkowane przez jednego z małżonków, ale tylko wówczas, gdy posiadają oni wspólność majątkową. W celu samodzielnego rozliczenia podatku dochodowego z najmu prywatnego przez jednego z nich konieczne jest złożenie do urzędu skarbowego pisemnego oświadczenia, w którym określone zostanie, który z małżonków będzie odpowiedzialny za rozliczenie tego podatku.

Wskazana we wniosku osoba będzie nie tylko opłacać zaliczki na podatek dochodowy z najmu nieruchomości będącej wspólną własnością obojga małżonków, lecz także po jej stronie będzie leżał obowiązek złożenia zeznania rocznego z tytułu najmu.

Najem prywatny małżonków - w jaki sposób opodatkować przychody?

Limit 100 000 zł, którego przekroczenie obliguje podatników do zastosowania 12,5-procentowej stawki ryczałtu w stosunku do nadwyżki przychodów z najmu, odnosi się łącznie do obojga małżonków.

Art. 12 ust. 13 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym
W przypadku osiągania przez małżonków przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, kwota przychodów określona w ust. 1 pkt 3 lit. a, dotyczy łącznie obojga małżonków”.

Przykład 1.

Pan Jan i pani Judyta są małżeństwem, posiadają wspólność majątkową i prowadzą najem prywatny. W kwietniu łączna suma przychodów z czynszu obojga małżonków przekroczyła 100 000 zł i wyniosła 130 000 zł. W jaki sposób powinni oni opodatkować przychody z najmu uzyskane w kwietniu?

Najem prywatny małżonków może być rozliczany stawką 8,5% jedynie do limitu 100 000 zł. Po przekroczeniu tej kwoty małżonkowie powinni zastosować stawkę 12,5%. Oznacza to, że kwotę 30 000 zł przychodów z tytułu najmu uzyskaną w kwietniu pan Jan i pani Judyta zobowiązani są rozliczyć według 12,5-procentowej stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Rozdzielność majątkowa a niższa stawka ryczałtu z tytułu najmu

Co ciekawe, nawet podpisanie umowy o rozdzielności majątkowej nie stanowi podstawy do ustalenia odrębnego limitu przychodów z najmu. Niezależnie bowiem od tego, czy małżonkowie mają wspólność majątkową, czy nie, organy podatkowe stoją na stanowisku, że limit przychodów z najmu zawsze odnosi się łącznie do obojga małżonków. Po przekroczeniu łącznie kwoty 100 000 zł przychodów z najmu każde z małżonków zobligowane jest zatem do zastosowania podwyższonej stawki ryczałtu 12,5%.

Takie stanowisko zostało potwierdzone w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL3-3.4011.319.2018.1.DS, z 29 października 2018 roku.

Przedmiotem interpretacji jest sytuacja małżonków posiadających nieruchomości należące do ich odrębnych majątków (nabyte w drodze darowizn), które są wynajmowane, a najem w obu przypadkach opodatkowany jest ryczałtem. Na moment złożenia wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji małżeństwo łączy wspólność majątkowa, jednak planują podpisanie umowy o rozdzielności majątkowej, w związku z czym przedmiotem wniosku jest zapytanie, czy w sytuacji wspólności majątkowej i ewentualnego zawarcia w przyszłości umowy o rozdzielności majątkowej limit przychodu z najmu (100 000 zł) jest wspólny dla obojga, czy dla każdego z nich przysługuje limit indywidualny.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej orzekł, co następuje:

Biorąc pod uwagę przytoczone regulacje oraz opis sprawy należy stwierdzić, że dla małżonków wynajmujących nieruchomości w ramach najmu prywatnego, opodatkowujących uzyskane z tego tytułu przychody ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, istnieje wspólny limit przychodów, o którym mowa w art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Dotyczy to zarówno sytuacji, gdy między małżonkami istnieje wspólność majątkowa, a wynajmowane przez każdego z nich z osobna nieruchomości wchodzą w skład majątku odrębnego, jak i sytuacji, gdy między małżonkami będzie zawarta umowa rozdzielności majątkowej”.

Rozliczenie przychodów z najmu prywatnego ryczałtem w praktyce

Jak już zostało wcześniej wspomniane, stosowanie ryczałtu ewidencjonowanego przy rozliczeniu najmu prywatnego obliguje podatnika do stosowania dwóch różnych stawek, chyba że łączna wartość osiąganych z tego tytułu przychodów nie przekracza 100 000 zł.

Podatnicy nie są zobowiązani natomiast do prowadzenia żadnych ewidencji, o ile wysokość przychodów z najmu została określona w umowie zawartej w formie pisemnej. Nie ma też konieczności przekazywania w trakcie roku żadnych deklaracji do urzędu skarbowego. Wysokość podatku należy ustalić samodzielnie, a zaliczki na podatek dochodowy opłacać w okresach miesięcznych lub kwartalnych. Termin zapłaty ryczałtu to 20. dzień następnego miesiąca następującego po danym okresie rozliczeniowym. Zaliczkę na podatek dochodowy należną za grudzień można uregulować zgodnie z terminem złożenia zeznania rocznego PIT-28 z tytułu najmu (do końca stycznia roku następnego). 

Dodatkowo uzyskany przychód mamy prawo pomniejszyć m.in. o zapłacone w danym roku składki na ubezpieczenia społeczne, darowizny czy wydatki rehabilitacyjne. Podatek możemy natomiast pomniejszyć o zapłacone w danym roku składki na ubezpieczenie zdrowotne.