Wynajem prywatny pomimo podniesienia stóp procentowym jest nadal opłacalny. Ponadto wartość nieruchomości rośnie szybciej niż inflacja. Ustawodawca jednak znacznie podniósł stawki ryczałtu dla podatników osiągających z najmu wyższe przychody. Ponadto zmieniono zasady opodatkowania najmu ryczałtem przez osoby fizyczne. Sprawdźmy, jak ustalić limit przychodu z najmu przy rozdzielności majątkowej!
Zmiany w opodatkowaniu najmu na ryczałcie lub KPiR
Na wstępie przypomnijmy, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem, jednak każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, z uwzględnieniem istotnych okoliczności danej sprawy, a zwłaszcza w kontekście
spełnienia przesłanek wskazanych ustawy o PIT. To podatnik, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych, decyduje w jakiej formie ze względu na sposób wykonywania najmu, jego charakter, jak również podejmowane działania, będzie uzyskiwał przychody z najmu. Inaczej mówiąc – to podatnik, kreując elementy stanu faktycznego, może uzyskiwać przychody z najmu albo w sposób zorganizowany i ciągły, czyli w sposób stały, nieokazjonalny, profesjonalny, metodyczny, systematyczny i uporządkowany albo w sposób incydentalny, okazjonalny w sposób przypadkowy, nieregularny.Tym samym podatnik sam dokonuje wyboru opodatkowania najmu. Powyższe dotyczy w praktyce najczęściej nieruchomości. Ponadto do końca 2021 roku podatnicy mieli do wyboru dwa sposoby opodatkowania najmu prywatnego. Bardzo popularnym sposobem było opodatkowanie najmu prywatnego na zasadach ogólnych. Podatnicy wybierali tę formę opodatkowania, ponieważ mogli rozliczać koszty. W tej formie opodatkowania najbardziej popularnym kosztem uzyskania przychodów była amortyzacja oraz wydatki związane z remontami.
Przykład 1.
Podatnik w 2020 roku zakupił 20-letnie mieszkanie. Wyremontował mieszkanie i wynajął je. W takiej sytuacji od przychodu uzyskanego z najmu mógł odliczyć koszty remontu oraz koszty amortyzacji mieszkania.
Od 1 stycznia 2022 roku najem prywatny miał być wyłącznie opodatkowany ryczałtem. Ustawodawca odroczył jednak obowiązkowy ryczałt od przychodów ewidencjonowanych do 1 stycznia 2023 roku. Powyższe oznacza, że jeszcze przez cały 2022 rok będzie można opodatkowywać przychody z najmu prywatnego według skali PIT.
Przykład 2.
Podatnik zakupił w 2019 roku mieszkanie, które dotychczas opodatkowywał na zasadach ogólnych. Jako koszt rozliczał amortyzację lokalu mieszkalnego. Czy może nadal rozliczać jako koszt amortyzację w 2022 roku?
Tak, w tym przypadku podatnik może jeszcze rok rozliczać jako koszt podatkowy odpisy amortyzacyjne mieszkania. Co istotne, podatnicy mogą nadal dokonywać odpisów amortyzacyjnych w odniesieniu do składników majątku będących budynkami mieszkalnymi, lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną nieruchomość, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub prawem do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, które zostały nabyte lub wytworzone do końca roku 2021.
Przykład 3.
Podatnik dokonał zakupu mieszkania w 2022 roku. Zgodnie z przepisami przejściowymi wybrał on opodatkowanie mieszkania na zasadach ogólnych. Powodem były wysokie koszty remontu. Czy podatnik do kosztów może także zaliczyć koszty odpisów amortyzacyjnych?
W tym przypadku podatnik nie zaliczy do kosztów odpisów amortyzacyjnych, ponieważ zakup mieszkania nastąpił dopiero w 2022 roku.
Opodatkowanie najmu ryczałtem
Zgodnie z art. 1 Ustawy z dnia 20 listopada 1998 roku o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:
- prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;
- osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej;
- będące osobami duchownymi;
Jak stanowi art. art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, osoby fizyczne oraz przedsiębiorstwa w spadku osiągające przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej mogą opłacać zryczałtowany podatek dochodowy w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Ponadto osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów stosuje się art. 11 ust. 2–2b ustawy o podatku dochodowym.
Ryczałt od przychodów osiąganych przez osoby fizyczne z najmu prywatnego nieruchomości wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.
Limit przychodu z najmu przy rozdzielności majątkowej dla stawki 8,5% ryczałtu
Ustrój rozdzielności majątkowej cechuje to, że z chwilą jego ustanowienia każde z małżonków zachowuje zarówno majątek nabyty przed zawarciem umowy, jak i majątek nabyty później, a nadto każde z małżonków zarządza samodzielnie swoim majątkiem.
Wynika to stąd, że w ustroju rozdzielności majątkowej nie występuje majątek wspólny, a jedynie dwa odrębne od siebie w sensie prawnym majątki osobiste małżonków. Ustrój ten z założenia wyłącza więc ze wspólności małżeńskiej wspólność majątkową.
W sytuacji jednak, gdy ustrój rozdzielności majątkowej zastępuje obowiązującą dotychczas małżonków wspólność umowną, ich dotychczasowy majątek wspólny przekształca się z chwilą ustanowienia rozdzielności majątkowej we współwłasność ułamkową. Dokonany następnie podział „majątku wspólnego” stanowi zatem w rzeczywistości czynność wyjścia z tej współwłasności.
Przykład 4.
Małżonkowie w 2020 roku podpisali intercyzę. W czasie trwania wspólności małżeńskiej zakupiono kilka cennych nieruchomości. Są one wynajmowane i przynoszą znaczne przychody. Przychody z najmu wszystkich nieruchomości przekroczyły 180 000 zł w 2019 roku. Po podziale każdy z małżonków uzyskuje połowę powyższej kwoty. Czy w takiej sytuacji należy opodatkować najem nieruchomości według stawki 12,5%? Czy też w przypadku rozdzielność majątkowa powoduje, że limit przychodu z najmu przy rozdzielności majątkowej powinien być liczony odrębnie dla każdego z małżonków?
W tym przypadku żadne z małżonków nie osiągnie przychodów z prywatnego najmu w kwocie 100 000 zł. W naszej sytuacji podatnicy nie łączą swoich przychodów. Tym samym nie przekroczą kwoty 100 000 zł. Intercyza spowodowała, że każdy z małżonków ma oddzielny majątek. Osiąga więc przychody z majątku odrębnego po podpisaniu intercyzy.
Podsumowując, małżonkowie w tym przypadku muszą opodatkować najem według 8,5-procentowej stawki ryczałtu.
