Najem prywatny po zakończeniu działalności gospodarczej

W momencie kiedy dochodzi do likwidacji działalności gospodarczej, podatnik pozostaje z wieloma składnikami majątkowymi, które wcześniej wykorzystywane były na cele firmowe. Często jednym z nich jest nieruchomość, którą po zakończeniu działalności podatnik decyduje się dalej wynajmować już w ramach swojego majątku prywatnego. Czy takie składniki majątku mogą podlegać pod najem prywatny po zakończeniu działalności i zostać opodatkowane ryczałtem? Odpowiedź w artykule!

Najem prywatny na gruncie PIT

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienia kilka źródeł, z których podatnicy mogą osiągać przychody. W opracowanym katalogu wymienione są m.in. przychody z najmu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy) oraz przychody z działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy). Dodatkowo zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W celu odróżnienia, z którym konkretnie źródłem przychodu mamy do czynienia, należy jeszcze wyjaśnić, kiedy daną działalność uznaje się za gospodarczą. Wskazuje to art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdzie czytamy, że działalność gospodarcza to działalność zarobkowa:

1. wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa,
2. polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3. polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł.

Co istotne, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi, w rozumieniu ustawy PIT, pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej formalnej rejestracji czy też likwidacji tej działalności.

Podkreślenia wymaga, że nie w każdym przypadku podatnik może dowolnie zaliczyć wynajmowane nieruchomości do majątku prywatnego. Jeżeli bowiem sposób wykonywania tego najmu ze względu na rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą, a nie jako najem prywatny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy.

Najem prywatny po zakończeniu działalności gospodarczej

W kontekście przedstawionych przepisów należy rozważyć co w sytuacji, gdy podatnik nadal wynajmuje nieruchomość, która wcześniej była wykorzystywana w zlikwidowanej działalności gospodarczej.

Organy podatkowe uznają, że jeżeli wynajem takiej nieruchomości ma cechy działalności zarobkowej, zorganizowanej oraz ciągłej, to są spełnione przesłanki z art. 5a pkt 6 ustawy PIT, co powoduje, że nawet pomimo formalnej likwidacji działalności taki najem jest kwalifikowany jako działalność gospodarcza, a nie najem prywatny.

To niekorzystne dla podatników stanowisko potwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 20 lutego 2018 r., nr 0114-KDIP3-1.4011.477.2017.2.KS:

W roku 2007 Wnioskodawca zlikwidował prowadzenie sklepu, budynek nadal jest wynajmowany dla trzech podmiotów prowadzących działalność gospodarczą. Przedmiotem dotychczasowej działalności po zamknięciu sklepu był również najem nieruchomości. Część umów najmu będzie kontynuowana w przyszłości z obecnymi najemcami, część z nowymi. Najem będzie realizowany we własnym imieniu, w sposób zorganizowany i ciągły. Wnioskodawca w roku 2018 ma zamiar zlikwidować działalność gospodarczą. Zamierza wówczas budynek będący obecnie środkiem trwałym wynajmować prywatnie.

W tak nakreślonym zdarzeniu przyszłym najem będzie spełniać wszystkie przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pomimo że Wnioskodawca nosi się zamiarem likwidacji dotychczas prowadzonej działalności gospodarczej. Samo zlikwidowanie działalności gospodarczej w zakresie najmu, nie powoduje automatycznej możliwości opodatkowania uzyskiwanych z najmu przychodów w ramach tzw. najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Decydujące znaczenia ma fakt, że pomimo likwidacji działalności gospodarczej najmu będzie nadal realizowany w warunkach określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

 Decydując się na likwidację działalności i kontynuowanie najmu lokali które dotychczas były opodatkowane w ramach prowadzonej działalności należy zwrócić szczególną uwagę aby działanie to nie miało na celu unikania opodatkowania. Skoro bowiem tego rodzaju najem jest nadal prowadzony po likwidacji działalności urząd skarbowy może uznać, że jest to prowadzenie działalności opodatkowanej ryczałtem a więc należy prowadzić Ewidencję przychodu i opłacać składki ZUS - czyli zachowywać się jak przedsiębiorca a nie osoba prywatna.

Przykład 1.

Podatnik prowadził działalność gospodarczą w zakresie usług wynajmu powierzchni magazynowych. Postanowił zlikwidować działalność gospodarczą. Hale magazynowe zostały przekazane do jego majątku prywatnego. Wszystkie umowy najmu magazynów zostały jednak kontynuowane. W takich okolicznościach urząd skarbowy może uznać, że podatnik wykonuje czynności mające cechy działalności gospodarczej. W rezultacie podatnik nie będzie miał prawa do opodatkowania przychodu jako najmu prywatnego. Będzie mógł natomiast opodatkować wynajem ryczałtem 8,5% w ramach prowadzonej działalności.

Czy to oznacza, że każdy najem nieruchomości, która zostanie przekazana z majątku firmowego do majątku prywatnego, musi bezwzględnie stanowić działalność gospodarczą? Otóż nie. Fiskus wskazuje, że jeżeli z ogółu okoliczności wynika, że najem takiego składnika majątku nie ma charakteru zorganizowanego i ciągłego, to taki przychód może być kwalifikowany jako najem prywatny. Przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 5 października 2017 r., nr 0114-KDIP3-1.4011.253.2017.1.KS, czytamy:

Wnioskodawca nosi się z zamiarem zakończenia działalności polegającej na pośrednictwu w obrocie nieruchomościami, wyłączenia lokalu użytkowego z działalności, zaprzestania jego amortyzacji, a następnie przeniesienia go do majątku osobistego. Podatnik nie będzie podejmował żadnych aktywnych działań celem zawarcia umów najmu i nie będzie aktywnie poszukiwał najemcy. Nie będzie także korzystał z biura pośrednictwa nieruchomości, nie będzie też pobierał żadnych dodatkowych opłat za zarządzanie lokalem, sprzątanie lub ochronę. Najem będzie miał zatem charakter długoterminowy z minimalnym zaangażowaniem Wnioskodawcy, charakterystyczny dla długoterminowego najmu prywatnego. Ze względu na powyższe uwarunkowania najem ww. lokalu nie nosi cech działalności gospodarczej i dlatego podatnik podjął decyzję o jego wyłączeniu do majątku prywatnego.

Mając na uwadze, zaprezentowane przepisy prawa podatkowego oraz opisane zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że jeżeli w istocie umowa najmu przedmiotowego lokalu nie będzie realizowana w sposób, który wskazuje na spełnienie wszystkich przesłanek prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej wymienionych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (a więc przyjmując za Wnioskodawcą, że najem ww. lokalu nie nosi cech działalności gospodarczej), to przychody uzyskiwane z tego tytułu należy zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 powoływanej ustawy. W takim przypadku Wnioskodawca może korzystać z opodatkowania uzyskiwanych przychodów z tego tytułu na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Decydujące znaczenie dla zakwalifikowania przychodów z najmu nieruchomości do właściwego źródła ma przede wszystkim to, czy najem spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy PIT.
Istotne znaczenie mają wszystkie okoliczności faktyczne danej sprawy, a nie wybór dokonany przez podatnika. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą. Jeżeli cechy te nie są spełnione, może on zostać opodatkowany jako najem prywatny po zakończeniu działalności.