Wynajem nieruchomości to obecnie jeden z najpopularniejszych sposobów uzyskiwania dochodu. Podatnicy, którzy na nim zarabiają, muszą pamiętać o jego opodatkowaniu. Stają oni przed dylematem wyboru metody opodatkowania uzyskiwanych w przyszłości dochodów z najmu. Decyzja ta ma duże znaczenia dla przyszłych obciążeń podatkowych wynajmującego. Zatem jak wygląda PIT od najmu?
Najem – źródłem przychodu
Podczas umawiania tematu "PIT od najmu" należy przypomnieć, do jakiego źródła przychodu możemy zaliczyć najem nieruchomości. Definicja umowy najmu znajduje się w Kodeksie cywilnym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.). Zgodnie z treścią art. 659 § 1 tej ustawy przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju (patrz art. 659 § 2 kc).
Należy podkreślić, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:
-
pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
-
najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).
W myśl art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:
-
wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
-
polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
-
polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9.
Stosownie natomiast do art. 5b ust. 1 ustawy o PIT za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
-
odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
-
są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonym przez zlecającego te czynności;
-
wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
Z powyższych przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Co do zasady, wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem, jednak każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, z uwzględnieniem istotnych okoliczności danej sprawy, w kontekście spełnienia przesłanek wskazanych w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.
Opodatkowanie najmu ryczałtem
Dokonując najmu nieruchomości, możemy go opodatkować podatkiem dochodowym zarówno na zasadach ogólnych wynikających z ustawy o PIT, jak i ryczałtem ewidencjonowanym. Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2017 r., poz. 2157, z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Warunkiem skorzystania z ryczałtowej formy opodatkowania jest, zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o ryczałcie, złożenie pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy, które podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż do 20 stycznia roku podatkowego. Jeżeli podatnik rozpoczyna prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w trakcie roku podatkowego, pisemne oświadczenie składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Stawki ryczałtu
Na początku 2018 r. ustawodawca zmienił stawki ryczałtu związane z najmem. Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. ustawy o ryczałcie – w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2018 r. – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów. W tym miejscu należy podkreślić, że taką stawką ryczałtu podlega tzw. najem prywatny.
Powyższe potwierdza interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 12 września 2018 r., numer 0112-KDIL3-1.4011.345.2018.2.KF:
Podsumowując powyższe rozważania podkreślić należy, że opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – według stawki 8,5% do kwoty 100 000 zł, a od nadwyżki ponad tę kwotę według stawki 12,5% przychodów - mogą podlegać przychody z najmu, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
PIT od najmu nieruchomości a kwota przychodu
Jak to wyżej przedstawiliśmy, wysokość stawki ryczałtu wzrasta wraz ze wzrostem przychodów. Przychody do 100 000 zł są opodatkowane stawką 8,5%.
Przykład 1.
Małżonkowie wynajmują niezależnie od siebie dwie nieruchomości w ramach najmu prywatnego. Przychody żony z najmu wynoszą 2500 zł miesięcznie. Przychody męża wynoszą 6000 zł miesięcznie. Żona i mąż wybrali opodatkowanie ryczałtem (stawka ryczałtu 8,5%). Małżonkowie pytają, czy te przychody podlegają sumowaniu. W przypadku, gdy po zsumowania przychodów przekroczą one 100 000 zł, nadwyżkę będą musieli opodatkować stawką 12,5%.
W tym miejscu należy przypomnieć, że od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów. W przypadku osiągania przez oboje małżonków przychodów z najmu prywatnego, które są opodatkowane ryczałtem, ww. limit 100 000 zł dotyczy łącznie obojga małżonków. Czyli w powyższym przypadku limit ten zostanie nieznacznie przekroczony.
Przykład 2.
Małżonkowie wynajmują niezależnie od siebie dwie nieruchomości w ramach najmu prywatnego. Przychody żony z najmu wynoszą 2500 zł miesięcznie. Żona opodatkowuje przychody na zasadach ogólnych. Mąż natomiast wybrał opodatkowanie ryczałtem (stawka ryczałtu 8,5%). Przychody męża wynoszą 6000 zł miesięcznie. Małżonkowie pytają, czy te przychody podlegają sumowaniu.
W takim przypadku przychody męża nie przekroczą kwoty 100 000 zł, ponieważ ich nie sumujemy z przychodami żony. W tej sytuacji bowiem przychody małżonków z najmu prywatnego są opodatkowane w odmienny sposób (zasady ogólne i ryczałt podatkowy).
