Poradnik Przedsiębiorcy

Dodatkowe przychody a najem prywatny - o czym należy pamiętać?

Podatnicy dokonujący wynajmu nieruchomości często opodatkowują osiągnięte przychody ryczałtem. Jak wskazuje praktyka, najemcy często mają problem z ustaleniem, jak opodatkować dodatkowe przychody z najmu, takie jak odszkodowania czy odsetki. Czy traktować dodatkowe świadczenia jako przychody z najmu, czy też nie?

Ustawa o PIT zawiera katalog źródeł przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Wyliczenie tytułów powstawania źródeł przychodów ma na celu pogrupowanie tych źródeł według podobnego charakteru, co następnie skutkuje zróżnicowanym traktowaniem tychże źródeł.

Odrębnymi źródłami przychodów są m.in.:

  • najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą,

  • inne źródła. 

Dochody z najmu są opodatkowane na zasadach ogólnych, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Natomiast na podstawie art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Dlatego też często powstaje problem, czy dodatkowe przychody kwalifikować jako przychody z najmu, czy też dodatkowe. Jest to niezwykle istotne, zmienić może bowiem sposób opodatkowania. Poniżej prezentujemy dodatkowe, najczęściej pojawiające się świadczenia związane z najmem.

Odsetki z tytułu nieterminowej płatności

Zgodnie z art. 481 § 1 Kodeksu cywilnego jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Odsetki mają charakter uboczny względem świadczenia głównego – są skutkiem niewykonania zobowiązań. W przypadku najmu świadczeniem głównym jest czynsz, zaś odsetki są świadczeniem dodatkowym, ubocznym, należnością z tytułu zwłoki w zapłacie świadczenia głównego. 

Dlatego też odsetki nie mogą być opodatkowane jak świadczenie główne (czyli najem) ryczałtem. Stanowisko takie potwierdził NSA w uchwale z 6 czerwca 2016 r., sygn. II FPS 2/16. Rozstrzygając zagadnienie prawne, NSA przyjął za wiążący pogląd, że:

Odsetki za nieterminowe uiszczenie ceny za zbyte akcje powinny zostać zaliczone do przychodów z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 w związku z art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (…).

Odszkodowanie z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy

Niezwykle często w umowach najmu pojawiają się zapisy przewidujące odszkodowanie w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy. Takie odszkodowania również należy traktować jako przychody z innych źródeł. Stanowisko to potwierdzają również organy podatkowe. Przykładem może być pismo Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, sygn. IPPB1/4511-1435/15-2/AM, z 9 lutego 2016 r., gdzie możemy przeczytać:

W rozpatrywanej sprawie środki pieniężne zostaną Wnioskodawcy wypłacone przez najemcę w zamian za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu, nie zaś jako czynsz związany z użytkowaniem lokalu przez najemcę. Otrzymywane pieniądze – w tej części - są jedynie pośrednio związane z najmem lokalu użytkowego, tym samym winny zostać zaliczone przez Wnioskodawcę do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nie jak wskazuje Wnioskodawca, iż środki te stanowić będą przychód z najmu opodatkowanego wg stawki 8,5% (lub 12,5 % - stawka stosowana od 2018 roku, jeżeli przychody z najmu przekroczą 100.000 zł w danym roku).

Opodatkowanie przychodów z innych źródeł

W świetle powyższego, na tle przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego w oparciu o obowiązujące regulacje prawne, stwierdzić należy, że otrzymywane przez Wnioskodawcę środki pieniężne - wypłacone przez najemcę w zamian za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu - należy zakwalifikować do źródła przychodów określonego w art. 20 ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i zostać opodatkowane na zasadach ogólnych. (…)

Co istotne, dopiero w zeznaniu podatkowym najemca będzie zobligowany wykazać dochód z odsetek czy odszkodowania wraz z innymi dochodami i od łącznej sumy obliczyć należny za dany rok podatek.

Warto pamiętać, że podatnicy są zobowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Stanowisko takie potwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, w interpretacji indywidualnej, sygn. IBPBII/2/4511-329/15/MW, z 11 czerwca 2015 roku, gdzie możemy przeczytać:

(…) odsetki z tytułu nieterminowej zapłaty czynszu – wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy – nie mogą zostać opodatkowane w taki sam sposób jak czynsz, tj. zryczałtowanym podatkiem dochodowym, gdyż odsetki mają charakter uboczny względem świadczenia głównego jakim jest czynsz. Przychód z tytułu ww. odsetek – zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 9 w związku z art. 20 ust. 1 ww. ustawy – zakwalifikować należy do innych źródeł. Przychód ten podlega opodatkowaniu według skali podatkowej określonej w art. 27 ww. ustawy i winien zostać wykazany przez Wnioskodawcę w zeznaniu PIT-36 (…).