Sprzedaż lokalu mieszkalnego powiększonego a PIT

Sprzedaż lokalu mieszkalnego powiększonego o dodatkową powierzchnię to proces wymagający precyzyjnego ustalenia skutków podatkowych w świetle obowiązujących przepisów. W poniższej analizie wyjaśniamy, czy w takim przypadku powstaje obowiązek zapłaty 19% podatku PIT oraz w jaki sposób prawidłowo obliczyć pięcioletni termin, od którego zależy konieczność opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości.

Sprzedaż lokalu mieszkalnego a podatek PIT

W art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawa o PIT) znajduje się generalna zasada, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości oraz ww. praw będzie miało miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do ich nabycia lub wybudowania, i nie jest dokonywane w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT – kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem PIT ma moment jej nabycia. Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 roku (sygn. akt II FSK 1489/08), w którym stwierdzono, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu, należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Ustawy z 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Dochodzi wówczas do zwiększenia aktywów majątkowych. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT należy rozumieć zatem każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Zobacz też:

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 14 maja 2025 roku (nr 0115-KDIT3.4011.243.2025.1.KP) wskazał, że nabycie na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności pierwotnego lokalu powiększonego o dodatkową powierzchnię oraz dwa pomieszczenia przynależne – w zakresie przekraczającym udział w nieruchomości wspólnej, jaki uprzednio był związany z pierwotnym lokalem – należy utożsamiać z datą nabycia danego udziału w lokalu mieszkalnym, gdyż wcześniej stanowiły one element nieruchomości wspólnej. Ta dołączona powierzchnia w części przekraczającej uprzedni udział w nieruchomości wspólnej stanowi bowiem o dacie nowego nabycia.

Dalej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zaznaczył, że nie należy utożsamiać z nabyciem jedynie sytuacji, w której nie zwiększa się udział we współwłasności. Nabywając na odrębną własność dodatkowe powierzchnie w budynku mieszkalnym, bez wątpienia podatnik zwiększa swój udział w częściach wspólnych nieruchomości. W zakresie, w jakim następuje przyrost udziału w nieruchomości wspólnej, należy rozpoznać nabycie, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

W konsekwencji powiększenia posiadany lokal mieszkalny zwiększa powierzchnię, co powoduje, że zmieniają się procentowe udziały w częściach wspólnych. Ta dołączona powierzchnia w części przekraczającej uprzedni udział w nieruchomości wspólnej stanowi o dacie nowego nabycia.

Podatnik powinien zatem ustalić, o ile procent zwiększył się jego udział w nieruchomości wspólnej na skutek ww. czynności i w takiej proporcji określić część udziału podlegającą nowemu nabyciu. Podkreślić należy, że udział właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami.

W treści interpretacji organ podatkowy wskazał:

Przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym przypadający na udział w części wspólnej nieruchomości, jaki związany był z własnością lokalu mieszkalnego nabyty w 2001 roku nie będzie stanowić dla Pani źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu, w związku z upływem terminu 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast pozostały przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym, tj. przypadający na udział w części wspólnej nieruchomości nabyty w 2021 r. będzie stanowić źródło przychodu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

POLECAMY

W momencie powiększenia lokalu mieszkalnego o dodatkową powierzchnię dochodzi do nowego nabycia. To powoduje, że podatnik dokonujący sprzedaży powinien obliczać pięcioletni termin opodatkowania sprzedaży w odniesieniu do dwóch dat, tj. daty pierwotnego nabycia oraz daty powiększenia.

Sprzedaż lokalu mieszkalnego powiększonego o dodatkową powierzchnię - rozliczenie podatku PIT z tytułu

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o PIT:

od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy:

koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Przepis ten ma charakter szczególny wobec zasady ogólnej uregulowanej w art. 22 ust. 1 ustawy, zgodnie z którą kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów. Skoro ustawodawca ustanowił odrębne reguły ustalania kosztów przy odpłatnym zbyciu nieruchomości i praw, należy stosować właśnie te szczególne regulacje – czyli w omawianej sprawie art. 22 ust. 6c ustawy – zamiast odwoływać się do zasad ogólnych, które nie mają tutaj zastosowania.

Z art. 30e ust. 4 cytowanej ustawy wynika, że po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym PIT-39 wykazać dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c i obliczyć należny podatek dochodowy.

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży – o ile odpowiada ona wartości rynkowej – pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia) a kosztami uzyskania przychodów ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o PIT.

Przykład 1.

Pani Elżbieta w 2010 roku kupiła lokal mieszkalny o pow. 50 m2 za 250 tys. zł. W 2024 roku lokal mieszkalny został powiększony o dodatkowe 20 m2. Za dodatkową powierzchnię pani Elżbieta zapłaciła 100 tys. zł. W 2026 roku sprzedała całość za 500 tys. zł. W jaki sposób powinna obliczyć należny podatek PIT?

Opodatkowaniu podatkiem PIT podlega zbycie wyłącznie tej części, która została zakupiona w 2024 roku. W konsekwencji przychód podlegający opodatkowaniu wynosi 142 857 zł (20/70 × 100% × 500 tys. zł). Koszt nabycia tej części to 100 tys. zł, co oznacza, że dochód do opodatkowania to 42 857 zł. Podatek dochodowy podlegający wykazaniu w deklaracji PIT-39 wynosi zatem 8143 zł (42 857 zł × 19%).

Podsumowując, w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego powiększonego o dodatkową powierzchnię podstawą opodatkowania 19-procentowym podatkiem dochodowym nie będzie całkowity dochód ze sprzedaży, lecz tylko ta jego część, która odpowiada procentowemu udziałowi dodatkowej powierzchni w całkowitym metrażu zbywanego lokalu.

Polecamy:

KSeF, czyli Krajowy System e-Faktur