Najem okazjonalny to specyficzna forma umowy, która podlega rygorystycznym przepisom. Kluczowym elementem chroniącym interesy wynajmującego jest skuteczne wezwanie do wydania lokalu, pozwalające sprawnie zakończyć stosunek prawny. Jak prawidłowo przeprowadzić tę procedurę, aby uniknąć błędów i odpowiedzialności odszkodowawczej?
Najem okazjonalny
Umowa najmu okazjonalnego została stworzona przede wszystkim w celu ochrony właścicieli nieruchomości przed nieuczciwymi lokatorami. W razie problemów wynajmujący ma prawo szybko pozbyć się najemców bez konieczności prowadzenia pełnego procesu o eksmisję. Wymaga to jednak zachowania odpowiedniej procedury wypowiedzenia umowy, która musi być zgodna nie tylko z zapisami kontraktu, ale także z ustawą o ochronie praw lokatorów. Akt ten wyraźnie określa, w jakich okolicznościach może dojść do wcześniejszego rozwiązania najmu.
W standardowym najmie eksmisja lokatora, który nie chce się wyprowadzić, trwa miesiącami, a czasem latami. Najem okazjonalny skraca tę drogę, ponieważ najemca już przy podpisywaniu umowy składa oświadczenie o poddaniu się egzekucji (na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego). Takie oświadczenie nie aktywuje się automatycznie. Możliwość uzyskania klauzuli wykonalności, a potem zainicjowania postępowania egzekucyjnego, wymaga od właściciela wykazania prawidłowego zakończenia najmu i skutecznego wezwania lokatora do opuszczenia mieszkania.
Procedura egzekucyjna a wezwanie do wydania lokalu
Wezwanie do wydania lokalu wymaga uprzedniego rozwiązania umowy najmu. Może się to stać na dwa sposoby – poprzez:
upływ czasu – umowa najmu okazjonalnego zawsze jest zawierana na czas oznaczony. Po upływie ustalonego terminu najem po prostu wygasa;
wypowiedzenie przez właściciela lub najemcę – pod warunkiem spełnienia się okoliczności wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów lub postanowień umownych (o ile są one zgodne z ustawą).
Właściciel może wypowiedzieć najem okazjonalny (z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego), jeżeli najemca:
zalega z czynszem – jeśli lokator nie zapłacił pełnego czynszu (lub innych opłat eksploatacyjnych) za co najmniej 3 pełne okresy płatności. Właściciel musi jednak najpierw wezwać najemcę na piśmie do zapłaty zaległości i wyznaczyć mu dodatkowy, miesięczny termin na spłatę. Dopiero po bezskutecznym upływie tego dodatkowego miesiąca może wręczyć wypowiedzenie;
używa lokalu sprzecznie z umową, np. otworzył w mieszkaniu uciążliwy warsztat stolarski, mimo że umowa przewiduje wyłącznie cele mieszkalne, albo niszczy urządzenia w lokalu;
podnajmuje lokal bez zgody – jeśli lokator wynajął pokój osobie trzeciej lub oddał całe mieszkanie w bezpłatne używanie bez pisemnej zgody właściciela;
wykracza przeciwko porządkowi domowemu – jeśli zachowanie lokatora jest rażące lub uporczywe i czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym (np. codzienne głośne imprezy zakłócające spokój sąsiadów).
Jak przygotować skuteczne wezwanie do wydania lokalu zgodnie z prawem?
Jeśli umowa wygasła lub została wypowiedziana, a najemca nadal okupuje mieszkanie, należy sporządzić wezwanie do opróżnienia i wydania lokalu. Zgodnie z treścią art. 19d ustawy o ochronie praw lokatorów musi się w nim znaleźć:
oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal;
urzędowo poświadczony podpis właściciela lokalu.
Pamiętajmy, że wezwanie musi mieć formę papierową z urzędowo poświadczonym podpisem wynajmującego. Wiadomość e-mail lub SMS nie będą niestety wystarczające. Wezwanie należy wysłać listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru lub doręczyć lokatorowi osobiście. W tym drugim przypadku trzeba koniecznie zadbać o potwierdzenie odbioru pisma, które może być umieszczone na kopii wezwania. Jeśli lokator nie odbiera listu, stosuje się zasadę fikcji doręczenia. List uznaje się za doręczony po powtórnym awizowaniu (co do zasady po upływie 14 dni od pierwszej próby doręczenia). Potwierdzenie nadania oraz – jeśli wezwanie wróci do nadawcy – nieotwartą kopertę z adnotacją „nie podjęto w terminie” należy zachować, ponieważ dokumenty te stanowią dowód dopełnienia wszelkich formalności przez wynajmującego.
Przykład 1.
Pan Marek wynajął mieszkanie studentowi na czas określony – do 30 września 2025 roku. Umowa była zawarta w trybie najmu okazjonalnego z kompletem oświadczeń notarialnych. 1 października mężczyzna przyszedł odebrać klucze, ale lokator oświadczył, że jeszcze się nie spakował, bo szuka nowego lokalu i zamierza zostać jeszcze 2 tygodnie. Pan Marek obawia się, że prośby nie pomogą. Jakie formalne kroki powinien podjąć właściciel, aby móc skorzystać z uproszczonej eksmisji, jeśli student dobrowolnie się nie wyprowadzi? Mężczyzna musi niezwłocznie doręczyć lokatorowi pisemne żądanie opróżnienia lokalu. Ponieważ umowa wygasła automatycznie z upływem terminu (30 września), nie trzeba jej wypowiadać. W piśmie pan Marek musi wskazać dane swoje i lokatora, informację, że umowa z dnia X wygasła 30 września 2025 roku, termin na wyprowadzkę (np. 8 dni od doręczenia pisma – zgodnie z wymogiem minimum 7 dni), a także zapowiedź skierowania sprawy do sądu po klauzulę wykonalności. Pismo należy wysłać listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Jest to niezbędny dowód dla sądu, że procedura z art. 19d ustawy o ochronie praw lokatorów została zachowana.
Przykład 2.
Pani Agata wynajęła mieszkanie rodzinie w trybie najmu okazjonalnego. Najemcy przestali płacić czynsz w listopadzie, grudniu i styczniu. Właścicielka lokalu wezwała ich do zapłaty, dając dodatkowy miesiąc (zgodnie z przepisami), ale pieniądze nie wpłynęły. W lutym pani Agata skutecznie doręczyła lokatorom wypowiedzenie umowy z zachowaniem miesięcznego terminu. Okres wypowiedzenia minął 31 marca, a najemcy nadal mieszkają w lokalu i ignorują telefony. Czy kobieta może od razu iść do komornika z aktem notarialnym, który otrzymała przy podpisaniu umowy? Nie, ponieważ akt notarialny staje się skuteczny dopiero po nadaniu mu przez sąd klauzuli wykonalności. Aby ją uzyskać, pani Agata musi najpierw dopełnić ostatniego kroku formalnego, tj. doręczyć najemcom pisemne żądanie opróżnienia lokalu na podstawie art. 19d ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. W treści musi zaznaczyć, że przyczyną żądania jest skuteczne rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego 31 marca (z powodu zaległości płatniczych). Właścicielka musi wyznaczyć najemcom co najmniej 7 dni na opuszczenie mieszkania. Dopiero gdy ten termin upłynie bezskutecznie, może złożyć wniosek do sądu rejonowego, dołączając do niego m.in. kopię tego żądania wraz z dowodem nadania.
Jeśli termin do opuszczenia lokalu minął, właściciel dysponuje potwierdzeniem nadania lub odbioru omawianego wezwania, a mimo tego lokatorzy dalej zajmują nieruchomość, należy podjąć następujące kroki:
złożyć wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu (temu, który najemca podpisał u notariusza). Do wniosku trzeba dołączyć oryginał umowy, kopię wezwania do wydania lokalu wraz z dowodem nadania oraz (jeśli powodem było niepłacenie) potwierdzenie wypowiedzenia umowy;
gdy sąd nada klauzulę (zazwyczaj trwa to od kilku dni do kilku tygodni), złożyć wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego do komornika. Dzięki najmowi okazjonalnemu nie trzeba przechodzić przez proces o eksmisję, który trwa lata.
Warto podkreślić, że właściciel nie jest uprawniony do samodzielnej wymiany zamków w drzwiach i odcinania mediów. Mimo że najemca przebywa w lokalu bezprawnie, takie działania mogą narazić wynajmującego na odpowiedzialność karną lub cywilną z tytułu naruszenia cudzego posiadania.
Podsumowanie
Skuteczne zakończenie najmu okazjonalnego to proces dwuetapowy, w którym kluczową rolę odgrywa precyzja formalna i trzymanie się terminów ustawowych. Pierwszym krokiem jest prawidłowe rozwiązanie stosunku najmu – następuje to albo automatycznie z upływem czasu, na jaki umowa została zawarta, albo poprzez pisemne wypowiedzenie (np. z powodu długów), poprzedzone ustawowym wezwaniem do zapłaty. Sam fakt ustania umowy nie pozwala jednak jeszcze na wizytę u komornika. Drugim, niezbędnym etapem jest sporządzenie i doręczenie pisemnego żądania opróżnienia lokalu na podstawie art. 19d ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Dokument ten musi zawierać dane stron, wskazanie wygasłej umowy oraz wyznaczać lokatorowi termin na wyprowadzkę wynoszący minimum 7 dni od daty doręczenia. Dopiero posiadanie dowodu nadania tego żądania (najlepiej listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru) otwiera właścicielowi drogę do sądu po klauzulę wykonalności, która nadaje aktowi notarialnemu moc sprawczą i pozwala na szybką egzekucję komorniczą.
