Osoby fizyczne dokonujące sprzedaży nieruchomości podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Podatku PIT można jednak uniknąć, wydatkując przychód uzyskany ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Wydatkowanie zadatku a własny cel mieszkaniowy, czy wydatkowanie zadatku otrzymanego jeszcze przed sprzedażą nieruchomości na własne cele mieszkaniowe kwalifikuje się jako wydatek dający prawo do skorzystania ze zwolnienia.
Własne cele mieszkaniowe i zwolnienie od podatku
Odpłatne zbycie nieruchomości w terminie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie nieruchomości, podlega opodatkowaniu 19-procentowym podatkiem dochodowym.
Jednakże, jak podaje art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT, wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
W konsekwencji, w sytuacji gdy cały przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego. W przypadku natomiast gdy część przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe, podatek ulegnie proporcjonalnemu zmniejszeniu.
nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem;
nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie;
nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego;
budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego;
rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Zadatek na poczet ceny sprzedaży
Instytucja zadatku regulowana jest w art. 394 Kodeksu cywilnego.
W przepisie tym możemy przeczytać, że zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
W kontekście rozpatrywanego przez nas problemu najważniejsza informacja jest taka, że zadatek jest płatny jeszcze przed faktycznym dokonaniem sprzedaży nieruchomości. W takiej sytuacji jest zaliczany na poczet ceny sprzedaży.
Wydatkowanie zadatku a własny cel mieszkaniowy
Znając już zatem przepisy regulujące zadatek, należy zastanowić się, czy w przypadku wydatkowania zadatku na własne cele mieszkaniowe można w tym zakresie skorzystać ze zwolnienia.
Przez wiele lat sprawa była niejednoznaczna, bowiem sądy wydawały zupełnie odmienne wyroki w tym zakresie. Problematyczne było wydatkowanie zadatku w kontekście fragmentu art. 21 ust. 131 ustawy PIT wskazującego, że przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży następuje, począwszy od dnia odpłatnego zbycia nieruchomości. Tymczasem często podatnicy wydatkowali zadatek na własny cel mieszkaniowy jeszcze przed odpłatnym zbyciem.
Sprawa została wyjaśniona na skutek wydania przez NSA uchwały z 17 lutego 2020 roku, sygn. akt II FPS 4/19.
Sąd wskazał, że kwota zadatku otrzymana przy zawarciu przedwstępnej umowy odpłatnego zbycia nieruchomości wydatkowana na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy, jeżeli następnie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej przenoszącej własność nieruchomości, a kwota zadatku została zaliczona na poczet ceny jej odpłatnego zbycia.
Powyższe odnosi się nie tylko do zadatku, lecz także i do zaliczki otrzymanej na poczet ceny.
W ocenie sądu przedstawione przepisy przesądzają, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości powinien być wydatkowany w całości tylko w dacie definitywnego przeniesienia własności. Strony umowy mogą bowiem postanowić, że część ceny zakupu zostanie przekazana sprzedającemu wcześniej w formie zadatku czy też innej wpłaty z tytułu umowy przedwstępnej sprzedaży, która następnie zostanie zaliczona na poczet ceny zakupu przy zawarciu umowy ostatecznej.
W świetle powyższego można zatem przyjąć, że jeżeli sprzedawca wydatkuje na własne cele mieszkaniowe zadatek i odbywa się to jeszcze przed odpłatnym zbyciem nieruchomości, to może w tym zakresie skorzystać ze zwolnienia ze względu na własne cele mieszkaniowe.
Przykład 1.
Podatnik zawarł przedwstępną umowę sprzedaży 3 marca, w której ramach otrzymał zadatek w kwocie 30 000 zł. Strony ustaliły, że właściwa umowa sprzedaży przenosząca własność zostanie zawarta 1 lipca. 10 czerwca podatnik kwotę otrzymanego zadatku przeznaczył na poczet wkładu własnego na zakup nowej nieruchomości. Mimo że wydatkowanie zadatku miało miejsce jeszcze przed umową sprzedaży, to kwota 30 000 zł będzie uznana za wydatek na własny cel mieszkaniowy.
