Poradnik Przedsiębiorcy

Zadatek pozwala uniknąć PIT przy sprzedaży mieszkania

Sprzedaż mieszkań pomimo spowolnienia gospodarczego rośnie. W przypadku dokonywania transakcji na rynku mieszkaniowym podatnicy wpłacają zazwyczaj zadatek. Co do zasady, zadatek pozwala uniknąć PIT przy sprzedaży mieszkania. Ma on na celu zabezpieczenie transakcji zarówno po stronie kupującego, jak i sprzedającego. 

Przychód ze sprzedaży mieszkania

Zgodnie z art. 9 ust. 1 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych – dalej: ustawa o PIT – opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem tych wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

Przychód powstaje, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych powyżej przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Tym samym na podstawie powyższych regulacji, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej, stanowi źródło przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w ustawie o PIT.

Przykład 1.

Podatnik zakupił mieszkanie w 2018 roku. W związku z problemami finansowymi w 2020 roku musi je sprzedać. W grudniu 2020 roku podpisał akt notarialny przenoszący własność mieszkania. Czy w tej sytuacji zapłaci podatek?

Tak, w tym przypadku podatnik będzie obowiązany zapłacić podatek od dochodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania. Wynosi on 19%. 

Sprzedaż nieruchomości

Ustawa o PIT nie precyzuje pojęcia „nabycie”, nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości. Tym samym nabycie nieruchomości następuje z chwilą uzyskania prawa własności nieruchomości, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy. Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Zgodnie z art. 155 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Podkreślić zatem należy, że użyte w ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych termin „nabycie” oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości.

Zadatek – definicja

W przypadku zadatku wpłata sumy pieniężnej lub wydanie rzeczy następuje już w momencie zawarcia umowy, przy czym na tym etapie zadatek jest traktowany jak zaliczka na poczet umowy i nabywa charakteru odszkodowania dopiero w razie niewykonania umowy. Strony umowy nie są zobowiązane z mocy prawa do zabezpieczania kontraktu w tej formie. Jeśli jednak zdecydują się z niej skorzystać, przepisy prawa cywilnego wiążą z nią skutki odszkodowawcze i określone uprawnienia stron, w przypadku gdy umowa nie jest realizowana.

Zgodnie z art. 394 § 1 kc w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może odstąpić od umowy bez wyznaczenia terminu dodatkowego i zachować otrzymany zadatek, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zatrzymana lub otrzymana w takiej sytuacji kwota pieniężna na gruncie prawa podatkowego jest traktowana jak przychód podlegający opodatkowaniu i nie korzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Mimo że jest formą zabezpieczenia mającego umocowanie w przepisach Kodeksu cywilnego co do zasad i wysokości jego wypłaty, to jednak wprowadzenie go do umowy jest zależne całkowicie od woli stron, a odszkodowania wynikające z umów nie są wolne od podatku. Przychodem w przypadku zatrzymania zadatku jest wartość tego zadatku, a w razie otrzymania zadatku w podwójnej wysokości – różnica między kwotą wcześniej wpłaconą a kwotą otrzymaną. Tym samym zadatek stanowi przychód podatkowy.

Zadatek pozwala uniknąć PIT przy sprzedaży mieszkania

Jak to wyżej opisaliśmy, zatrzymany zadatek stanowi przychód podatkowy. Tym samym podatnicy zastanawiają się, czy w przypadku otrzymania zadatku mamy do czynienia z przychodem ze sprzedaży mieszkania.

Przykład 2.

Podatnik w 2015 roku zakupił mieszkanie. W związku z przeprowadzką do innego miasta postanowił je sprzedać. Transakcja sprzedaży ma się odbyć w 2021 roku. Osoba kupująca chce jeszcze w 2020 roku, na podstawie umowy cywilnoprawnej, wpłacić zadatek na zakup mieszkania. Zadatek ma na celu zabezpieczenie transakcji. Czy jego wpłata będzie opodatkowana?

Umowa przedwstępna jest zobowiązaniem do przeniesienia własności. Co bardzo ważne, umowa taka nie przenosi tego prawa. Kupujący nie otrzymuje na mocy takiej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Tym samym wpłata zadatku nie powoduje, że mieszkanie zmienia właściciela. Kupujący stanie się właścicielem dopiero w 2021 roku, jeśli dojdzie do podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym podatnik nie dokonał sprzedaży mieszkania i nie ma obowiązku zapłaty podatku. Co istotne, podatnik otrzymujący zadatek nie uzyskuje przychodu. Ewentualny przychód powstanie dopiero w przypadku zatrzymania zadatku, ponieważ umowa z winy kupującego nie dojdzie do skutku. 

Podsumowując, w przypadku wpłaty zadatku nie powoduje on przeniesienia własności nieruchomości, czyli odpłatnego zbycia, które jest źródłem przychodu. Biorąc pod uwagę powyższe, otrzymany zadatek nie będzie stanowić źródła przychodu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 i nie wywoła żadnych skutków podatkowych. Podatnik uzyska przychód dopiero w 2021 roku, biorąc pod uwagę, że wtedy minie już okres pięcioletni, sprzedaż nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym. Sprzedaż dokonana w 2021 roku będzie więc zwolniona z podatku dochodowego.