Sposobem na uniknięcie podatku z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości jest wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe. W katalogu wydatków uznawanych za własne cele mieszkaniowe wymieniono m.in. spłatę pożyczki. W poniższym artykule przyjrzymy się bliżej temu zagadnieniu, a w szczególności zastanowimy się, jakie konkretne pożyczki pozwalają na uniknięcie podatku.
Podatek od sprzedaży nieruchomości i własne cele mieszkaniowe
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości dokonanego przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia, powstaje obowiązek podatkowy w zakresie podatku PIT.
Stawka podatku wynosi 19% uzyskanego dochodu ze zbycia, a podatek płatny jest w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. W tym samym terminie należy złożyć specjalny formularz PIT-39.
W świetle tego przepisu zwolnienie od podatku warunkowane jest obowiązkowym spełnieniem kilku przesłanek ustawowych:
-
wydatkowanie musi dotyczyć własnych celów mieszkaniowych, a nie jakichkolwiek wydatków związanych z nieruchomościami;
-
wydatkowanie musi nastąpić w okresie trzech lat;
-
wydatkowaniu podlega przychód, a nie dochód uzyskany ze sprzedaży – tylko przeznaczenie całego przychodu uzyskanego ze sprzedaży pozwala na całkowite zwolnienie od podatku.
Na marginesie warto dodać, że określenie „własne cele mieszkaniowe” odnosi się do potrzeb bytowych podatnika. Oznacza to, że nie spełnia tego warunku wydatkowanie środków pochodzących ze sprzedaży na nieruchomość, którą zamieszkiwać będą inne osoby lub która nie będzie pełnić funkcji mieszkalnej dla podatnika, lecz przykładowo będzie nabyta w celach inwestycyjnych (np. w celu wynajmu lub odsprzedaży).
Katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe
Trzeba również podkreślić, że ustawa PIT zawiera zamknięty katalog wydatków kwalifikowanych jako własne cele mieszkaniowe. W konsekwencji podatnik nie może wydatkować środków na dowolny cel związany z daną nieruchomością, lecz musi to być wydatek odpowiadający pozycjom wyszczególnionym w art. 21 ust. 25 ustawy PIT.
Zgodnie z tym przepisem za takie uważa się wydatki poniesione na:
-
nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem;
-
nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie;
-
nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego;
-
budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego;
-
rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.
Ponadto wydatkowanie musi dotyczyć nieruchomości położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Dodatkowo za wydatek na własne cele mieszkaniowe uznaje się także wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, na cele określone powyżej, o ile kredyt bądź pożyczka zostały zaciągnięte w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Warunki uznania spłaty pożyczki za własny cel mieszkaniowy
W kontekście przedstawionych przepisów możemy zatem wskazać na dwa istotne wnioski.
Po pierwsze pożyczka musi zostać zaciągnięta jeszcze przed sprzedażą nieruchomości, z której środki zostaną następnie przeznaczone na własne cele mieszkaniowe.
Przykład 1.
Podatnik zaciągnął w banku w 2020 roku pożyczkę na remont nieruchomości, w której zamierza mieszkać, w 2021 roku otrzymał w darowiźnie inną nieruchomość, którą sprzedał, a całość środków uzyskanych ze sprzedaży przeznaczył na spłatę pożyczki zaciągniętej w 2020 roku. W tych okolicznościach może skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT.
Drugi istotny wniosek to fakt, iż pożyczka musi być zaciągnięta w banku lub w SKOK-u. To powoduje, że z omawianego zwolnienia nie mają prawa korzystać podatnicy, którzy przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości przeznaczyli na spłatę pożyczki zaciągniętej od innych podmiotów, w tym od najbliższej rodziny, nawet przy założeniu, że pożyczka ta została wydatkowana na własne cele mieszkaniowe.
Dyrektor IS w Bydgoszczy w interpretacji z 16 października 2015 roku (nr ITPB2/4511-773/15/BK) jednoznacznie stwierdził, że przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym i wydatkowany przez podatnika na spłatę pożyczki zaciągniętej od siostry nie może być uwzględniony przy obliczeniu dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustaw PIT.
Przechodząc do podsumowania, możemy zauważyć, że stosowanie przepisów dotyczących zwolnienia od podatku z uwagi na własne cele mieszkaniowe wiążę się z licznymi pułapkami podatkowymi. Dotyczy to również okoliczności spłaty pożyczki, gdyż nie każda zaciągnięta pożyczka kwalifikuje się jako wydatek na własny cel mieszkaniowy.
