Nieruchomość, która objęta jest wspólnością małżeńską, może być wykorzystywana w działalności gospodarczej tylko jednego z małżonków. To zaś rodzi pytanie o sposób opodatkowania sprzedaży takiej nieruchomości. Czy każdy z małżonków powinien wykazać przychód z tego tytułu w zeznaniu rocznym? Wyjaśniamy, jak wygląda sprzedaż nieruchomości objętej wspólnością małżeńską.
Przychód ze sprzedaży nieruchomości na gruncie podatku PIT
Przychody ze sprzedaży nieruchomości, nawet jeżeli są objęte wspólnością małżeńską, nie podlegają łącznemu rozliczeniu przez małżonków.
To oznacza, że małżonkowie sprzedający nieruchomość powinni złożyć osobne zeznania PIT-39 i rozliczyć wszelkie przychody oraz koszty po połowie.
Tak będzie w sytuacji, gdy sprzedaż obejmuje nieruchomość stanowiącą majątek prywatny.
Sytuacja komplikuje się, gdy jeden z małżonków wykorzystuje wspólną nieruchomość na potrzeby firmowe. Zgodnie z przepisami podatkowymi stanowi ona w całości środek trwały przedsiębiorcy (niezależnie od możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych).
Tutaj wskazać należy, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia i nie jest dokonywane w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.
Ponadto art. 14 ust. 2c ustawy PIT podaje, że do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.
Powyższy przepis powoduje, że inaczej będą traktowane nieruchomości mieszkalne, a inaczej nieruchomości użytkowe wykorzystywane w działalności gospodarczej.
Sprzedaż nieruchomości użytkowej wykorzystywanej w działalności gospodarczej
Jeżeli sprzedaż obejmuje nieruchomość użytkową, to nie znajdzie w tym przypadku zastosowania art. 14 ust. 2c ustawy PIT.
To powoduje, że odpłatne zbycie będzie w takim przypadku kwalifikowane jako pozarolnicza działalność gospodarcza.
Powyższe z kolei oznacza, że cały uzyskany przychód zostanie potraktowany jako przychód firmowy. Potwierdza to treść interpretacji Dyrektora KIS z 4 września 2018 roku (nr 0114-KDIP3-1.4011.365.2018.2.LZ), gdzie podano, że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości użytkowej objętej wspólnością małżeńską będzie stanowił przychód uzyskany z pozarolniczej działalności gospodarczej. Dochód ze sprzedaży takiej nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu na zasadach właściwych dla wybranego przez podatnika sposobu opodatkowania dochodów z działalności gospodarczej.
Przykład 1.
Małżonkowie są właścicielami nieruchomości użytkowej, która wykorzystywana jest w działalności gospodarczej męża w celach odpłatnego wynajmu. Mąż dokonał jej sprzedaży. W takim przypadku cały uzyskany z tego tytułu przychód podlega opodatkowaniu w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej męża. Nie powinniśmy w tym przypadku rozdzielać uzyskanego przychodu pomiędzy obu małżonków. Żona w tych okolicznościach nie powinna wykazywać połowy przychodu w ramach PIT-39.
Sprzedaż nieruchomości objętej wspólnością małżeńską
Biorąc pod uwagę treść przywołanych przepisów, wskazać należy, że inaczej będzie wyglądać sytuacja, w której przedmiotem odpłatnego zbycia będzie nieruchomość mieszkalna.
Jeżeli sprzedaży takiej nieruchomości dokonuje przedsiębiorca, to mimo wszystko przychód uzyskany z tego źródła nie jest kwalifikowany do pozarolniczej działalności gospodarczej, lecz do przychodów z prywatnej sprzedaży określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT.
Powoduje to, że sprzedaż takiej nieruchomości, w przypadku obu małżonków stanowi to samo źródło przychodów, zatem każdy z małżonków powinien uzyskane przychody oraz koszty rozliczyć po połowie.
W przypadku małżonków pozostających w ustroju wspólności małżeńskiej zastosowanie znajdzie art. 8 ust. 1 ustawy PIT wskazujący, że przychody ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału).
W interpretacji Dyrektora KIS z 5 maja 2020 roku (nr 0114-KDIP3-2.4011.175.2020.2.JM) podkreślono, że podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży nieruchomości jest odrębnie każdy z małżonków, a nie małżonkowie łącznie. Obowiązek podatkowy obciąża zatem każdego z nich z osobna i każdy z nich zobowiązany jest do rozliczenia połowy przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej majątek wspólny małżeński.
Przykład 2.
Małżonkowie są właścicielami nieruchomości mieszkalnej. Jest ona w całości wykorzystywana na potrzeby prowadzonej działalności przez męża. Po upływie 3 lat od momentu zakupu nieruchomość została sprzedana. W takiej sytuacji oboje małżonkowie mają obowiązek złożenia deklaracji PIT-39 i wykazania po połowie przychodów oraz kosztów podatkowych. Do opodatkowania zastosowanie znajdzie 19-procentowa stawka podatku PIT wynikająca z treści art. 30e ustawy PIT. W tym przypadku małżonek prowadzący działalność gospodarczą nie rozlicza przychodu w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.
Jeśli w opisanym powyżej przykładzie sprzedaż nieruchomości nastąpiłaby po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia, to ani mąż, ani też żona nie byliby zobligowani do zapłaty podatku z uwagi na upływ okresu opodatkowania określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT. Fakt, że nieruchomość mieszkalna była wykorzystywana na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej przez męża, nie zmienia tej okoliczności.
Z przedstawionej analizy płynie zatem wniosek, że kwestia sprzedaży nieruchomości używanej na firmowe potrzeby przez jednego z małżonków jest przede wszystkim determinowana rodzajem nieruchomości. Przepisy ustawy PIT w inny sposób traktują sprzedaż nieruchomości mieszkalnych w porównaniu ze sprzedażą nieruchomości użytkowych.
