Ulga mieszkaniowa występuje nie tylko w zakresie podatku dochodowego PIT, lecz także w przypadku podatku od spadków i darowizn. W naszym artykule omówimy zarówno zasady przyznawania ulgi, jak i skutki jej utraty.
Ulga mieszkaniowa w podatku od spadków i darowizn
Analizowana przez nas ulga mieszkaniowa jest opisana w art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Zgodnie z tym przepisem w przypadku nabycia własności (współwłasności) budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego albo udziału w takim prawie, nie wlicza się do podstawy opodatkowania ich czystej wartości do łącznej wysokości nieprzekraczającej 110 m2 powierzchni użytkowej budynku lub lokalu.
W zależności od grupy podatkowej, w jakiej znajduje się zbywca i nabywca, określono różne tytuły nabycia nieruchomości.
W tym miejscu warto też podkreślić, że ulga mieszkaniowa obejmuje tylko budynki mieszkalne o powierzchni do 110 m2. W konsekwencji opodatkowaniu będzie podlegać nadwyżka powierzchni budynku ponad ten limit oraz grunt znajdujący się pod budynkiem.
Możliwość zastosowania ulgi została uwarunkowana koniecznością spełnienia licznych przesłanek określonych w art. 16 ust. 2 ustawy SD. Przykładowo podatnik nie może być właścicielem żadnego innego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego. Kolejny warunek wskazuje na konieczność zamieszkiwania (z jednoczesnym zameldowaniem na pobyt stały) w nabytym lokalu lub budynku i niedokonanie zbycia przez okres 5 lat.
Użyty w ustawie zwrot „będą zamieszkiwać w nabytym lokalu lub budynku” ma być rozumiany jako faktyczne, a nie jedynie formalne zameldowanie. Zameldowanie się w miejscu stałego lub czasowego pobytu jest tylko dowodem, że dana osoba dopełniła obowiązku meldunkowego, natomiast o tym, czy ulga mieszkaniowa może być zastosowana, decyduje faktyczne zamieszkiwanie w nabytym lokalu (budynku) przez okres co najmniej 5 lat.
Celem jest, aby ulga mieszkaniowa nie obciążała osób najbliższych darczyńcy oraz bliskich i najbliższych spadkodawcy znacznymi, pod względem finansowym, skutkami podatkowymi z tytułu przyrostu majątkowego w postaci nieruchomości bądź lokalu, gdy nie dysponują budynkiem lub lokalem mieszkalnym i zamierzają zamieszkiwać w nabytym lokalu lub budynku przez 5 lat.
O możliwości zastosowania ulgi – w przypadku spełnienia warunków ustawowych – podatnik informuje w deklaracji SD-3. Przypomnijmy bowiem, że w przypadku podatku od spadków i darowizn zobowiązanie podatkowe jest ustalane w drodze decyzji organu podatkowego, a termin płatności podatku to 14 dni, licząc od dnia otrzymania decyzji.
W konsekwencji z uwagi na zastosowanie ulgi może dojść do obniżenia kwoty podatku lub też do umorzenia postępowania w sytuacji, gdy na skutek zastosowania ulgi zobowiązanie podatkowe w ogóle nie powstanie.
Ulga mieszkaniowa i skutki utraty prawa do jej zastosowania
Zastanówmy się, co w przypadku, gdy po przyznaniu ulgi mieszkaniowej podatnik utraci prawo do jej stosowania. Będzie tak przykładowo, kiedy podatnik nie spełnił warunku faktycznego zamieszkania w nabytej nieruchomości przez okres 5 lat.
W takim przypadku zastosowanie znajdzie art. 258 § 1 pkt 3 Ordynacji podatkowej, który podaje, że organ podatkowy, który wydał decyzję, stwierdza jej wygaśnięcie, jeżeli strona nie dopełniła przewidzianych w tej decyzji lub w przepisach prawa podatkowego warunków uprawniających do skorzystania z ulg. Jeżeli zatem została wydana pierwotna decyzja, która uwzględniała ulgę, i następnie okazało się, że podatnik nie spełnił warunków ustawowych, to konieczne będzie po pierwsze stwierdzenie wygaśnięcia pierwotnej decyzji i następnie wydanie kolejnej, w której organ podatkowy ustali kwotę zobowiązania podatkowego.
Skutkiem prawnym stwierdzenia wygaśnięcia decyzji jest pozbawienie mocy obowiązującej decyzji wygasłej od samego początku (ex tunc). Powstaje zatem taka sytuacja, jaka miałaby miejsce, gdyby decyzja, na podstawie której ulga mieszkaniowa została zastosowana i której wygaśnięcie stwierdzono, w ogóle nie została wydana. Stwierdzenie wygaśnięcia decyzji wymiarowej organu pierwszej instancji czyniło bezprzedmiotowe rozpoznanie zarzutów odwołania oraz merytoryczne rozstrzygnięcie sprawy. Warto też podkreślić, że postępowanie w sprawie wygaśnięcia decyzji nie służy eliminowaniu z obrotu prawnego decyzji wadliwych.
Nabywca, który pomimo skorzystania z ulgi mieszkaniowej nie dopełnił ustawowych warunków, musi liczyć się z wydaniem nowej decyzji przez naczelnika urzędu skarbowego. Jednocześnie pierwotna decyzja będzie podlegać stwierdzeniu jej wygaśnięcia.
Ulga mieszkaniowa - okoliczności, które nie wpływają na wygaśnięcie decyzji
Warto mieć na uwadze treść art. 16 ust. 7 ustawy SD, który podaje, że nie stanowi podstawy do wygaśnięcia decyzji lub ustalenia zobowiązania podatkowego:
- zbycie udziału w budynku lub lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość albo spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego na rzecz innego ze spadkobierców lub obdarowanych, albo
- zbycie budynku lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość (udziału w budynku lub lokalu), albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (udziału w takim prawie), jeżeli było ono uzasadnione koniecznością zmiany warunków lub miejsca zamieszkania, a przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży na nabycie innego budynku lub lokalu mieszkalnego (udziału w budynku lub lokalu) albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (udziału w takim prawie), albo budowę innego budynku lub lokalu, nastąpiło w całości w okresie dwóch lat od dnia zbycia i łączny okres zamieszkiwania w zbytym i nabytym albo wybudowanym budynku lub lokalu, potwierdzonego zameldowaniem na pobyt stały, wynosi 5 lat.
Z powyższych przepisów wynika, że zachowanie prawa do ulgi mieszkaniowej wymaga spełnienia warunków ściśle określonych w przepisach, w tym zamieszkiwanie w substancji mieszkaniowej objętej ulgą w czasie określonym przepisami i niezbywania jej przez określony czas, z uwzględnieniem sytuacji określonych w art. 16 ust. 7 cyt. ustawy. Ustawodawca określił dwie wyjątkowe sytuacje, które, mimo zbycia substancji mieszkaniowej objętej ulgą, nie powodują utraty prawa do tej ulgi.
Przykład 1.
Pani Anna nabyła w drodze spadku od swojej ciotki mieszkanie o powierzchni 70 m2. Zameldowała się w nim i zaczęła tam mieszkać. Z uwagi na spełnienie tego oraz pozostałych warunków ustawowych ulga mieszkaniowa została zastosowana wobec Pani Anny, dzięki czemu nie miała obowiązku zapłaty podatku od nabycia spadku. Z uwagi na brak windy w bloku i zlokalizowanie mieszkania na 4. piętrze pani Anna – cierpiąca na chorobę nóg – sprzedała to mieszkanie i kupiła inne w tej samej miejscowości, ale zlokalizowane na parterze. Czy pani Anna utraci prawo do ulgi mieszkaniowej?
W tych okolicznościach należy uznać, że zbycie mieszkanie było uzasadnione koniecznością zmiany warunków zamieszkiwania z uwagi na chorobę. W konsekwencji, jeżeli łączny okres zamieszkiwania w starym oraz w nowym będzie wynosił 5 lat, to pani Anna nie utraci ulgi mieszkaniowej.
Ustawa o podatku od spadków i darowizn przewiduje dwa wyjątki, w których obrębie zbycie nabytego lokalu bądź budynku mieszkalnego nie wiąże się z ryzykiem utraty ulgi mieszkaniowej.
Omawiana przez nas ulga mieszkaniowa jest korzystna dla tych podatników, którzy nie mogą skorzystać z całkowitego zwolnienia od podatku na mocy art. 4a ustawy SD. Trzeba jednak mieć na uwadze, że ulga mieszkaniowa określona w art. 16 ustawy SD jest uwarunkowana spełnieniem licznych przesłanek, a brak ich realizacji może wiązać się z utratą ulgi.
