Poradnik Przedsiębiorcy

Ulga mieszkaniowa - sprzedaż mieszkania możliwa bez podatku

Ulga mieszkaniowa jest niewątpliwie pozytywnym aspektem możliwości uniknięcia opodatkowania dochodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Istotne, z punktu widzenia podatnika, jest spełnienie pewnych warunków, które umożliwią skorzystanie z ulgi, a tym samym uniknięcie zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych, który wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Organy podatkowe każdorazowo weryfikują uprawnienie podatnika do skorzystania z ulgi, szczególnie zwracając uwagę na ustawowe sformułowanie przeznaczenia środków ze sprzedaży na „własne cele mieszkaniowe” oraz wnikliwie weryfikując źródło pochodzenia środków pieniężnych na jego zakup. Na koniec pojawia się pytanie, czy taką ulgę można dziedziczyć?

Warunki do skorzystania z ulgi mieszkaniowej

Ulga mieszkaniowa to nic innego, jak zwolnienie od podatku dochodu osiągniętego ze sprzedaży nieruchomości (np. mieszkania, domu wolnostojącego), z której może skorzystać podatnik, pod tym warunkiem, że w terminie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym sprzeda nieruchomość, nabędzie nieruchomość na własne cele mieszkaniowe.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 133 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 2018.200 t.j. z dnia 2018.01.24), dalej: ustawa o PIT, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Za wydatki poniesione na cele (własne cele mieszkaniowe), o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, uważa się (art. 21 ust. 25 ustawy o PIT):

1. wydatki poniesione na:

    1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
    2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
    3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
    4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
    5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

2. wydatki poniesione na:

    1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
    2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
    3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30;

3. wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

    1. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
    2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w tych prawach, lub
    3. gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
    4. gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a.

Jednakże podatnik powinien pamiętać, że za wydatki, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, nie uważa się wydatków poniesionych na:

  1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
  2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Jak wskazuje Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 14 lutego 2018 roku, 0115-KDIT2-3.4011.74.2017.1.MJ: przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem wydatkowania - w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przychodu wyłącznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Podsumowując, podatnik, który chciałby skorzystać z ulgi mieszkaniowej, musi spełnić przesłanki ustawowe, które są warunkami niezbędnymi, tj.:

  1. nabyć nieruchomość mieszkalną nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości bądź też w tym terminie dokonać innych czynności, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT;
  2. przeznaczyć środki uzyskane ze zbycia nieruchomości lub innych praw majątkowych na cele mieszkaniowe;
  3. nieruchomość mieszkalna musi być przeznaczona na zaspokojenie własnego celu mieszkaniowego, z wyłączeniem nabycia, budowy, rozbudowy nieruchomości mieszkalnej dla celu rekreacyjnego lub też nabycia gruntu czy użytkowania wieczystego przeznaczonego na ten cel.

Jak należy rozumieć sformułowanie “własne cele mieszkaniowe”?

O ile wyjaśnienie dwuletniego terminu na nabycie nieruchomości mieszkalnej od chwili sprzedaży poprzedniego „lokum” (mieszkania, domu jednorodzinnego) nie jest konieczne, to już interpretacja ustawowego sformułowania „własne cele mieszkaniowe” budzi wiele wątpliwości.

W przytoczonej wyżej interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wskazano, że: ustawodawca w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazał, że przychód ze sprzedaży ma zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”, świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika. (…) Należy wyjaśnić, że samo poniesienie wydatku na nabycie lokalu mieszkalnego oraz remont domu nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania. Warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych.

Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Sądy administracyjne podkreślają, że zwolnienie z opodatkowania dochodów opisanych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter mieszany, podmiotowo-przedmiotowy. Wydatkowanie środków na określony przedmiot w połączeniu z funkcją jaką ten przedmiot realizuje na rzecz nabywcy – zaspokojenie jego własnych celów mieszkaniowych.W związku z powyższym stwierdzić należy, że nie zaspokaja własnych celów mieszkaniowych osoba, która np. posiadając własne miejsce zamieszkania, nabywa kolejne nieruchomości w celach lokaty kapitału, prowadzenia inwestycji w postaci najmu, remontu celem późniejszej ich odsprzedaży z zyskiem lub dla realizacji potrzeb mieszkaniowych innych osób, np. dzieci lub najemców. Same subiektywne deklaracje podatników o nabyciu lokalu w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych nie są wystarczające do uzyskania zwolnienia podatkowego. Nie wystarczy poczynienie wydatków na nabycie, lecz konieczne jest, aby nastąpiło to jednocześnie w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych. Podobne stanowisko jak Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 14 lutego 2018 roku zajął wcześniej Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z 11 maja 2016 roku, sygn. I SA/BK 1379/15, w którym stwierdzono, że: ocena, czy działania Wnioskodawcy były podejmowane w celu realizacji "własnych celów mieszkaniowych" nie może być dokonywana tylko na podstawie deklarowanych przez Wnioskodawcę motywów działania. Deklarowane motywy działania muszą być potwierdzone obiektywnymi faktami. W świetle tych założeń wynikających z odkodowania znaczenia treści cytowanego przepisu nie zaspokaja własnych potrzeb mieszkaniowych osoba, która tak jak Skarżący, zamieszkuje w domu w M., i która nabywa lokal mieszkalny w B., remontuje go po to by go wynająć a następnie sama w nim, okazjonalnie zamieszkuje w związku z obowiązkami służbowymi w B. Osoba fizyczna nie może zaspokajać własnym potrzeb mieszkaniowych jednocześnie w kilku miejscach, położonych w znacznej odległości od siebie.

Powyższy wyrok potwierdza ugruntowaną linię orzeczniczą, iż własne cele mieszkaniowe = zapewnienie dachu nad głową przez osobę korzystającą z ulgi mieszkaniowej.

Źródło pochodzenia środków pieniężnych na zaspokojenie własnych celów mieszkaniowych

W orzecznictwie pojawiały się różne poglądy co do źródła pochodzenia środków, które mają zostać przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Wątpliwość budziła kwestia co do tożsamości wydatkowanych środków, tj. czy muszą to być te same środki, które dana osoba otrzymała ze zbycia nieruchomości czy innego prawa majątkowego zgromadzone w jednym miejscu, czy też znaczenie ma ich wartość wyrażona kwotowo. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 25 stycznia 2011 r., sygn. II FSK 1665/09, nie jest istotne, aby podatnik wydatkował konkretne środki finansowe pochodzące z przychodów określonych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o PIT [obecnie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT], ale aby w sposób bezsporny wynikało, że pochodzą one z tego źródła, np. z rachunku bankowego, na którym przychody zostały ulokowane.

Z kolei późniejszy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 20 kwietnia 2012 r., sygn. II FSK 2067/10, wskazuje, że z redakcji art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. A [obecnie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT], wcale nie wynika, iż warunkiem koniecznym uzyskania zwolnienia od podatku dochodowego jest wydatkowanie przez podatnika wyłącznie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, a nie innych środków pieniężnych będących w jego posiadaniu, a jedynie cel tego wydatkowania i termin.

Orzecznictwo w tym zakresie nie jest jednak jednolite.

Ulga mieszkaniowa - czy możliwe jest jej dziedziczenie?

Zgodnie z najnowszym orzeczeniem Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 18 stycznia 2018 roku, II FSK 3634/16, prawo do zwolnienia od podatku dochodowego od dochodu ze sprzedaży nieruchomości, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. [ustawy o PIT] ma wymiar majątkowy i jako taki może podlegać dziedziczeniu na podstawie art. 97 § 1 o.p. (…) Śmierć spadkodawcy czyni jednak niemożliwym realizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Przychód spadkodawcy ze sprzedaży nieruchomości stał się składnikiem majątkowym masy spadkowej, przypadającej spadkobiercom podatnika i odpowiednio ją zwiększył. Z kolei, gdyby doszło do wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości jeszcze przez samego spadkodawcę na jego własne cele mieszkaniowe, doszłoby do stosownej zmiany w majątku spadkowym, pozostałym po spadkodawcy i podlegającym dziedziczeniu.

Powyższe stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego potwierdza linię orzeczniczą prezentowaną między innymi w wyrokach z 24 października 2007 r., II FSK 1212/06; z 21 listopada 2012 r., II FSK 556/11; z 29 listopada 2017 r., II FSK 2119/15.