Jedną z najpopularniejszych ulg stosowaną przez podatników w podatku dochodowym jest zwolnienie ze względu na wydatkowanie środków pochodzących ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. W związku z różnymi potencjalnymi wydatkami na ten cel warto zastanowić się, czy zakup działki rolnej. Czy możliwe jest zwolnienie z PIT ze względu na własne cele mieszkaniowe przy zakupie działki rolnej? Wyjaśniamy w artykule.
Zwolnienie z PIT ze względu na własne cele mieszkaniowe
Przypomnijmy, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia.
Obowiązku zapłaty podatku z uwagi na powyższe zobowiązanie podatnik może uniknąć, stosując zwolnienie określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem zwolniona od podatku jest kwota przychodu uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jeżeli zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe. Termin wydatkowania środków liczony jest od dnia zbycia i trwa do końca trzeciego roku liczonego od końca roku kalendarzowego sprzedaży.
Wydatkowanie środków na wskazane własne cele mieszkaniowe pozwala zatem skorzystać ze zwolnienia od podatku PIT w pełnym zakresie.
Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Katalog ten ma charakter enumeratywny, co oznacza, że zwolnieniem tym nie są zatem objęte przychody ze sprzedaży nieruchomości i praw przeznaczone na zakup innych nieruchomości lub praw w sytuacji, gdy czynności te wskazują np. na działanie o charakterze zarobkowym, spekulacyjnym, inwestycyjnym lub innym niewskazującym na działanie ukierunkowane na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.
Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c ustawy o PIT za wydatek na własny cel mieszkaniowy uprawniający do skorzystania ze zwolnienia od podatku uważa się wydatek na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131 (3 lata, licząc od końca roku kalendarzowego sprzedaży), grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego.
Zwolnienie z PIT ze względu na własne cele mieszkaniowe przy zakupie działki rolnej
Warto podkreślić, że powyżej przywołany przepis posługuje się sformułowaniem „grunt pod budowę”, a nie stricte pojęciem „działka budowlana”.
Jednocześnie należy wskazać, że o charakterze nabytego gruntu nie rozstrzyga jedynie zamiar podatnika wybudowania na nim budynku mieszkalnego, ale charakter gruntu – jego przeznaczenie, także w kontekście rzeczywistej i realnej możliwości jego zabudowy. Tak więc podstawowym warunkiem uprawniającym do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest nabycie gruntu przeznaczonego pod budowę budynku mieszkalnego. Innymi słowy, zwolnienie to związane jest z konkretnym zdarzeniem, tj. nabyciem określonego gruntu w określonym celu.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje, jaki grunt jest gruntem pod budowę budynku mieszkalnego, ani co oznacza zmiana przeznaczenia gruntu na grunt pod budowę budynku mieszkalnego, uprawniająca do skorzystania ze zwolnienia.
W celu doprecyzowania tych pojęć uprawnione jest zatem odwołanie się do odpowiednich przepisów Ustawy z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W myśl art. 4 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 ww. ustawy ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Charakter gruntu może zatem wynikać z przeznaczenia, jakie zostało mu nadane w planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy, która w sytuacji, gdy dla danego terenu nie został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego, określa sposób zagospodarowania i zabudowy terenu.
W rezultacie w przeważającej większości przypadków będzie to działka budowlana, choć należy wyraźnie podkreślić, że także inne grunty będą spełniać to kryterium. Jak wskazał WSA w Warszawie w wyroku z 26 listopada 2019 roku (III SA/Wa 452/19), wydatek na cele mieszkaniowe stanowi nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie. Przepis ten nie wymaga, aby był to grunt stanowiący działkę budowlaną. Chodzi o grunt „pod budowę budynku mieszkalnego”. Nie ulega przy tym wątpliwości, że takim gruntem może być także nieruchomość rolną, której część stanowi tzw. zabudowa zagrodowa, którą z kolei stanowią także budynki mieszkalne.
Wskazuje na to treść § 3 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Stanowi on, że ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o zabudowie zagrodowej, należy przez to rozumieć w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych.
Zwolnienie z PIT ze względu na własne cele mieszkaniowe - zwolnienie to nie dotyczy działki rolnej przeznaczonej na cele rolnicze
Jednocześnie należy jednak podkreślić, że zwolnienie obejmuje tylko wydatek na tę część gruntu rolnego, która jest przeznaczona pod budowę budynku mieszkalnego.
W konsekwencji część gruntu rolnego przeznaczona na cele wyłącznie rolnicze (np. na uprawę roślin czy hodowlę zwierząt) nie daje prawa do zwolnienia.
Jak wskazał Dyrektor IS w Bydgoszczy w interpretacji z 16 czerwca 2016 roku (nr ITPB4/4511-219/16/AS), nie można zatem zgodzić się ze stanowiskiem, że zakup ziemi rolnej zabudowanej domem jednorodzinnym całorocznym i budynkiem gospodarczym uprawnia do skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Do celów mieszkaniowych, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania z ww. zwolnienia, ustawodawca nie zakwalifikował bowiem nabycia ziemi rolnej i budynków niemieszkalnych, a zatem wydatki poniesione na te cele nie uprawniają do zastosowania przedmiotowego zwolnienia.
Podsumowując powyższe, należy stwierdzić, że zakup działki rolnej nie stanowi sam w sobie przypadku wykluczającego prawa do zastosowania omawianego zwolnienia. W zakresie, w jakim działka jest wykorzystywana do budowy budynku mieszkalnego, podatnik może zastosować zwolnienie określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, ponieważ jest to grunt pod budowę.
Natomiast zupełnie inaczej przedstawia się kwestia zakupu gruntu pod działalność rolniczą – tego rodzaju nieruchomość nie może zostać uznana za spełniającą kryteria zwolnienia od podatku PIT, w związku z czym tego rodzaju wydatek nie daje prawa do zastosowania omawianej preferencji podatkowej.
