Poradnik Przedsiębiorcy

Klasyfikacja i amortyzacja budynku usługowo-mieszkalnego - warto wiedzieć

Klasyfikacja i amortyzacja budynku usługowo-mieszkalnego, to zagadnienie, które dotyczy bardzo dużej ilości przedsiębiorców. Właściwe zaklasyfikowanie środka trwałego jest niezwykle istotną kwestią, która bezpośrednio rzutuje na prawidłowość rozliczeń podatkowych. Ustalenie odpowiedniego symbolu według Klasyfikacji Środków Trwałych pozwala bowiem na zidentyfikowanie stawki amortyzacyjnej, a w efekcie rozliczenie kosztów uzyskania przychodów w prawidłowej wysokości.

KŚT - klasyfikacja środków trwałych

Klasyfikacja Środków Trwałych uregulowana została rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT). KŚT jest usystematyzowanym wykazem środków trwałych (obiektów) służącym do celów ewidencyjnych, ustalania stawek odpisów amortyzacyjnych oraz badań statystycznych. Wyodrębnia ona na pierwszym szczeblu podziału klasyfikacyjnego 10 grup środków trwałych. Następnie te środki dzielone są na podgrupy oraz rodzaje.Znając odpowiedni symbol KŚT danego składnika majątku, można na jego podstawie dopasować stawkę amortyzacyjną z rocznego wykazu stawek amortyzacyjnych znajdującego się w załączniku nr 1 do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT).Trudności w ustaleniu KŚT występują często w przypadku budynków usługowo-mieszkalnych, budynki mieszkalne oraz niemieszkalne sklasyfikowane są bowiem według innych symboli KŚT, które opatrzone są inną stawką amortyzacyjną. W jaki sposób dokonać prawidłowej klasyfikacji budynku usługowo-mieszkalnego, przedstawiono w dalszej części niniejszego artykułu.

Klasyfikacja i amortyzacja budynku usługowo-mieszkalnego a powierzchnia budynku

Zasadniczo zgodnie z załącznikiem nr 1 do ustawy o PIT:

  • budynki mieszkalne należy amortyzować stawką amortyzacyjną wynoszącą 1,5% (symbol KŚT 11),
  • budynki niemieszkalne należy amortyzować stawką amortyzacyjną wynoszącą 2,5% (symbol KŚT 10).

O ile ustalenie właściwej stawki amortyzacyjnej będzie mniej problematyczne dla budynków o jednorodnym charakterze, o tyle trudności może nastręczać zidentyfikowanie symbolu KŚT i stawki amortyzacyjnej dla budynku usługowo-mieszkalnego.

Pomocne w tym przypadku okaże się rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie KŚT, które podaje definicję budynku mieszkalnego oraz niemieszkalnego.Według rozporządzenia w sprawie KŚT budynki mieszkalne:
„to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem”.
Natomiast budynki niemieszkalne:
 „to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych”.
Z przytoczonych wyżej definicji wynika, że jeżeli większa część budynku ma charakter niemieszkalny, będzie on zaliczony do KŚT 10, gdzie zastosowanie znajdzie stawka amortyzacyjna wynosząca 2,5%. Natomiast jeżeli co najmniej połowa budynku ma charakter mieszkalny, budynek ten będzie zaliczony do KŚT 11, gdzie zastosowanie znajdzie stawka amortyzacyjna wynosząca 1,5%. Sytuację tę obrazuje poniższy przykład.

Przykład 1.

Własnością pana Andrzeja jest budynek o powierzchni użytkowej 350 m2. Pan Andrzej prowadzi działalność gospodarczą polegającą na sprzedaży towarów. Do jej prowadzenia wykorzystuje 210 m2 posiadanego budynku. Pozostałe 140 m2 przeznaczone jest do celów mieszkalnych (pan Andrzej wynajmuje dane pomieszczenia osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej).

Z powyższego wynika, że 60% całkowitej powierzchni użytkowej budynku przeznaczone jest na prowadzenie przez pana Andrzeja działalności gospodarczej, a pozostałe 40% stanowi część mieszkalną. W takiej sytuacji budynek ten będzie sklasyfikowany jako budynek niemieszkalny – symbol KŚT 103 „Budynki handlowo-usługowe”. Stawka amortyzacyjna dla tego budynku wynosić będzie 2,5% w skali roku.

Prawidłowość klasyfikowania budynku usługowo-mieszkalnego przez pryzmat udziału powierzchni części mieszkalnej/niemieszkalnej w całkowitej powierzchni użytkowej budynku potwierdził m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 12 lutego 2016 r., sygn. IBPB-1-1/4510-228/15/NL.

Ustalenie charakteru budynku może wymagać sięgnięcia do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, a nawet skierowania wniosku do GUS

Problematyczne może być również poczynienie ustaleń, czy budynek ma charakter mieszkalny lub niemieszkalny. Rozporządzenie w sprawie KŚT zawiera powiązanie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych (PKOB), która została uregulowana rozporządzeniem Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych.

W związku z powyższym, w KŚT obiektom znajdującym się w grupie 1 i 2 przypisano odpowiednie symbole PKOB w celu ułatwienia klasyfikacji różnego rodzaju budynków. Co ciekawe, w PKOB hotel zaklasyfikowany został do klasy 1211 „Budynki hoteli” w grupie 121 „Hotele i budynki zakwaterowania turystycznego”, zaliczany jest więc do budynków niemieszkalnych. Z kolei na podstawie powiązania KŚT i PKOB można łatwo ustalić, że budynki hoteli będą zaklasyfikowane według KŚT 109 „Pozostałe budynki niemieszkalne” (do rodzaju 109 KŚT został przypisany symbol z PKOB – 121).

W związku z trudnością w ustaleniu rodzaju danego środka trwałego i odpowiedniego jego zaklasyfikowania można zwrócić się z pisemnym wnioskiem o wydanie informacji do Ośrodka Klasyfikacji i Nomenklatur Urzędu Statystycznego w Łodzi. Ośrodek ten wydaje informacje dotyczące obowiązujących standardów klasyfikacyjnych w zakresie:
- PKD – Polskiej Klasyfikacji Działalności,
- PKWiU – Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług,
- KŚT – Klasyfikacji Środków Trwałych,
- PKOB – Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych.

Wniosek należy złożyć pisemnie wraz z czytelnym podpisem osoby uprawnionej do reprezentowania podmiotu. Można go wysłać za pośrednictwem poczty elektronicznej, tradycyjnej, faksem bądź złożyć wniosek elektroniczny udostępniony na stronie GUS-u. Informacje wydawane przez Ośrodek Klasyfikacji i Nomenklatur mają wyłącznie formę pisemną, natomiast odpowiedź w sprawie powinna zostać wystosowana nie później niż w ciągu miesiąca, a w sprawach szczególnie skomplikowanych – nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od daty wpływu wniosku.

Końcowo należy również nadmienić, że o klasyfikacji budynku decyduje jego charakter i konstrukcja, a nie rzeczywiste wykorzystanie, które nie zawsze jest zgodne z jego przeznaczeniem. Powyższe potwierdza Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 15 stycznia 2018 r., sygn. 0115-KDIT3.4011.399.2017.2.PSZ:

„O zaliczeniu budynku do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje jego przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem. O zmianie pierwotnego przeznaczenia na stałe, decyduje każdorazowo wykonanie odpowiednich robót budowlano-adaptacyjnych. W przypadku budynków (lokali) o różnych przeznaczeniach o zaliczeniu obiektu do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje główne jego przeznaczenie”.

Możliwość zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej dla budynków mieszkalnych i niemieszkalnych

Zastosowanie podstawowej stawki amortyzacji dla budynku niemieszkalnego (2,5% rocznie) spowoduje, że jego amortyzacja będzie trwać aż 40 lat. Jednak w niektórych przypadkach można ją przyspieszyć, stosując indywidualne stawki amortyzacyjne.

Zgodnie z art. 22j ust. 1 pkt 4 ustawy o PIT:

„dla budynków (lokali) niemieszkalnych, dla których stawka amortyzacyjna z Wykazu stawek amortyzacyjnych wynosi 2,5% – [okres amortyzacji nie może być krótszy niż] 40 lat pomniejszone o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat”.

Z powyższego wynika, że jeżeli dany budynek niemieszkalny był wcześniej używany przez np. 20 lat (tj. 20 lat upłynęło od dnia oddania tego budynku po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez podatnika), to okres jego amortyzacji będzie wynosił 20 lat (40 lat - 20 lat = 20 lat). Wówczas stawka amortyzacji będzie równa 5%. Natomiast, jeżeli budynek ten był używany przez np. 35 lat, to okres jego amortyzacji będzie wynosił 10 lat (40 lat - 35 lat = 5 lat < 10 lat), gdyż okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat, wtedy stawka amortyzacji wynosić będzie 10%.

Natomiast w odniesieniu do budynków mieszkalnych sytuacja jest nieco odmienna. Zgodnie z art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT okres amortyzacji budynków mieszkalnych, z pewnymi wyjątkami, nie może być krótszy niż 10 lat, z zastrzeżeniem art. 22j ust. 3, zgodnie z którym budynki te muszą być uznane za używane lub ulepszone. Budynki mieszkalne uznaje się za używane, jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy. Z kolei za ulepszone uznaje się budynki, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Powyższe potwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 5 lipca 2019 r., sygn. 0115-KDIT2-3.4011.245.2019.2.AD.

Zatem minimalny okres amortyzacji budynku mieszkalnego bądź niemieszkalnego wynoszący 10 lat powoduje, że maksymalna stawka amortyzacyjna będzie wynosić 10%. Zabieg ten może nawet czterokrotnie przyspieszyć proces amortyzacji danego środka trwałego.

Słowem podsumowania, klasyfikacja i amortyzacja budynku usługowo-mieszkalnego, choć mogłaby się wydawać sprawą prostą, w niektórych przypadkach może nastręczyć wiele problemów. Prawidłowe zaklasyfikowanie budynków, które służą wielu celom, może okazać się dla przedsiębiorców kłopotliwe. Na marginesie dodać należy, że nie tylko klasyfikacja budynków usługowo-mieszkalnych jest zagadnieniem złożonym i wielowątkowym, na innych płaszczyznach, np. na gruncie podatku od nieruchomości lub VAT, można bowiem również napotkać na liczne problemy. Tematyka ta będzie z pewnością poruszana w przyszłości na łamach naszego portalu.