Leasing operacyjny nieruchomości - jak rozliczyć na gruncie PIT?

Umowa leasingu najczęściej kojarzy się z rzeczami ruchomymi takimi jak maszyny czy pojazdy. Trzeba jednak pamiętać, że możliwe jest również zawarcie umowy leasingu nieruchomości. W naszym dzisiejszym artykule zastanowimy się, w jaki sposób przebiega rozliczenie biorąc pod uwagę leasing operacyjny nieruchomości w okresie trwania umowy oraz po jej zakończeniu.

Umowa leasingu operacyjnego nieruchomości

Na początek sięgnijmy do treści Kodeksu cywilnego. W art. 709(1) kc czytamy, że przez umowę leasingu finansujący zobowiązuje się, w zakresie działalności swego przedsiębiorstwa, nabyć rzecz od oznaczonego zbywcy na warunkach określonych w tej umowie i oddać tę rzecz korzystającemu do używania albo używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony, a korzystający zobowiązuje się zapłacić finansującemu w uzgodnionych ratach wynagrodzenie pieniężne, równe co najmniej cenie lub wynagrodzeniu z tytułu nabycia rzeczy przez finansującego.

Również regulacje prawa podatkowego odwołują się do powyższej definicji. W art. 23a pkt 1 ustawy o PIT możemy przeczytać, że umowa leasingu to umowa nazwana w kc, a także każda inna umowa, na mocy której finansujący, oddaje do odpłatnego używania albo używania i pobierania pożytków na warunkach określonych w ustawie drugiej stronie, korzystającemu podlegające amortyzacji środki trwałe lub wartości niematerialne i prawne, a także grunty oraz prawo wieczystego użytkowania gruntów.

Istotą umowy leasingu jest w tym przypadku to, że korzystający używa przedmiotu leasingu, natomiast właścicielem pozostaje podmiot finansujący. 

To powoduje, że to finansujący dokonuje odpisów amortyzacyjnych od wartości przedmiotu leasingu, natomiast korzystający zalicza do kosztów uzyskania przychodów ratę leasingową. 

Dodajmy także, że standardem w umowie leasingu jest umieszczenie zapisu, że po zakończeniu umowy leasingu finansujący przenosi na korzystającego własność przedmiotu leasingu.

Zasady opodatkowania leasingu operacyjnego nieruchomości

Jak już wskazaliśmy, w czasie trwania umowy leasingu nieruchomość stanowi własność finansującego. Natomiast ponoszone przez korzystającego opłaty za korzystanie stanowią odpowiednio koszt podatkowy korzystającego oraz przychód finansującego.

Odbywa się to jednak pod warunkiem spełnienia przesłanek określonych w art. 23b ust. 1 ustawy o PIT, tj.:

1. umowa leasingu, w przypadku gdy korzystającym nie jest osoba wymieniona w pkt 2, została zawarta na czas oznaczony, stanowiący co najmniej 40% normatywnego okresu amortyzacji, jeżeli przedmiotem umowy leasingu są podlegające odpisom amortyzacyjnym rzeczy ruchome lub wartości niematerialne i prawne, albo została zawarta na okres co najmniej 5 lat, jeżeli jej przedmiotem są podlegające odpisom amortyzacyjnym nieruchomości;
2. umowa leasingu, w przypadku gdy korzystającym jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, została zawarta na czas oznaczony;
3. suma ustalonych opłat w umowie leasingu, o której mowa w pkt 1 lub 2, pomniejszona o należny podatek od towarów i usług, odpowiada co najmniej wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, a w przypadku zawarcia przez finansującego następnej umowy leasingu środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej będących uprzednio przedmiotem takiej umowy odpowiada co najmniej jego wartości rynkowej z dnia zawarcia następnej umowy leasingu; przepis art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zwróćmy zatem uwagę, że w przypadku umowy leasingu operacyjnego musi ona być zawarta na okres co najmniej 5 lat. Nie może to być okres krótszy. 

Ponadto suma ustalonych opłat za korzystanie z przedmiotu leasingu musi odpowiadać wartości początkowej środka trwałego. Ustawa o PIT nie wprowadza żadnych ograniczeń, jeżeli chodzi o ujmowanie w kosztach podatkowych rat leasingowych. Zatem to powoduje, że cała wartość raty leasingowej może być przez korzystającego potraktowana jako koszt uzyskania przychodów.

Przykład 1.

Umowa leasingu operacyjnego została zawarta na okres 10 lat. Wartość początkowa nieruchomości to 360 000 zł. Miesięczna rata leasingowa została ustalona na poziomie 3000 zł. To oznacza, że suma opłat za korzystanie z przedmiotu leasingu odpowiada wartości początkowej. W czasie trwania umowy leasingu odpisów amortyzacyjnych dokonuje finansujący. Rata leasingowa jest dla korzystającego kosztem uzyskania przychodów.

Rata leasingowa w przypadku leasingu operacyjnego nieruchomości stanowi dla korzystającego koszt podatkowy w pełnym zakresie. Podatnik może także odliczyć podatek naliczony VAT wynikający z faktury dokumentującej leasing.

Wykup nieruchomości z leasingu operacyjnego

Po zakończeniu umowy leasingu dochodzi do wykupu przedmiotu z leasingu. W tym momencie dochodzi do nabycia własności nieruchomości przez korzystającego.

To powoduje, że dopiero po wykupie korzystający może rozpocząć amortyzację nieruchomości. Przypomnijmy bowiem, że zgodnie z art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT amortyzacji podlegają stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Jak zatem widać, warunkiem dokonania amortyzacji środka trwałego jest legitymowanie się przez podatnika tytułem własności do nieruchomości.

Odpisów amortyzacyjnych podatnik dokonuje od wartości początkowej, którą w opisanym przypadku jest cena nabycia, czyli cena wykupu nieruchomości z leasingu. Podkreślenia wymaga, że niekoniecznie musi to być aktualna wartość rynkowa nieruchomości.

Przypomnijmy, że zgodnie z art. 22g ust. 8 ustawy o PIT wyłącznie, jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji bądź sporządzenia wykazu, wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia. 

Natomiast w sytuacji gdy dochodzi do wykupu przedmiotu leasingu, cena nabycia jest znana i wynika z faktury wykupu. To powoduje, że art. 22g ust. 8 ustawy o PIT nie znajdzie w takim przypadku zastosowania.

W świetle przedstawionych regulacji możemy stwierdzić, że leasing operacyjny nieruchomości jest możliwy W kontekście przepisów podatkowych istotne jest to, że umowa leasingu nieruchomości musi być zawarta na okres co najmniej 5 lat. Natomiast zasady rozliczenia leasingu w okresie trwania umowy oraz po jej zakończeniu odbywają się na zasadach ogólnych.