Podatek od nieruchomości naliczany jest w zależności od wartości lub powierzchni nieruchomości oraz jej przeznaczenia. To drugie kryterium ma duże znaczenie, ponieważ działka lub budynek wykorzystywany przez przedsiębiorcę wygeneruje niemal 2 razy większy podatek niż nieruchomość niezajęta na działalność gospodarczą. Jednak co, gdy obiekt należy do przedsiębiorstwa, ale to nie wykorzystuje go do prowadzenia działalności gospodarczej? Czy sama możliwość wykorzystania nieruchomości w firmie jest powodem do nałożenia na podatnika wyższej stawki podatku?
Kto zapłaci wyższy podatek od nieruchomości?
Na wstępie wyjaśnijmy, że każdy, kto został wskazany przez prawodawcę w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych, ma obowiązek uiszczania na rzecz gminy daniny od posiadanej nieruchomości. Niezależnie, czy będzie to osoba fizyczna, osoba prawna (np. spółka kapitałowa), czy jednostka organizacyjna (np. spółka jawna). Wystarczy, aby podmiot ten był:
- właścicielem nieruchomości,
- jej posiadaczem samoistnym,
- użytkownikiem wieczystym.
I nie ma tutaj znaczenia, czy czerpie korzyści z tych nieruchomości, czy nie. Podatek ten jest świadczeniem majątkowym, obciążającym samo posiadanie nieruchomości. Z posiadaniem takim łączy się bowiem uzyskiwanie szczególnego rodzaju dochodów w naturze, jak np. zaspokajanie potrzeb bytowych, socjalnych czy gospodarczych na wyższym poziomie niż przez osoby nieposiadające majątku.
Jeżeli jednak działka gruntowa lub budynek jest wykorzystywany na cele gospodarcze (np. biuro, magazyn, warsztat), właściciel (posiadacz lub użytkownik) nieruchomości musi zapłacić stosownie wyższy podatek od nieruchomości.
Podatek od nieruchomości zajętej na prowadzenie działalności gospodarczej
Wyższa stawka podatku zostanie naliczona, jeżeli gmina uzna, że dana nieruchomość jest wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej. Jak to jednak rozumieć?
Nieruchomość wykorzystywana na prowadzenie działalności gospodarczej to taka nieruchomość, na której dochodzi do faktycznego wykonywania konkretnych działań powodujących dokonanie zamierzonych celów lub osiągnięcie konkretnego rezultatu, związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. Takie działania przy tym muszą być głównym i podstawowym celem jej wykorzystywania. Jak wytłumaczył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 1 sierpnia 2024 roku (sygn. akt: III FSK 75/24), związek nieruchomości z działalnością gospodarczą, oprócz samego posiadania nieruchomości przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą, może być oparty na faktycznym lub nawet potencjalnym wykorzystywaniu tej nieruchomości w działalności gospodarczej tego podmiotu. Grunty, budynki i budowle, które choćby pośrednio lub w ograniczonym zakresie służą prowadzeniu działalności gospodarczej, powinny być uznane za związane z tą działalnością.
W ustaleniu istnienia „związku” nieruchomości z prowadzoną działalnością gospodarczą przydatne mogą być np. takie okoliczności jak: wprowadzenie nieruchomości do ewidencji środków trwałych, ujęcie wydatków na nabycie lub wytworzenie oraz utrzymanie w kosztach działalności gospodarczej. O istnieniu takiego związku może też świadczyć charakter rzeczy wskazujący na jej gospodarcze przeznaczenie. Związanie gruntu z działalnością gospodarczą nie musi oznaczać jego zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej.
Możliwość wykorzystania nieruchomości w firmie – czy zawsze będzie rodziła obowiązek podatkowy?
Podatnik nie powinien być „karany” za posiadanie możliwości dokonywania czynności obłożonych podatkiem, a za faktycznie podjęte działania. Dlatego też samo posiadanie przez przedsiębiorcę gruntu czy budynku nie powinno rodzić obowiązku podatkowego, jeżeli nieruchomość ta nie jest przez niego wykorzystywana.
Wydaje się, że sądy administracyjne stoją na podobnym stanowisku. NSA w wyroku z 25 czerwca 2024 roku (sygn. akt: III FSK 1105/22) zauważył, że nieruchomości posiadane przez podatników, które nie mają związku z prowadzoną przez nich działalnością gospodarczą, nie mieszczą się w definicji „nieruchomości związanej z prowadzoną działalnością gospodarczą”. Związek ten, oprócz samego posiadania nieruchomości przez przedsiębiorcę, powinien być oparty na faktycznym lub nawet potencjalnym wykorzystywaniu danej nieruchomości w prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej. Grunty, budynki i budowle, które choćby pośrednio lub w ograniczonym zakresie służą prowadzeniu działalności gospodarczej, powinny być uznane za związane z tą działalnością.
Przedsiębiorcy nie mogą być obciążani wyższą stawką podatku jedynie z powodu posiadania nieruchomości, które nie służą im do prowadzenia działalności gospodarczej. Nieuprawnione jest rozumienie przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych w ten sposób, że o związaniu gruntu, budynku lub budowli z prowadzeniem działalności gospodarczej decyduje wyłącznie posiadanie nieruchomości. Zastosowanie wyższej stawki podatkowej dla nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej wyłącznie na podstawie kryterium posiadania danej nieruchomości przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą stanowi nieproporcjonalną ingerencję w prawo do własności tych podmiotów.
Nie można zatem obciążać przedsiębiorców za sam fakt posiadania gruntów czy obiektów budowlanych. A co z możliwością ich wykorzystywania w działalności? Tutaj nie jest to już takie proste. Warto przytoczyć zatem inne orzeczenia NSA, w którym sąd odrzucił stanowisko spółki kolejowej, że niewykorzystywanie gruntu oraz zły stan techniczny obiektów budowlanych powinny przesądzać o niekwalifikowaniu nieruchomości jako wykorzystywaną do działalności gospodarczej. Sąd wskazał, że brak faktycznego użytkowania nie wyklucza potencjalnego przeznaczenia nieruchomości do działalności gospodarczej. W jego ocenie likwidacja linii kolejowej, zarówno prawna, jak i faktyczna, nie powoduje, że związane z nią obiekty tracą status budowli. O związaniu nieruchomości z działalnością gospodarczą decyduje nie tylko ich posiadanie przez przedsiębiorcę, ale także możliwość ich wykorzystania w działalności gospodarczej. Jest tak tym bardziej, jeżeli nieruchomości zostają ujęte w ewidencji środków trwałych spółki, amortyzowane i zaliczane do kosztów uzyskania przychodów. To tym bardziej świadczy o ich związku z prowadzoną działalnością. Brak faktycznego użytkowania nie wyklucza potencjalnego przeznaczenia tych nieruchomości do działalności gospodarczej (por. wyrok NSA z 6 września 2024 roku, sygn. akt: III FSK 307/24).
Zatem o związaniu gruntu, budynku lub budowli z prowadzeniem działalności gospodarczej będzie przesądzało to, czy:
- nieruchomość jest posiadana przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą,
- istnieje możliwość chociażby jego potencjalnego wykorzystywania w prowadzonej działalności gospodarczej.
Podstawa opodatkowania – od czego jest zależna?
Wiemy już, kiedy nieruchomość zostanie obłożona wyższą stawką podatku. Sama stawka jednak nie wystarczy, aby obliczyć wysokość podatku od nieruchomości. Tym bardziej że w zależności od rodzaju nieruchomości podstawa opodatkowania jest inaczej liczona.
Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych dzieli nieruchomości na 3 rodzaje:
- grunty;
- budynki (lub ich części, np. mieszkania);
- budowle.
Podstawa opodatkowania dla gruntów jest uzależniona od ich powierzchni. Do jej ustalenia stosuje się wyłącznie dane wynikające z ewidencji gruntów i budynków. Aby zatem móc zakwestionować decyzję gminy co do podstawy opodatkowania, w pierwszej kolejności należy podważyć treść wspomnianej ewidencji (w oddzielnym postępowaniu).
Dla obliczania podstawy opodatkowania dla budynków bierze się pod uwagę powierzchnię użytkową. Ustalana jest na podstawie fizycznego pomiaru powierzchni budynku po wewnętrznym obrysie ścian. Uwzględnia się wszystkie pomieszczenia, takie jak pokoje, kuchnie, łazienki, korytarze, pomieszczenia gospodarcze, magazyny. Pomija się natomiast ściany wewnętrzne, szyby windowe, kanały wentylacyjne oraz powierzchnie schodów, balkonów i tarasów. Dodatkowo dla pomieszczeń ze skośnym dachem powierzchnię użytkową oblicza się w zależności od wysokości, tj. poniżej 1,40 m – nie wlicza się do powierzchni użytkowej, między 1,40 m a 2,20 m – wlicza się w 50%, natomiast powyżej 2,20 m – wlicza się w 100%.
Z kolei dla budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej podstawę podatkową stanowi jej wartość, ustalona na 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne, a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych – ich wartość z 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego.
Ile wynoszą stawki?
Konkretne wielkości stawek są określane przez każdą gminę. Nie mogą być one jednak wyższe niż te wskazane w ustawie oraz obwieszczeniu Ministra Finansów w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych. Na 2025 rok stawki dla nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej wyglądają następująco:
- od gruntów – 1,38 zł od 1m2 powierzchni,
- od budynków lub ich części – 34 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,
- od budowli – 2% wartości.
Przykład 1.
Przedsiębiorca posiada nieruchomość, którą wykorzystuje do prowadzenia działalności gospodarczej, w której skład wchodzi grunt 1800 m2 oraz jednopiętrowy budynek 120 m2 (108 m2 powierzchni użytkowej). Gmina, w której obrębie leży nieruchomość, przyjęła maksymalne stawki. Jak wyliczyć podatek od nieruchomości?
- Podatek od gruntu: 1800 × 1,38 = 2484 (zł)
- Podatek od budynku: 108 × 34 = 3672 (zł)
- Podatek od nieruchomości na 2025 rok: 2484 + 3672 = 6156 (zł)
Trzeba pamiętać, że przedsiębiorcy płacą podatek miesięcznie, za poszczególne miesiące, w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego. Daninę należy uiszczać do 15. dnia każdego miesiąca, a za styczeń – do 31 stycznia. Wysokość podatku ustalają oni samodzielnie.
