Poradnik Przedsiębiorcy

Najem okazjonalny a tytuł prawny do lokalu

Celem artykułu będzie wyjaśnienie wynajmującym oraz najemcom instytucji najmu okazjonalnego – na czym polega, w jakiej ustawie jest uregulowany, a także czym różni się od klasycznej umowy najmu lokalu. Wskazane zostanie, jaki tytuł prawny do lokalu powinien mieć najemca, który zawiera umowę na najem okazjonalny.

Czym jest najem okazjonalny?

Instytucja najmu okazjonalnego została uregulowana w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego.

Umowa na najem okazjonalny to umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel będący osobą fizyczną nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Zgodnie z powyższym właściciel nie może prowadzić działalności gospodarczej, która polega na wynajmowaniu lokali, a musi być to osoba fizyczna. Maksymalny czas trwania takiej umowy to okres 10 lat.

Musi ona być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. Inna forma, na przykład ustna, powoduje, że umowa nie będzie miała charakteru najmu okazjonalnego, a – na przykład – najmu w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego.

Umowa musi także zawierać dołączone do niej oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca podda się egzekucji i zobowiąże się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu.

Przykład 1. 

Pani Marta zawarła w formie pisemnej umowę na najem okazjonalny z wynajmującą panią Krystyną. Pani Marta jako najemca musi udać się do wybranego przez siebie notariusza oraz złożyć u niego oświadczenie, w którym podda się egzekucji ze swojego majątku i zobowiąże się wydać lokal w określonym terminie. Może on być wskazany jako konkretna data albo poprzez określenie go jako: w ciągu 7 dni od doręczenia przez panią Krystynę żądania opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy.

W takiej umowie musi także zostać zawarte wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, co zostanie szczegółowo rozwinięte w dalszej części artykułu.

Wynajmujący ma obowiązek zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od jej zawarcia. Daje to możliwość skorzystania z przewidzianych w art. 19e wyłączeń ochronnych praw lokatora. Jeśli tego zaniecha, najem okazjonalny, nawet jeśli powstanie, nie korzysta z żadnych przywilejów. Zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego gwarantuje wynajmującemu przeprowadzenie eksmisji najemcy do lokalu wskazanego w oświadczeniu. Jeżeli nie zostanie to zgłoszone, to ochrona zostanie udzielona przez państwo, jednak nie wynajmującemu, a najemcy.

Wynajmujący może zobowiązać najemcę do wpłacenia kaucji, która będzie zabezpieczać pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Kaucja nie może przekraczać 6-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy na najem okazjonalny lokalu.

Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu przez właściciela należności z tytułu niezapłaconego czynszu najmu oraz pozostałych kosztów związanych z egzekucją obowiązku opróżnienia lokalu. Dotyczyć to może zarówno kosztów czynności związanych bezpośrednio z przeprowadzeniem eksmisji, jak i kosztów zamieszkiwania w lokalu bez tytułu prawnego, po wygaśnięciu lub rozwiązaniu stosunku najmu, do chwili opróżnienia lokalu.

Czym najem okazjonalny różni się od zwykłej umowy najmu?

Różnice polegają na tym, że:

  • umowa na najem okazjonalny musi być zawarta na piśmie, pod rygorem nieważności;

  • umowa na najem okazjonalny nie może być zawarta na okres dłuższy niż 10 lat;

  • umowa na najem okazjonalny wymaga tego, aby najemca poddał się egzekucji i zobowiązał do opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego w drodze oświadczenia złożonego w formie aktu notarialnego;

  • w umowie najmu okazjonalnego najemca musi wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać po wykonaniu obowiązku opróżnienia i wydania lokalu;

  • do umowy na najem okazjonalny należy dołączyć oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o zgodzie na zamieszkanie najemcy w lokalu wskazanym w oświadczeniu;

  • po zgłoszeniu umowy najmu okazjonalnego do właściwego miejscowo urzędu skarbowego wynajmujący korzysta z pomocy w zakresie egzekucji opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem umowy.

Tytuł prawny do lokalu a najem okazjonalny

Jednym z obowiązkowych załączników do umowy najmu okazjonalnego jest oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Co to zasady nie musi być to podpis notarialnie poświadczony, aczkolwiek może on być wymagany przez wynajmującego.

Przykład 2.

Pan Maksymilian zawarł umowę najmu okazjonalnego kawalerki z panem Wiktorem. Równocześnie jest właścicielem innego lokalu – 3-pokojowego mieszkania, które wynajmuje, gdyż nie jest mu potrzebna taka duża powierzchnia. Wówczas wystarczające w tym zakresie jest oświadczenie, że jest właścicielem innego lokalu.

Co jednak w sytuacji, gdy najemca nie ma innego lokalu, nie jest właścicielem lub współwłaścicielem?

Przykład 3.

Pan Piotr zawarł umowę najmu okazjonalnego, a w lokalu mają zamieszkać jego żona oraz 2 dzieci w wieku 4 i 8 lat. Musi on jednak załączyć oświadczenie podpisane przez właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu (na przykład użytkownika wieczystego), o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Pan Piotr uzyskał takie oświadczenie od swojego ojca, który wskazał, że lokalem tym będzie dom rodzinny najemcy, którego właścicielem jest jego ojciec. Na podstawie oświadczenia zarówno pan Piotr, jak i jego rodzina będą mogli zamieszkać w jego domu w przypadku zakończenia najmu okazjonalnego.

W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, co do którego zostało złożone oświadczenie, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu oraz przedstawić oświadczenie pod rygorem wypowiedzenia umowy.

Przykład 4.

Pan Mateusz, ojciec pana Piotra wskazanego w przykładzie 3., sprzedał dom, co do którego złożył oświadczenie, że w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu przez pana Piotra i jego rodzinę będą oni mogli tam zamieszkać. 1 kwietnia 2021 roku doszło do sprzedaży nieruchomości, natomiast pan Piotr został o tym poinformowany 3 kwietnia 2021 roku. Ma on czas do 24 kwietnia 2021 roku na złożenie wynajmującemu nowego oświadczenia, w którym właściciel lub osoba posiadająca tytuł prawny do lokalu mieszkalnego wyrazi zgodę na zamieszkanie pana Piotra i jego rodziny w razie egzekucji opróżnienia lokalu. Takie oświadczenie złożył pan Mariusz, brat pana Piotra, który ma spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Jeżeli pan Piotr nie dostarczyłby oświadczenia, a wynajmujący powziąłby wiedzę o tym, że jest ono już nieaktualne, mogłoby dojść do wypowiedzenia umowy z zachowaniem co najmniej 7-dniowego okresu wypowiedzenia.

Tytuły prawne do lokalu to między innymi:

  • własność;

  • użytkowanie wieczyste;

  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;

  • spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu;

  • umowa najmu.

Należy zatem zwrócić uwagę, że nie tylko właściciel nieruchomości może złożyć oświadczenie, lecz także inne osoby, które mają jakikolwiek tytuł prawny do lokalu mieszkalnego, na przykład inny najemca.