Poradnik Przedsiębiorcy

Podatek VAT z tytułu najmu - wszystko co warto wiedzieć

Prowadząc działalność gospodarczą podatnicy mogą świadczyć usługi najmu jak również nabywać usługi o takim charakterze. Jednym z problemów jaki napotykają podatnicy jest prawidłowe określenie momentu powstania obowiązku podatkowego. Poniżej przedstawiamy zasady w oparciu o które powinien zostać rozliczony podatek VAT z tytułu najmu.

Należny podatek VAT z tytułu najmu

Według ogólnych zasad określonych w art. 19a ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, obowiązek podatkowy powstaje w momencie dostawy towarów lub wykonania usługi, są jednak pewne wyjątki, dla których w ustawie określone są inne terminy. Do takich wyjątków zalicza się usługa najmu - w tym przypadku obowiązek podatkowy powstaje w momencie wystawienia faktury (art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy o VAT).

Termin ten obowiązuje w sytuacji, gdy faktura zostanie wystawiona zgodnie z zasadami dotyczącymi najmu, czyli najpóźniej w dniu terminu płatności za najem.

Zdarza się, że świadczący usługi najmu nie wystawi faktury - kiedy w takiej sytuacji należy rozliczyć podatek VAT z tytułu najmu?

Sytuacje i powody, w których wynajmujący nie wystawił faktury za usługi najmu:

  • wynajmujący, mimo obowiązku wystawienia faktury, omyłkowo nie zrobił tego,

  • wynajmujący nie był zobligowany do wystawienia faktury, z racji tego, że:

    • zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy o VAT nie ma obowiązku wystawiania faktury, gdy świadczone są usługi podlegają zwolnieniu z podatku VAT - a zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt. 36, usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe, zwolnione są z opodatkowania VAT.
    • wynajmowana była nieruchomość o charakterze niemieszkalnym, a najemcą była osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej.

W takich sytuacjach, gdy usługodawca nie wystawi faktury w obowiązującym terminie lub nie wystawi jej wcale, obowiązek podatkowy powstanie z dniem terminu płatności.

Rodzi się tutaj pytanie: Co jeśli termin płatności nie został określony? Kiedy powstaje obowiązek podatkowy, gdy nie została wystawiona faktura, a nie ustalono terminu płatności?

Jeśli strony umowy nie określiły terminu zapłaty, możemy odnieść się do art. 669 § 2 Kodeksu cywilnego, który mówi, że jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc - za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony - miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.

Dodatkowo, faktura za usługi najmu może zostać wystawiona wcześniej, nawet na więcej niż 30 dni przed wykonaniem usługi - mówi o tym art. 106i ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług. W takiej sytuacji na wystawionej fakturze musi być określony okres, jakiego dana faktura dotyczy.

Otrzymana zaliczka a podatek VAT z tytułu najmu

Jak mówi art. 106b ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od towarów i usług, jeśli podatnik otrzyma całość lub część zapłaty za usługę przed datą dokonania sprzedaży, ma on obowiązek wystawić fakturę dokumentującą otrzymanie zaliczki, a co za tym idzie - odprowadzenie VAT należnego. Ta reguła jednak nie obejmuje zaliczek otrzymanych na poczet przyszłych usług najmu.

Inaczej jest w przypadku, gdy wcześniejsza zapłata za usługę najmu bezpośrednio wynika z terminów określonych w umowie najmu - jeśli strony ustaliły wcześniejszy termin zapłaty - to zaliczkę taką trzeba udokumentować zgodnie z zasadami przedstawionymi powyżej - czyli nie później niż w terminie płatności.

Naliczony podatek VAT z tytułu najmu

Ustawa o podatku od towarów i usług w art. 86 ust. 1 mówi o tym, że jeśli zakupione przez podatnika towary lub usługi są związane z wykonywaniem przez podatnika czynności opodatkowanych VAT, to podatnik ma prawo do odliczenia kwoty podatku z tych faktur zakupowych od podatku należnego (od sprzedaży). Analogicznie, jeśli zakupione towary lub usługi tylko częściowo związane są ze sprzedażą opodatkowaną, np.: w sytuacji, gdy u podatnika występuje sprzedaż mieszana, to podatnikowi przysługuje odliczenie VAT naliczonego od należnego w części, która dotyczy sprzedaży opodatkowanej.

Zatem nie ma przeszkód, aby odliczać podatek VAT z tytułu najmu, jeśli tylko ten wydatek spełnia powyższe kryterium.

Dodatkowo, jeśli zakupiona przez podatnika usługa (np. najmu) jest związana z wykonywaniem przez podatnika czynności, takich jak dostawa towarów lub usług poza terytorium Polski, prawo do odliczenia podatku nadal będzie przysługiwać, mimo że sprzedawana usługa lub towar nie będzie podlegała opodatkowaniu w kraju. Niemniej jednak, podatnik powinien posiadać dokumenty potwierdzające, że istnieje związek między odliczonym podatkiem a sprzedawaną usługą lub towarem.

Terminy odliczeń podatku VAT z tytułu najmu

Według art. 86 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnik ma prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w rozliczeniu za okres, w którym u sprzedawcy powstaje obowiązek podatkowy w związku z wyżej wymienioną usługą lub towarem. Dodatkowo obowiązkowe jest posiadanie przez nabywcę faktury VAT. Te zasady obowiązują również przy odliczaniu podatku VAT z tytułu najmu.

Ustawa o VAT w art. 86 ust. 11 mówi również o tym, że podatnik, który nie odliczył podatku VAT naliczonego w przysługującym mu miesiącu, ma prawo skorzystać z obniżenia podatku należnego w deklaracjach podatkowych za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.