Poradnik Przedsiębiorcy

Najem okazjonalny przedsiębiorcy - czy jest możliwy?

Przedmiotem najmu może być każda rzecz. W praktyce jednak zdecydowana większość umów tego rodzaju dotyczy nieruchomości. Obowiązujące przepisy dzielą najem na dwie kategorie – zwykły oraz okazjonalny. Okazuje się, że zachodzą pomiędzy nimi zasadnicze różnice, także w zakresie możliwości bycia stroną umowy najmu. W niniejszym artykule wyjaśnimy czym jest najem okazjonalny oraz czy przedsiębiorca może być w tym przypadku stroną umowy.

Czym jest najem?

Poprzez umowę najmu wynajmujący (właściciel rzeczy) zobowiązuje się oddać najmującemu określoną rzecz do używania, za którą najmujący będzie opłacał czynsz.

Umowa najmu charakteryzuje się odpłatnością i to właśnie odróżnia ją od umowy użyczenia, która nie zawiera w sobie elementu czynszowego.

Najem możemy podzielić na tzw. najem zwykły oraz najem okazjonalny. Pierwszy został całkowicie uregulowany przepisami Kodeksu cywilnego, drugi natomiast odnajdziemy w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Charakterystyka najmu okazjonalnego

Podstawową różnicą pomiędzy zwykłą umową najmu a najmem okazjonalnym jest stopień sformalizowania danego zobowiązania (w tym drugim przypadku jest on znacznie większy).

Najem okazjonalny dotyczy wyłącznie nieruchomości lokalowych, podczas gdy przedmiotem zwykłego najmu może być tak naprawdę każda rzecz (nie tylko nieruchomość).

Różnica pojawia się także w czasie trwania danej umowy – w przypadku najmu okazjonalnego zobowiązanie jest zaciągane zawsze na oznaczony okres, nie dłuższy jednak niż 10 lat. Przy zwykłym najmie możemy zadecydować o podpisaniu terminowej lub bezterminowej umowy.

Kolejną istotną kwestią jest forma umowy, która w przypadku najmu zwykłego przybiera postać pisemną, natomiast w stosunku do najmu okazjonalnego bezwzględnie konieczna jest wizyta w kancelarii notarialnej.

Niewątpliwą zaletą najmu okazjonalnego jest większa możliwość pozbycia się lokatorów, którzy nie chcą opłacać czynszu. Co prawda w przypadku najmu zwykłego również jest to dopuszczalne, jednak praktyka pokazuje, że próby odzyskania nieruchomości przez jej właściciela od opornych najemców kończą się na wieloletnich postępowaniach sądowych (czego przy najmie okazjonalnym raczej nie uświadczymy).

Strony najmu okazjonalnego

Wydawałoby się, że stroną najmu może być w zasadzie każdy podmiot – zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna. O ile w przypadku zwykłego najmu jest to dopuszczalne, o tyle najem okazjonalny zawiera w tym zakresie szczególne odstępstwa.

W przypadku najmu zawsze mamy do czynienia z dwoma stronami zobowiązania:

  • wynajmującym – jest to właściciel wynajmowanej rzeczy, który ma prawo do pobierania czynszu;

  • najemca – jest to podmiot, który decyduje się pobrać rzecz w najem, tzn. korzystać z niej i opłacać w zamian czynsz jej właścicielowi.

Wynajmujący i najemca zawsze pojawiają się przy każdej umowie najmu, także tego okazjonalnego. Ustawodawca wprowadził jednak ważne ograniczenia prawne w tym zakresie.

Art. 19 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat”.

Z powyższego wynikałoby, że wynajmującym w przypadku umowy najmu okazjonalnego może być wyłącznie osoba fizyczna i to taka, która nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej. Przedsiębiorca nie może być więc stroną takiego zobowiązania – ale czy na pewno?

Najem okazjonalny przedsiębiorcy

Czy przedmiot najmu okazjonalnego nie może być oddany w najem przez przedsiębiorcę? Tak, ale tylko wtedy, gdy taki podmiot prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali (najczęściej są to biura nieruchomości lub zwykli deweloperzy).

Jeśli więc przedsiębiorca wykonuje działalność, która nie wiąże się w żaden sposób z wynajmowaniem lokali, może być stroną umowy najmu okazjonalnego.

Powyższe ograniczenia nie dotyczą jednak sytuacji, w której przedsiębiorca stoi po stronie najemcy. Innymi słowy prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali nie stanowi przeszkody do tego, aby być najemcą najmu okazjonalnego (tą stroną umowy może być każdy przedsiębiorca niezależnie od zakresu swojej działalności).

Przykład 1.

Biuro nieruchomości trudniące się sprzedażą i wynajmowaniem lokali chciałoby zawrzeć umowę najmu okazjonalnego. Nie może w tym przypadku wystąpić jako wynajmujący, gdyż zakazują tego obowiązujące przepisy ustawy. Biuro może jednak zawrzeć taką umowę w charakterze najemcy.

Przykład 2.

Przedsiębiorca sprzedający meble chciałby zawrzeć umowę najmu okazjonalnego. Może to zrobić zarówno w charakterze wynajmującego, jak i najemcy – zakres jego działalności nie polega bowiem na wynajmowaniu lokali.

Formalności związane z najmem okazjonalnym

Przedsiębiorca może być stroną najmu okazjonalnego, pod warunkiem jednak, że nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z wynajmowaniem lokali (jeśli ma być najemcą, to nie trzeba spełniać tego wymogu).

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego wiąże się z koniecznością spełnienia pewnych formalności. Umowa tego rodzaju powinna być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Pamiętajmy jednak, że należy do niej dołączyć:

  • oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu;

  • wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;

  • oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Zawarcie najmu okazjonalnego wiąże się więc z koniecznością wizyty w kancelarii notarialnej. Sama umowa może być co prawda przygotowana i spisana w domu, jednak oświadczenie najemcy wymaga bezwzględnie zachowania formy aktu notarialnego.

Co ciekawe, wynajmujący będący osobą fizyczną musi zgłosić fakt zawarcia umowy najmu okazjonalnego właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od powstania tego zobowiązania. Taki wymóg nie pojawia się jednak, gdy wynajmującym jest przedsiębiorca lub osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali.

Najem okazjonalny – także dla przedsiębiorców

Najem okazjonalny jest naprawdę ciekawą alternatywą dla tradycyjnego najmu. Gwarantuje on większe bezpieczeństwo zarówno stronie wynajmującej, jak i najemcy. W razie jakichkolwiek problemów zdecydowanie łatwiej jest tutaj wyegzekwować obowiązki każdej ze stron zobowiązania niż ma to miejsce w przypadku najmu zwykłego.

Koszty zawarcia najmu okazjonalnego mogą być nieco wyższe niż w przypadku najmu zwykłego – decyduje o tym chociażby wymóg złożenia przez najemcę oświadczenia w formie aktu notarialnego.

Pamiętajmy, że przedsiębiorca może być stroną najmu okazjonalnego. Jeśli nie prowadzi on działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, może występować zarówno po stronie wynajmującego, jak i najemcy. Jeżeli jednak trudni się taką działalnością, może być wyłącznie najemcą lokalu.