Poradnik Przedsiębiorcy

Sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną a podatek VAT

Odpłatnego zbycia nieruchomości dokonują nie tylko profesjonalni przedsiębiorcy, ale również osoby fizyczne nieprowadzące żadnej działalności gospodarczej. Trzeba zwrócić uwagę, że w pewnych okolicznościach także tego rodzaju sprzedaż nieruchomości może znaleźć się w obrębie zainteresowania podatku od towarów i usług. W niniejszym artykule wskażemy, kiedy osoba fizyczna staje się handlowcem w świetle ustawy VAT.

Definicja podatnika podatku VAT

Kwestią podstawową jest wyjaśnienie, kto jest podmiotem zobowiązanym do zapłaty podatku VAT. Jak czytamy w art. 15 ust. 1 ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W myśl art. 15 ust. 2 tejże ustawy działalność gospodarcza obejmuje natomiast wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższej definicji dla kwalifikacji danej osoby jako podatnika podatku VAT nie jest konieczne posiadanie zarejestrowanej w CEIDG firmy. Decydujące są bowiem okoliczności o charakterze obiektywnym, co oznacza, że już sama działalność o cechach handlowych stanowi podstawę do uznania, że sprzedaż stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Na gruncie podatku VAT status podatnika może uzyskać również osoba fizyczna dokonująca sprzedaży prywatnego majątku, w tym również nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości a kryteria decydujące o uznaniu sprzedaży za działalność gospodarczą

W świetle powyższego pojawia się pytanie, jakimi kryteriami należy kierować się przy ocenie konkretnej sprzedaży – czy stanowi ona podstawę do naliczenia podatku VAT, czy też jest poza jego zakresem. Niestety w ustawie VAT nie odnajdziemy żadnych wskazówek. Możemy jedynie sięgnąć do dostępnego orzecznictwa, w którym dominuje słuszna teza, iż sprzedaż majątku prywatnego, dokonywanego w ramach zwykłego zarządu prawem własności, sama w sobie nie stanowi działalności gospodarczej i w konsekwencji nie podlega opodatkowaniu.

Jeżeli natomiast sprzedaż ma charakter zbliżony do handlu profesjonalnego w zakresie obrotu nieruchomościami, a osoba sprzedająca podejmuje szereg aktywnych działań oraz angażuje dodatkowe środki oraz czynności w zakresie takiego odpłatnego zbycia, transakcja ta może zostać zakwalifikowana jako podlegającą VAT.

Takie stanowisko znajduje potwierdzenie w treści interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 marca 2019 roku, 0111-KDIB3-2.4012.791.2018.2.MGO: „Zatem jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

W przypadku gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym”.

Sprzedaż nieruchomości, która stanowi zwykły zarząd prawem własności prywatnego majątku, nie mieści się w zakresie zainteresowania podatku VAT. Tylko takie działania, które mają charakter profesjonalny i zbliżony do zawodowego działania handlowca mogą zostać opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Warto w dalszej kolejności wyjaśnić, jakie okoliczności – w ocenie organów podatkowych oraz sądów administracyjnych – są kluczowe w kontekście powyższego rozgraniczenia. Również w tym przypadku nie istnieją żadne przepisy ustawowe, co obliguje do sięgnięcia do dostępnych wyroków. Przykładowo w wyroku NSA z 6 lipca 2018 roku, I FSK 1986/16, możemy przeczytać: „To, czy dana osoba fizyczna, sprzedając działki budowlane, działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Przy czym na tego rodzaju aktywność «handlową» wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności”.

W konsekwencji fakty, które mogą wskazywać, że osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomości, ogniskują wobec takich okoliczności jak: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę; jego uzbrojenie; wydzielenie dróg wewnętrznych; działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia; uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu; wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego; świadczenie usług w zakresie zbliżonym do deweloperskich. Należy jednak podkreślić, że analizie podlega ogół podejmowanych czynności przez podatnika. Wystąpienie pojedynczej czynności (np. samo wystąpienie o warunki zabudowy) nie może być kryterium decydującym, które z automatu determinuje działalność gospodarczą.

Co ciekawe, kryterium decydującym o kwalifikacji danej aktywności podatnika jako działalność opodatkowana podatkiem VAT nie jest ani liczba, ani wielkość transakcji sprzedaży nieruchomości.

Nie można określić żadnych sztywnych reguł pozwalających na odróżnienie sprzedaży w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym od działań handlowca. Każdy przypadek powinien być rozpatrywany indywidualnie przy pomocy oceny konkretnych okoliczności faktycznych towarzyszących sprzedaży. Ocenie zawsze podlega cały stan faktyczny o wszystkie podejmowane działania, a nie pojedyncze zdarzenia.

Przechodząc do podsumowania, wskazać należy, że niewykluczone są sytuacje, w których sprzedaż nieruchomości przez osobę, która nie ma formalnie zarejestrowanej firmy, zostanie potraktowana jako działalność gospodarcza. Ustawowa definicja tejże działalności opiera się bowiem na kryteriach obiektywnych. Dodatkowo brak w ustawie przepisów, które mogłyby stanowić wskazówkę, w jaki sposób odróżnić sprzedaż w zakresie zwykłego zarządu majątkiem prywatnym od odpłatnego zbycia w warunkach wskazujących na wykonywanie działalności gospodarczej. Choć kilka kryteriów można odnaleźć w wydawanych wyrokach oraz interpretacjach, nie należy jednak zapominać, że każdy przypadek jest analizowany odrębnie. W tych okolicznościach najlepszym i jednocześnie najbezpieczniejszym rozwiązaniem wydaje się wystąpienie z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji w konkretnym przypadku.