Poradnik Przedsiębiorcy

Nabycie nieruchomości z licytacji komorniczej a odliczenie VAT

Przedsiębiorca dokonujący zakupu jest zainteresowany możliwością odliczenia podatku naliczonego. Reguła ta dotyczy również przypadków opodatkowanej dostawy nieruchomości. Ciekawym i wartym wyjaśnienia problemem może być natomiast kwestia możliwości odliczenia podatku VAT przez nabycie nieruchomości z licytacji komorniczej. Czy taka forma różni się od typowej umowy sprzedaży? Czy nabywca nadal ma prawo do odliczenia podatku naliczonego? Postaramy się wyjaśnić te wątpliwości w niniejszym artykule.

Nabycie nieruchomości z licytacji komorniczej a charakter dokonywanej sprzedaży

Przede wszystkim należy wskazać, że na gruncie ustawy VAT komornik dokonujący sprzedaży w trybie licytacji komorniczej pełni rolę płatnika. Zgodnie bowiem z art. 18 ustawy VAT komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy – dokonywanej w trybie egzekucji – towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Kim jest płatnik podatku? Jak wskazuje definicja zawarta w art. 8 Ordynacji podatkowej, płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.
W konsekwencji płatnik (komornik) dokonuje dostawy towaru należącego do podatnika (dłużnika) i jeżeli taka dostawa jest opodatkowana, płatnik oblicza kwotę podatku VAT, pobiera ją i wpłaca na właściwych rachunek urzędu skarbowego. Trzeba pamiętać, że z taką nietypową sytuacją mamy do czynienia w przypadku wykonywania czynności egzekucyjnych.W przypadku sprzedaży nieruchomości w trybie czynności egzekucyjnych komornik dokonuje dostawy towaru należącego do dłużnika. Z tym jednak zastrzeżeniem, iż komornik występuje w roli płatnika, jest bowiem obowiązany treścią ustawy VAT do obliczenia należnego podatku, pobrania go i wpłacenia do urzędu skarbowego.

Nabycie nieruchomości z licytacji komorniczej i warunki odliczenia podatku naliczonego

A jakie są wymogi w kontekście prawa do odliczenia podatku naliczonego? W myśl art. 86 ust. 1 ustawy VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dodatkowo należy pamiętać, że zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

  • nabycia towarów i usług,
  • dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W rezultacie prawo do odliczenia podatku VAT powstaje wówczas, gdy nabywca prowadzi opodatkowaną działalność gospodarczą oraz dysponuje fakturą, która zawiera kwotę podatku naliczonego do odliczenia z tytułu dokonanego zakupu.

Analizując nabycie nieruchomości z licytacji komorniczej warto pochylić się nad kwestią faktur. Zgodnie z regułą ogólną to sprzedawca jest zobowiązany do wystawienia faktury dokumentującej dostawę towarów. Inne zasady obowiązują jednak w przypadku licytacji komorniczej. Mianowicie, jak wskazuje treść art. 106c pkt 2 ustawy VAT, faktury dokumentujące dostawę towarów, o której mowa w art. 18, z tytułu której na dłużniku ciąży obowiązek podatkowy, wystawiają w imieniu i na rzecz dłużnika komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

Ponadto w świetle art. 106e ust. 1 pkt 20 ww. ustawy w powyższym przypadku faktura powinna zawierać nazwę i adres organu egzekucyjnego lub imię i nazwisko komornika sądowego oraz jego adres, a w miejscu określonym dla podatnika – imię i nazwisko lub nazwę dłużnika oraz jego adres. Według art. 106g ust. 2 ww. ustawy w przypadku, o którym mowa w art. 106c, faktura jest wystawiana w trzech egzemplarzach, z których jeden jest wydawany nabywcy, drugi pozostawia w swojej dokumentacji podmiot ją wystawiający, a trzeci – przekazuje dłużnikowi.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że komornik w zakresie czynności egzekucyjnych dokonuje dostawy towaru w imieniu podatnika. Sprzedaż dotyczy własności należącej do dłużnika, a jeżeli z przepisów ustawy wynika, iż taka dostawa ma być opodatkowana, komornik zobligowany jest do wystawienia faktury dokumentującej sprzedaż i zawierającej kwotę podatku należnego.W przypadku sprzedaży nieruchomości dokonywanej w trybie licytacji komorniczej to komornik wystawia fakturę w imieniu i na rzecz dłużnika.

Należy jednakże podkreślić, iż faktura wystawiona przez komornika ma taką samą moc prawną jak faktura zwykła. Oznacza to, że jeżeli nabywca nieruchomości jest czynnym podatnikiem VAT i nabywa nieruchomość w licytacji komorniczej, to na podstawie faktury wystawionej przez komornika ma prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Takie stanowisko potwierdza m.in. interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej

z 4 czerwca 2019 roku, 0111-KDIB3-3.4012.105.2019.2.MS: „Faktury dokumentujące nabycie przedmiotowych maszyn wystawione zostały na Wnioskodawcę przez komorników, którzy dokonali sprzedaży z majątków należących do Dłużników. Na wystawionych przez komorników fakturach wykazane zostały kwoty podatku VAT, które zostały odprowadzone do urzędu skarbowego. Należy zatem stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie zostaną spełnione przesłanki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, warunkujące prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, albowiem Wnioskodawca jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a nabyte przez niego maszyny będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, że ma prawo do odliczenia podatku VAT wynikającego z faktur VAT dokumentujących nabycie wskazanych we wniosku maszyn należało uznać za prawidłowe”.Nabycie nieruchomości w drodze licytacji komorniczej daje takie same prawo do odliczenia podatku VAT jak klasyczna dostawa towarów pomiędzy dwoma czynnymi podatnikami podatku VAT. W tym zakresie obowiązują bowiem analogiczne zasady, jeżeli chodzi o odliczenie podatku.

Podsumowując nasze rozważania należy wskazać, że w nabycie nieruchomości z licytacji komorniczej implikuje do zbadania standardowych przesłanek, jeżeli chodzi o prawo do odliczenia podatku VAT. Fakt, że dostawa towarów następuje w ramach licytacji komorniczej i jest dokumentowana fakturą wystawioną przez komornika, nie wpływa na możliwość odliczenia podatku naliczonego.