W dzisiejszym artykule zastanowimy się, czy w przypadku ponoszenia nakładów na budowę domu przed momentem, gdy nastąpiło rozszerzenie wspólności majątkowej możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia w podatku dochodowym.
Wydatkowanie środków na własne cele mieszkaniowe jako warunek zwolnienia od podatku PIT
Tytułem wstępu wskażmy, że opodatkowaniu 19% podatkiem PIT podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli miało miejsce w terminie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie. Przy czym możliwe jest też skorzystanie ze zwolnienia od podatku określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. W świetle tego przepisu, jeżeli przychód uzyskany ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe (np. na zakup czy też budowę nieruchomości), to podatnik jest zwolniony od konieczności zapłaty 19% podatku dochodowego od sprzedaży.
Wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe musi mieć miejsce w terminie 3 lat, licząc od końca roku kalendarzowego sprzedaży. Co jednak istotne, warunkiem jest, aby podatnik wydatkował środki na nieruchomość stanowiącą jego własność lub współwłasność, ewentualnie, aby uzyskał tytuł prawny do nieruchomości w ww. 3-letnim terminie. Wynika tak z treści art. 21 ust. 25a ustawy o PIT.
Nakłady na budowę domu stanowiącego wyłączną własność drugiego małżonka
Na podstawie art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
Jak wynika z art. 33 pkt 2 kodeksu, do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił.
Należy podkreślić, że przedmioty, o których mowa w art. 33 kodeksu, tj. należące do majątku osobistego danego małżonka, pomimo istnienia wspólnoty majątkowej między małżonkami nie stanowią ich majątku wspólnego. Takie przedmioty stanowią majątek odrębny danego małżonka. Innymi słowy, sam fakt, że między małżonkami istnieje wspólność ustawowa, nie czyni ich współwłaścicielami majątku osobistego jednego z nich. Zatem zgodnie z przepisami prawa rodzinnego o zaliczeniu przedmiotów majątkowych do wspólnego czy też odrębnego majątku decyduje przede wszystkim moment oraz sposób ich nabycia.
W świetle powyższego nie jest wykluczona sytuacja, w której małżonkowie będący w ustroju wspólności małżeńskiej posiadają nieruchomości nieobjęte wspólnotą małżeńską, lecz stanowiące ich majątek odrębny. Naturalnie tego rodzaju nieruchomości mogą też być przedmiotem odpłatnego zbycia.
To z kolei może powodować sytuacje, w których jeden z małżonków wydatkuje środki ze swojego majątku prywatnego na majątek osobisty drugiego małżonka.
Rozszerzenie wspólności majątkowej daje prawo do zastosowania zwolnienia w podatku PIT
Małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa rozszerzająca wspólność majątkową małżeńską została uregulowana w art. 47 § 1 kro.
Podkreślamy, że włączenie do majątku małżonków w drodze umowy rozszerzającej ustawową wspólność majątkową nieruchomości stanowiącej majątek odrębny jednego małżonka nie jest nabyciem tej nieruchomości przez drugiego małżonka. Skoro bowiem z chwilą objęcia nieruchomości wspólnością majątkową nie następuje żadne wydzielenie części nieruchomości, a żadnemu z małżonków nie przysługuje własność fizycznie wydzielonej części rzeczy, to nie można przyjąć, że z chwilą rozszerzenia wspólności majątkowej (wspólności ustawowej) strona takiej umowy wyzbyła się prawa do tej rzeczy.
W kontekście analizowanego problemu warto zatem przywołać treść interpretacji Dyrektora KIS z 15 stycznia 2024 roku (nr 0115-KDIT3.4011.739.2023.2.KP), w której organ podatkowy wskazał, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT jest zawarcie umowy rozszerzającej wspólność majątkową małżeńską przed upływem wymaganego 3-letniego okresu, o którym mowa w cytowanych przepisach.
Zatem dla przyznania zwolnienia nie jest wystarczające poniesienie nakładów na budowę budynku mieszkalnego. Zakres zwolnienia ograniczony został do budynków, do których podatnik ma odpowiedni tytuł prawny pozwalający na uznanie budynku mieszkalnego za własność podatnika, który poniósł nakłady na jego budowę. Spełnienie tego warunku jest bowiem konieczne dla uznania, że nakłady poniesione zostały na czynności związane z „własnym” budynkiem mieszkalnym podatnika.
Oznacza to, że jeżeli podatnik ponosił nakłady na budowę domu na gruncie stanowiącym wyłączną własność drugiego małżonka, jednakże przed upływem 3-letniego terminu doszło do rozszerzenia wspólności małżeńskiej, to tak ponoszone wydatki uprawniają do zastosowania zwolnienia od podatku PIT.
Przykład 1.
Pan Jakub otrzymał w darowiźnie mieszkanie w 2021 roku. W 2022 roku zawarł związek małżeński w ustroju wspólności małżeńskiej. W tym samym roku sprzedał mieszkanie. Środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczył na budowę domu na działce stanowiącej własność małżonki. Budowa domu zakończyła się w kwietniu 2024 roku. W czerwcu 2024 roku została zawarta umowa rozszerzająca wspólność majątkową i nieruchomość stała się składnikiem majątku wspólnego. Jakie skutki wywołuje powyższa sytuacja w podatku PIT?
W przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia, powstał obowiązek podatkowy po stronie pana Jakuba. Mężczyzna przeznaczył jednak środki na budowę domu. Warunkiem zastosowania zwolnienia jest, aby w terminie 3 lat nabyć własność nieruchomości. Warunek ten został spełniony przed upływem ww. terminu. Pan Jakub może skorzystać ze zwolnienia od podatku PIT na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.
W kontekście powyższego przykładu należy zauważyć, że choć podatnik wydatkował wszystkie środki na nieruchomość stanowiącą własność drugiego małżonka jeszcze przed rozszerzeniem wspólności, to jednak ma on prawo do zastosowania zwolnienia, ponieważ w terminie 3 lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia, doszło do nabycia po stronie podatnika prawa własności (w ramach wspólności małżeńskiej).
Warto przy tym podkreślić, że w ocenie organów podatkowych podatnik nie będzie miał prawa do zastosowania omawianego zwolnienia, jeżeli rozszerzenie wspólności majątkowej nastąpi po upływie 3 lat, licząc od końca roku kalendarzowego sprzedaży. W takim bowiem wypadku nie jest spełniony warunek określony w art. 21 ust. 25a ustawy o PIT.
