Poradnik Przedsiębiorcy

Sprzedaż miejsca postojowego na gruncie VAT, PIT i ulgi mieszkaniowej

Poza przypadkami klasycznej sprzedaży nieruchomości typu lokal mieszkalny, czy dom jednorodzinny podatnicy mogą mieć do czynienia z problematyką rozliczenia podatku z tytułu sprzedaży miejsca postojowego. Dlatego też w poniższym artykule powiemy, w jaki sposób sprzedaż miejsca postojowego przedstawia się na gruncie podatku VAT oraz PIT. Ponadto w kontekście podatku PIT zastanowimy się nad możliwością skorzystania z ulgi mieszkaniowej.

Sprzedaż miejsca postojowego na gruncie podatku VAT

W pierwszej kolejności wskazać należy, że podatek VAT wystąpi wyłącznie w sytuacji, gdy sprzedaży miejsca postojowego dokonuje podatnik VAT, którym jest podmiot prowadzący działalność gospodarczą.

W przypadku gdy zbycie dotyczy składnika majątku prywatnego i mamy do czynienia z typowym wykonywaniem prawa własności osoby fizycznej, tego rodzaju transakcja w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Załóżmy jednak, że podmiotem sprzedającym jest czynny podatnik VAT. Pojawia się w tym miejscu pytanie o stawkę podatku VAT.

Po pierwsze wskażmy, że zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy VAT obniżoną 8-procentową stawkę podatku stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Bardzo często sprzedaż miejsca postojowego jest ściśle związana ze sprzedażą lokalu. Jeżeli miejsce postojowe jest przyporządkowane i przypisane do lokalu i nie ma założonej osobnej księgi wieczystej, to sprzedaż całości (a więc zarówno lokalu, jak i miejsca postojowego) będzie podlegać opodatkowaniu stawką 8%.

Skoro przepisy cywilnoprawne traktują nieruchomość jako jedną całość, to za nieuzasadnione uznać należy sztuczne dzielenie sprzedaży na dwie transakcje: jedna dotycząca lokalu, a druga dotycząca miejsca postojowego. Analogicznie za niezgodne należy uznać stosowanie w takim przypadku dwóch różnych stawek podatkowych.

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja, gdy miejsce postojowe jest traktowane jako osobna nieruchomość. W takim przypadku dostawa będzie opodatkowana stawką 23% podatku VAT.

W przypadku gdy sprzedaż obejmuje samo miejsce postojowe, nie jest możliwe zastosowanie stawki obniżonej. Zgodnie z powołanymi wyżej przepisami prawa warunkiem zastosowania 8-procentowej stawki, na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy, jest spełnienie dwóch przesłanek. 

Po pierwsze, zakres wykonywanych czynności musi dotyczyć budowy, przebudowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji budynków lub ich dostawy. 

Po drugie, budynki lub ich części, których dotyczą ww. czynności, muszą być zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, co oznacza, że w przypadku obiektów budownictwa mieszkaniowego muszą to być budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11. Niespełnienie chociażby jednej z ww. przesłanek powoduje, że transakcja nie może korzystać z preferencyjnej 8-procentowej stawki podatku.

W świetle powyższego nie ulega wątpliwości, że samo miejsce postojowe nie pełni funkcji mieszkalnej, w związku z czym dostawa nie kwalifikuje się do obniżonej stawki podatkowej.

Sprzedaż samego miejsca postojowego jest objęta stawką 23%. W sytuacji gdy miejsce postojowe jest przypisane do konkretnego lokalu mieszkalnego, sprzedaż całości będzie opodatkowana niższą stawką podatku wynoszącą 8%.

Sprzedaż miejsca postojowego na gruncie PIT

Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy PIT, opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie.

Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

  • odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

  • zostało dokonane po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W rezultacie bardzo ważne staje się określenie momentu nabycia miejsca postojowego.

Zakładając natomiast, że sprzedaż ma miejsce w okresie opodatkowania (tj. w okresie pięcioletnim), podatnik musi liczyć się z koniecznością zapłaty podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W konsekwencji podatnik zobowiązany jest do ustalenia zarówno przychodu – którym jest cena uzyskana ze sprzedaży – jak i kosztu – którym będzie przede wszystkim wydatek na nabycie miejsca postojowego. Różnica tych dwóch wartości stanowi dochód będący podstawą opodatkowania i podlegający stawką 19%.

W zakresie rozliczenia podatku podatnik ma obowiązek złożenia PIT-39 w terminie do 30 kwietnia roku następnego po roku podatkowym. Dochód ze sprzedaży miejsca postojowego jest zatem rozliczany w osobnym zeznaniu i nie łączy się dochodami z innych źródeł.

Jeżeli sprzedaż miejsca postojowego następuje w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie, to podatnik musi liczyć się z koniecznością zapłaty 19-procentowego podatku od dochodu.

Sprzedaż miejsca postojowego a ulga mieszkaniowa

Nie zawsze pojawi się konieczność zapłaty podatku PIT, ponieważ podatnicy mają możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT.

Zgodnie z tym przepisem, jeżeli przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, to sprzedaż będzie zwolniona od podatku. Wydatkowanie musi nastąpić od dnia następującego po dniu sprzedaży i nie później niż do końca 3. roku, licząc od końca roku kalendarzowego sprzedaży.

Istotny jest również katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe. Będą to przykładowo wydatki na zakup nowej nieruchomości, remont, czy modernizację już istniejącej lub też spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przed sprzedażą na inną nieruchomość.

W kontekście omawianego przez nas zagadnienia należy zauważyć, że nie ma przeszkód, aby wydatkowaniu na własne cele mieszkaniowe podlegały środki pochodzące ze sprzedaży miejsca postojowego.

Osoba fizyczna, która dokona sprzedaży miejsca postojowego i całość uzyskanych środków przeznaczy na własne cele mieszkaniowe, może skorzystać z ulgi mieszkaniowej określonej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT.

Podsumowując, możemy wskazać, że sprzedaż miejsca postojowego może być transakcją neutralną podatkowo zarówno na gruncie podatku VAT, jak i PIT. Będzie tak, gdy osoba fizyczna nieprowadząca działalności całość uzyskanego przychodu ze sprzedaży przeznaczy na własne cele mieszkaniowe.