Obrót nieruchomościami stanowi obecnie jeden z głównych obszarów działalności przedsiębiorców. Rynek nieruchomości rozwija się w Polsce bardzo prężnie, zaś same nieruchomości stanowią bardzo dobrą formę inwestycji kapitału, dzięki czemu często dochodzi do transakcji sprzedaży nieruchomości. Podatnicy często stają przed dylematem, w jaki sposób opodatkować takie odpłatne zbycie i czy istnieją sposoby uniknięcia konieczności zapłaty podatku. W poniższym tekście wyjaśnimy, kiedy może nastąpić sprzedaż nieruchomości bez podatku VAT.
Sprzedaż nieruchomości jako dostawa towarów
Na wstępie wskazać należy, że w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług nieruchomość klasyfikowana jest jako towar. W rezultacie czynność polegająca na odpłatnym zbyciu nieruchomości stanowi dostawę towarów. Ustawa VAT nie przewiduje żadnych szczególnych regulacji co do sprzedaży nieruchomości, w związku z czym trzeba stosować zasady ogólne. W świetle przepisów istotny dla powstania obowiązku podatkowego jest moment dokonania dostawy nieruchomości, a więc moment przeniesienia prawa do rozporządzania jak właściciel.
Czynności zwolnione od podatku - sprzedaż nieruchomości bez podatku VAT
Nawet jeżeli dana sprzedaż jest uznana za dostawę towarów, istnieje możliwość uniknięcia zapłaty podatku, jeżeli czynność jest wymieniona w katalogu określonym w art. 43 ustawy VAT. Przepis ten zawiera również konstrukcje pozwalające całkowicie zwolnić z podatku od towarów i usług odpłatną dostawę nieruchomości.
Po pierwsze zwolniona od podatku jest dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Poprzez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zwolnienie to obejmować może wyłącznie dostawy terenów niezabudowanych. Dostawy terenów, na których znajdują się zabudowania i które są umieszczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, nie korzystają z tego zwolnienia.
Przykład 1.
Przedsiębiorca jest właścicielem działki bez zabudowań. Dodatkowo nie jest ona przeznaczona pod zabudowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Postanowił on ją sprzedać. Sprzedaż taka będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT.
Po drugie zwolniona od podatku jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
-
dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
-
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
W konsekwencji ze zwolnienia powyższego korzystają dostawy budynków, budowli lub ich części, które zostały zasiedlone co najmniej dwa lata wstecz. Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:
-
wybudowaniu lub
-
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej
Przykład 2.
Firma wybudowała budynek w czerwcu 2015 r., w lipcu tego samego roku oddała go w najem innej firmie. W sierpniu 2017 r. strony uzgodniły, że budynek zostanie sprzedany. W takiej sytuacji nastąpi sprzedaż nieruchomości bez podatku VAT, ponieważ od pierwszego zasiedlenia (którym było oddanie w najem w wykonaniu pierwszej czynności opodatkowanej), tj. od lipca 2015 r., upłynął okres dłuższy niż 2 lata.
Przykład 3.
Firma wybudowała budynek w czerwcu 2014 r., w lipcu 2014 r. został on oddany w najem innej firmie. W styczniu 2017 r. przeprowadzono modernizację budynku, której wartość przekroczyła 30% jego wartości. W sierpniu 2017 r. strony uzgodniły, że zostanie on sprzedany. Taka sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ pierwsze zasiedlenie po raz kolejny miało miejsce w styczniu 2017 r., co oznacza, że do momentu sprzedaży upłynął okres krótszy niż dwa lata.
Na marginesie należy dodać, że przedsiębiorcy mogą zrezygnować z powyższego zwolnienia, pod warunkiem złożenia, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów, właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodnego oświadczenia.
Ostatnie zwolnienie dotyczy przypadku dostawy budynków i budowli, w stosunku do których nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i jednocześnie dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tychże nieruchomości, które przekraczałyby 30% wartości początkowej tych obiektów.
Ze zwolnienia tego mogą skorzystać dostawy wszelkich nieruchomości nabytych bez VAT. Wśród tych czynności można wymienić nieruchomości:
-
nabyte przed 5 lipca 1993 r. (przed wejściem w Polsce w życie podatku VAT),
-
nabyte od podmiotów niebędących podatnikami VAT (np. od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej),
-
nabyte w ramach transakcji zwolnionych od podatku VAT.
Przykład 4.
Przedsiębiorca nabył nieruchomość od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Z tytułu tego zakupu nie przysługiwało mu prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego. Po 5 latach wykorzystywania tej nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej postanowił ją sprzedać. Takie odpłatne zbycie będzie korzystało ze zwolnienia od podatku VAT.
