Przedsiębiorcy mają obecnie możliwość opodatkowania ryczałtem ewidencjonowanym usługi wynajmu nieruchomości własnych. Takie nieruchomości wykorzystywane w ramach działalności gospodarczej mogą być także przedmiotem sprzedaży. W związku z tym pojawia się pytanie, w jaki sposób rozliczyć sprzedaż nieruchomości opodatkowanych ryczałtem ewidencjonowanym.
Sprzedaż nieruchomości opodatkowanych ryczałtem
W kontekście przedstawionego problemu przede wszystkim należy zwrócić uwagę na treść art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku, który podaje, że w przypadku odpłatnego zbycia praw majątkowych lub nieruchomości będących:
- środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych;
- składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1 ustawy o podatku dochodowym, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa, ustalona zgodnie z art. 22g ustawy o podatku dochodowym, nie przekracza 1500 zł;
- składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych;
- składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które nie podlegają ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych;
- składnikami majątku przedsiębiorstwa w spadku
– bez względu na okres ich nabycia – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 10% uzyskanego przychodu, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z pozarolniczej działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składnik majątku został wycofany z działalności, i dniem jego zbycia nie upłynęło sześć lat.
Zwróćmy zatem uwagę, że powyższa regulacja odnosi się do odpłatnego zbycia środków trwałych. W tym miejscu należy wskazać, że kategoria środków trwałych jest pojęciem właściwym również do ryczałtu ewidencjonowanego.
Zgodnie z art. 15 ustawy o zryczałtowanym podatku podatnicy prowadzący działalność gospodarczą zobligowani są m.in. do prowadzenia wykazu środków trwałych.
To oznacza, że chociaż nie ma możliwości uwzględnienia w rozliczeniu ryczałtu ewidencjonowanego odpisów amortyzacyjnych od składników majątku wykorzystywanych na potrzeby prowadzonej działalności, to podatnik i tak ma obowiązek prowadzenia wykazu środków trwałych.
Nieruchomość wykorzystywana przez przedsiębiorcę opodatkowującego działalność gospodarczą ryczałtem ewidencjonowanym jest również traktowana jako środek trwały.
Odpłatne zbycie takiego środka trwałego podlega opodatkowaniu stawką ryczałtu w wysokości 10%. Taki przychód należy zakwalifikować do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. Zwróćmy uwagę, że w rozliczeniu sprzedaży nie ma możliwości uwzględnienia kosztów nabycia środka trwałego ani też odpisów amortyzacyjnych.
Kolejna istotna kwestia, na którą należy zwrócić uwagę, to fakt, że opodatkowanie 10-procentowym podatkiem występuje bez względu na moment, w którym doszło do nabycia nieruchomości.
Jak podaje art. 12 ust. 10b ustawy o zryczałtowanym podatku, podatek z tego tytuły jest płatny, bez wezwania, w terminie do dnia 20. następnego miesiąca, a za grudzień – przed upływem terminu określonego na złożenie zeznania PIT-28 na rachunek właściwego urzędu skarbowego.
Powyższe potwierdza treść interpretacji Dyrektora KIS z 4 stycznia 2018 roku (nr 0112-KDIL3-1.4011.365.2017.1.AGR), gdzie organ podatkowy wskazał, że skoro lokal użytkowy wykorzystywany jest w działalności gospodarczej prowadzonej przez podatnika i tym samym ujęty w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – jego odpłatne zbycie, w związku z wyborem formy opodatkowania w postaci ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, stanowić będzie w całości przychód podatnika z pozarolniczej działalności gospodarczej i podlegać będzie opodatkowaniu stawką wynoszącą 10%, tj. na zasadach określonych w art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Nieruchomości mieszkalne wykorzystywane w działalności gospodarczej
W ramach opisywanego zagadnienia należy także zwrócić uwagę na treść art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku, który podaje, że w przypadku odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie wykorzystywanych w pozarolniczej działalności gospodarczej – jeżeli odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – stosuje się art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 30e ustawy o podatku dochodowym.
Powyższe przepisy odnoszą się do zbycia nieruchomości w ramach majątku prywatnego, co nie podlega opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia. Natomiast w przypadku wcześniejszego zbycia podatnik może skorzystać ze zwolnienia ze względu na wydatkowanie środków pochodzących ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT).
Powyższe różnice wyjaśnijmy na przykładach.
Przykład 1.
Podatnik prowadzący działalność gospodarczą opodatkowaną ryczałtem ewidencjonowanym wynajmuje w ramach działalności lokal użytkowy nabyty w 2012 roku. W przypadku sprzedaży lokalu użytkowego w 2022 roku przedsiębiorca zapłaci 10-procentowy podatek ryczałtowy od sprzedaży takiego środka trwałego. W opisanym przypadku nie ma znaczenia, kiedy doszło do nabycia nieruchomości. Podatnik nie może także skorzystać ze zwolnienia od podatku określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT. Opłaca ryczałt, a uzyskany przychód wykazuje w PIT-28.
Przykład 2.
Podatnik prowadzący działalność gospodarczą opodatkowaną ryczałtem ewidencjonowanym wynajmuje w ramach działalności lokal mieszkalny nabyty w 2012 roku. W takim przypadku sprzedaż w 2022 roku nie będzie opodatkowana według zasad przewidzianych dla działalności gospodarczej, lecz według określonych w art. 30e ustawy PIT. To oznacza, że sprzedaż nie podlega opodatkowaniu, ponieważ upłynął okres dłuższy niż 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie. Podatnik nie składa żadnej deklaracji podatkowej.
Przykład 3.
Podatnik prowadzący działalność gospodarczą opodatkowaną ryczałtem ewidencjonowanym wynajmuje w ramach działalności lokal mieszkalny nabyty w 2020 roku. W takim przypadku sprzedaż w 2022 roku nie będzie opodatkowana według zasad przewidzianych dla działalności gospodarczej, lecz według zasad określonych w art. 30e ustawy PIT. To oznacza, że podatnik opodatkowuje dochód uzyskany ze sprzedaży 19-procentowym podatkiem PIT. Zwróćmy uwagę, że w tym przypadku podstawą opodatkowania będzie dochód, a nie przychód ze sprzedaży. Podatnik może w tym przypadku nie zapłacić podatku, jeżeli skorzysta ze zwolnienia ze względu na przeznaczenie środków ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. W obu przypadkach należy złożyć PIT-39 w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.
Na podstawie przedstawionej argumentacji możemy zatem stwierdzić, że kwestia stawki podatku oraz sposobu rozliczenia przychodu ze sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej na potrzeby działalności gospodarczej opodatkowanej ryczałtem ewidencjonowanym determinowana jest rodzajem nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.
Polecamy:
