Poradnik Przedsiębiorcy

Sprzedaż nieruchomości zakupionej od komornika

Obecnie obserwujemy znaczący wzrost wartości nieruchomości. W związku z tym wiele osób poszukuje tańszych mieszkań sprzedawanych podczas licytacji komorniczych. Po zakupie tych nieruchomości podatnicy wykorzystują je na własne cele mieszkaniowe lub po ich wyremontowaniu sprzedają ze znacznym zyskiem. Czy sprzedaż nieruchomości zakupionej od komornika generuje obowiązek opodatkowania?

Zwolnienie z opodatkowania sprzedaży nieruchomości

W praktyce zazwyczaj sprzedaż używanych nieruchomości jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT. Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  • dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

  • pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle powyższego przepisu kluczowe dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu. Ustawodawca w słowniczku do ustawy VAT zawarł definicję pierwszego zasiedlenia.

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi bądź rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich:

  • wybudowaniu lub

  • ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Przykład 1.

Podatnik zakupił w 2016 roku mieszkanie w Warszawie w ramach działalności gospodarczej. Odliczył on podatek VAT od mieszkania (mieszkanie przeznaczone na wynajem krótkoterminowy). W związku z małym zainteresowaniem wynajmem postanowił je sprzedać. Kupującym będzie podatnik podatku VAT. Czy podatnik winien tę sprzedaż opodatkować? 

W tym przypadku sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Od nabycia nieruchomości minęło bowiem więcej niż dwa lata. Powyższego nie zmienia fakt, że podatnik odliczył podatek VAT przy sprzedaży oraz to, że nabywca jest podatnikiem podatku VAT. 

Ponadto ustawodawca przewidział jeszcze jedno zwolnienie z VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości. Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa powyżej, pod warunkiem, że:

  • w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;

  • dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy, stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać z pierwszego z opisanych zwolnień, to nie badamy już możliwości skorzystania z drugiej jego możliwości.

Zwolnienia nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Sprzedaż nieruchomości przez komornika

Komornik, dokonując sprzedaży, musi sprawdzić, czy nieruchomość jest opodatkowana podatkiem VAT,  czy też nie. 

Zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy o VAT, jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych nie doprowadziły na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnień z VAT, przyjmuje się, że warunki ich zastosowania nie są spełnione.

Przykład 2.

Komornik dokonuje sprzedaży domu zajętego od dłużnika. Organ egzekucyjny nie wie, czy budynek był modernizowany. Oględziny wskazują, że niedawno przeszedł gruntowną modernizację. Dłużnik nie chce udzielić na ten temat żadnych informacji. Czy w takim przypadku komornik winien opodatkować nieruchomość podatkiem VAT?

Tak, komornik winien opodatkować nieruchomość. Jak to wyżej opisaliśmy, przepisy podatkowe wprowadziły tzw. domniemanie opodatkowania. W tym przypadku podatnik nie był w stanie uzyskać niezbędnych informacji od dłużnika, czy powinien opodatkować nieruchomość. Co istotne, oględziny nie są wystarczającym dowodem, że doszło do modernizacji. Tutaj decyduje brak możliwości ustalenia, czy do niej doszło.

Powyższe rozwiązanie pozwala na zapewnienie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami. Komornik opodatkowuje nieruchomość podatkiem VAT zgodnie z przepisami prawa, a kupujący ma prawo do skorzystania z prawa do odliczenia podatku wykazanego na fakturze.

Przypadki, w których ma zastosowanie powyższa regulacja, szczegółowo opisano w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 29 lipca 2020 roku (numer 0111-KDIB3-3.4012.275.2020.2.AMS). Czytamy w niej, że nieruchomość winna być opodatkowana, gdy: 

  • organ egzekucyjny nie posiada wiedzy, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków znajdujących się na działkach;

  • organ egzekucyjny nie posiada wiedzy, czy budynki wykorzystywano wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku;

  • organ egzekucyjny nie posiada wiedzy, w jaki sposób spółka z o.o. wykorzystywała przedmiotowe budynki – brak kontaktu z dłużnikiem;

  • organ egzekucyjny nie posiada wiedzy, czy ww. budynki były/są wprowadzone do ewidencji środków trwałych zgodnie z przepisami o podatku dochodowym – brak kontaktu z dłużnikiem;

  • organ egzekucyjny nie posiada wiedzy, czy dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie budynków, w stosunku do których przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli tak, czy wydatki te były wyższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów, kiedy ulepszenie to zostało oddane do użytkowania, jaki okres upłynie pomiędzy oddaniem do używania a sprzedażą ulepszonego budynku i czy będzie to okres krótszy niż 2 lata – brak kontaktu z dłużnikiem;

  • organ egzekucyjny nie posiada wiedzy, czy dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości – brak kontaktu z dłużnikiem.

Sprzedaż nieruchomości zakupionej od komornika

Podatnicy kupujący nieruchomości od komornika zastanawiają, czy muszą je opodatkować, jeśli została one wcześniej opodatkowane.

Przepisy dotyczące opodatkowania nieruchomości związane z komornikami nie mają zastosowania do ich dalszej odsprzedaży. Tym samym chronią jedynie organy egzekucyjne. 

W takim przypadku podatnik, który zakupił nieruchomość od komornika, nie wie, czy musi ją dalej opodatkować. 

W praktyce podatnicy dokonujący dalszej odsprzedaży nieruchomości zakupionej od komornika, którzy nie wiedzą, czy doszło do pierwszego zasiedlenia, opodatkowują ją. Rezygnują oni ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Z tej regulacji wynika, że podatnik może zrezygnować ze zwolnienia przewidzianego dla nieruchomości sprzedawanych po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia. W tym celu dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części muszą:

  • być zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

  • złożyć przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie  dostawy budynku, budowli lub ich części.

Podsumowując, podatnicy dokonujący sprzedaży nieruchomości zakupionych od komornika mogą mieć problem z ustaleniem, czy winni opodatkować transakcje. W celu zabezpieczenia się podatnicy zazwyczaj wybierają opodatkowanie podatkiem VAT. Oczywiście dotyczy to sytuacji, gdy komornik nie wiedział, czy nieruchomość spełnia warunki zwolnienia z VAT i dlatego dokonał jej opodatkowania.