Poradnik Przedsiębiorcy

Sprzedaż prywatnej nieruchomości a opodatkowanie

Posiadanie nieruchomości często wiążę się z jej użytkowaniem w ramach działalności, wynajmem, a niekiedy ze sprzedażą. W artykule prześwietlimy, jak przebiega sprzedaż prywatnej nieruchomości, która nie stanowi majątku firmowego. Czy będzie opodatkowana PIT, VAT, czy PCC, omówimy w niniejszym artykule.

Sprzedaż prywatnej nieruchomości – kwestie związane z PCC

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych określony został zamknięty katalog czynności, które podlegają opodatkowaniu PCC. Analizując jego treść, należy przytoczyć, że w ust. 1 pkt 1 lit. a wspomnianego przepisu podatkiem PCC objęta jest umowa sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje w momencie dokonania czynności cywilnoprawnej, czyli w dacie zawarcia umowy sprzedaży. Na wpłatę podatku PCC podatnik ma czas 14 dni, liczone od dnia zawarcia umowy. Dodatkowo z tytułu powstania obowiązku z podatku PCC konieczne jest złożenie druku PCC-3.

Co istotne, obowiązek podatkowy zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o PCC przy umowie sprzedaży powstaje po stronie kupującego, a nie sprzedawcy.

Sprzedaż prywatnej nieruchomości a rozliczenie PIT

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT źródłem przychodu jest odpłatne zbycie:

  • nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości;

  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej

– w sytuacji gdy odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Sprzedaż prywatnej nieruchomości, jeśli następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W związku z powyższym podatnicy, którzy uzyskali przychody ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od jego nabycia, przy okazji rozliczenia rocznego muszą złożyć deklarację PIT-39 i tym samym opodatkować sprzedaż. Stawką podatku jest 19%. Opodatkowaniu podlega różnica między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodu.

Przykład 1.
Pani Alicja nabyła mieszkanie w czerwcu 2016 roku. W którym roku pani Alicja będzie mogła dokonać sprzedaży prywatnej nieruchomości ze skorzystaniem ze zwolnienia z opodatkowania?

Okres 5 lat liczony jest dopiero od 2017 roku, więc w konsekwencji sprzedaż mieszkania przez panią Alicję może być dokonana w 2022 roku, aby była zwolniona z opodatkowania.

Przykład 2.
Pan Ksawery nabył mieszkanie w październiku 2019 roku, w związku z czym dopiero od 2025 roku będzie mógł je sprzedać bez opodatkowania. Jeśli sprzedałby mieszkanie w listopadzie 2024 roku, nie mógłby skorzystać ze zwolnienia.

Sprzedaż prywatnej nieruchomości – czy przysługuje ulga mieszkaniowa?

Sprzedaż prywatnej nieruchomości nie zawsze musi wiązać się z podatkiem dochodowym. Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli uzyskane przychody z tego tytułu przeznaczone zostaną na własne cele mieszkaniowe. Zwolnienie to reguluje art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.

Przy czym zwolnieniu podlega kwota w części, w której została ona wydatkowana na cele mieszkaniowe. Oblicza się ją następująco:

(dochód x wydatki na cele mieszkaniowe) / przychód z odpłatnego zbycia pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia = dochód zwolniony

Za koszty odpłatnego zbycia można uznać np. opłaty notarialne, jak i koszty pośrednictwa.

Aby móc skorzystać ze zwolnienia ze względu na ulgę mieszkaniową, należy uwydatkować ją w określonym terminie, który liczy się począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 2 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Przykład 3.

Pani Monika osiągnęła przychód z odpłatnego zbycia w kwocie 300 tys. zł. Koszty uzyskania przychodu wyniosły ją 150 tys. zł. Na cele mieszkaniowe pani Monika przeznaczyła 250 tys. zł. Jaka kwota będzie podlegać opodatkowaniu?

Opodatkowaniu podlegać będzie kwota 25 tys. zł.

Obliczenia:

Obliczenie dochodu zwolnionego z opodatkowania = (dochód x kwota przeznaczona na cele mieszkalne) / przychód
(150 tys. zł x 250 tys. zł) / 300 tys. zł = 125 tys. zł

Obliczenie dochodu do opodatkowania = dochód – dochód zwolniony z opodatkowania
150 tys. zł – 125 tys. zł = 25 tys. zł.

Jeśli środki z tytułu sprzedaży prywatnej nieruchomości zostały przeznaczone w pełnej wysokości na cele mieszkaniowe, podlegają zwolnieniu z PIT w całości.

Do wydatków na własne cele mieszkaniowe zalicza się m.in. wydatki na: 

  1. nabycie budynku mieszkalnego;

  2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego; 

  3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego;

  4. budowę, adaptację czy też remont własnego budynku mieszkalnego bądź lokalu mieszkalnego;

  5. spłatę kredytu wraz z odsetkami, w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego, zaciągniętych na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych (zaciągniętych przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia).

Sprzedaż prywatnej nieruchomości – zeznanie roczne PIT-39

W roku podatkowym, w którym miała miejsce sprzedaż nieruchomości, podatnik ma obowiązek złożenia PIT-39 w terminie do 30 kwietnia. Również do tego dnia należy opłacić podatek wynikający z deklaracji.

Uzupełnienia druku PIT-39 dokonuje się w przypadku gdy dochody zostały uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych niezależnie od tego, czy korzystają z ulgi mieszkaniowej w części, czy w całości.

W przypadku gdy sprzedaż prywatnej nieruchomości odbywa się po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie składa się z tego tytułu PIT-39.

Co ważne, w zeznaniu podatkowym PIT-39 umieszcza się dochody zwolnione z PIT niezależnie od tego, czy wydatki na cele mieszkaniowe zostały poniesione w okresie od dnia odpłatnego zbycia do dnia złożenia zeznania rocznego, czy będą poniesione dopiero po złożeniu zeznania podatkowego.

Przykład 4.

Pani Jolanta nabyła nieruchomość w 2020 roku i w styczniu 2021 roku dokonała jej sprzedaży. Pani Jolanta planuje całą kwotę otrzymaną ze sprzedaży przeznaczyć na zakup mieszkania w 2023 roku. W związku z tym pani Jolanta za 2021 rok powinna złożyć PIT-39 i zadeklarować na nim, że dochód ze sprzedaży prywatnej nieruchomości będzie korzystał z ulgi mieszkaniowej.

Jeśli podatnik nie przeznaczy kwoty ze sprzedaży prywatnej nieruchomości na cele mieszkaniowe, będzie zobowiązany do skorygowania PIT-39 i tym samym opodatkowania transakcji sprzedaży i zapłacenia odsetek podatkowych z tytułu zwłoki w płatności.

Przykład 5.

Pani Jolanta (z przykładu 4.) w 2023 roku jednak nie nabyła mieszkania i tym samym nie wydatkowała środków na własne cele mieszkaniowe. W związku z tym zobowiązana jest do wykonania korekty zeznania rocznego PIT-39 za rok 2021 i tym samym opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Zaległy podatek należałoby wpłacić niezwłocznie. Dodatkowo odsetki będą liczone od następnego dnia po upływie terminu płatności podatku (czyli od 30 kwietnia 2022 roku) do dnia zapłaty. Przy spełnieniu określonych warunków podatnik będzie mógł skorzystać z możliwości zapłacenia odsetek obniżonych.

Więcej w temacie obniżonych odsetek w artykule: Obniżone odsetki od zaległości podatkowych.

Czy sprzedaż prywatnej nieruchomości podlega pod opodatkowanie VAT?

W sytuacji gdy sprzedaż dokonywana jest przez osobę prywatną, a zakup nieruchomości, jak również jej użytek, nie służył działalności opodatkowanej, jej sprzedaż nie podlega wówczas opodatkowaniu podatkiem VAT.