Fundusze remontowe są właściwe zarówno dla spółdzielni mieszkaniowych, jak i dla wspólnot mieszkaniowych. Czym są wpłaty na fundusz remontowy i kto ma obowiązek go uiścić? Biorąc pod uwagę przepisy ustawy VAT, okazuje się, że w zakresie ich ewentualnego opodatkowania znajdą zastosowanie inne przepisy. Szczegóły w dalszej części artykułu.
Wpłaty na fundusz remontowy spółdzielni mieszkaniowych a VAT
W myśl art. 4 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.
Stosownie do ust. 11 cytowanego artykułu osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, są obowiązane uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach jak członkowie spółdzielni.
Zgodnie z ust. 2 tego artykułu członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.
Zgodnie z art. 6 ust. 3 ww. ustawy spółdzielnia tworzy fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych. Odpisy na ten fundusz obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Obowiązek świadczenia na fundusz dotyczy członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni oraz osób niebedących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali.
Przechodząc na grunt podatku VAT, należy wskazać, że zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów.
Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy rozumieć przede wszystkim określone zachowanie się podatnika na rzecz innego podmiotu, które wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywca usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę. Przy czym, o ile dane zachowanie podatnika mieści się w ustawowej definicji świadczenia usług, to – co do zasady – niezbędnym elementem do uznania tego zachowania za czynność podlegającą opodatkowaniu jest spełnienie przesłanki odpłatności (wynagrodzenie za usługę).
W związku z powyższym przyjmuje się, że wpłaty na fundusz remontowy stanowią dla spółdzielni mieszkaniowej wynagrodzenie za świadczoną usługę. W tym miejscu pojawia się jednak pytanie, czy wskazane opłaty będą korzystały ze zwolnienia z podatku VAT, czy też będą podlegały opodatkowaniu według właściwych stawek VAT.
W celu odpowiedzi na to pytanie należy sięgnąć do treści Rozporządzenia z dnia 20 grudnia 2013 roku w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.
Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 ww. rozporządzenia zwalnia się od podatku usługi zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi świadczone na zlecenie, z wyłączeniem wyceny nieruchomości mieszkalnych (PKWiU ex 68.32.11.0 i PKWiU ex 68.32.12.0).
Jak wskazał Dyrektor KIS w interpretacji z 26 lipca 2017 roku (nr 0111-KDIB3-1.4012.70.2017.2.JP), zastosowanie zwolnienia od podatku na mocy § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia, uzależnione jest od mieszkalnego charakteru całej zarządzanej nieruchomości, nie zaś od przeznaczenia poszczególnych, znajdujących się w niej lokali. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zarządzanie odnosi się nie do nieruchomości jako całości, ale do pojedynczego lokalu znajdującego się w tej nieruchomości. Wówczas bowiem taki pojedynczy lokal należy traktować jak odrębną nieruchomość.
Zatem, jeżeli przedmiotem zarządzania jest cały budynek mieszkalny, nawet jeśli znajdują się w nim np. lokale użytkowe, czynność ta podlega zwolnieniu zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia. Natomiast jeżeli usługa zarządzania dotyczy nieruchomości niemieszkalnej, wówczas taka usługa zarządzania podlega opodatkowaniu stawką 23%.
Wpłaty na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej a VAT
Fundusze remontowe są również tworzone w przypadku wspólnot mieszkaniowych. Prawa i obowiązki członków wspólnoty oraz zakres zarządu nieruchomością wspólną określa Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali.
W myśl art. 6 ww. ustawy wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.
Jak stanowi art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
Jak wynika z powyższego, wspólnota mieszkaniowa jest organizacją wspólników związanych wspólnością w zakresie administracji nieruchomością wspólną i współwłasnością w odniesieniu do tej nieruchomości. Działanie powołanego zarządu lub zarządcy należy prawnie ujmować w konstrukcji przedstawicielstwa do działania w imieniu i na rzecz członków wspólnoty. Jednakże w odróżnieniu od reprezentacji przez organ (zarząd wspólnoty), zarządca nie działa jako wspólnota mieszkaniowa.
A zatem w zakresie zarządu nieruchomością wspólnoty zarządca nie działa we własnym imieniu, lecz w imieniu i na rzecz wspólnoty, która powierzyła mu zarząd nad nieruchomością wspólną.
Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
Jak stanowi art. 14 ustawy o własności lokali, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację.
Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług wspólnota mieszkaniowa, realizując wspólny interes właścicieli, występuje w odmiennych rolach w przypadku nabycia towarów i usług w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz w przypadku nabycia towarów i usług na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli.
Wspólnota, nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej, nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli. W takiej sytuacji działa ona w imieniu własnym i na własny rachunek jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli wyodrębnionych lokali (m.in. w formie zaliczek, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali), mających udziały w nieruchomości wspólnej.
Jak wskazał Dyrektor IS w Łodzi w interpretacji z 3 stycznia 2017 roku (nr 1061-IPTPP3.4512.536.2016.2.MK), uiszczanie należności przez członków wspólnoty tytułem pokrycia kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz wpłat na fundusz remontowy nie są objęte przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, a wspólnota nie jest podatnikiem podatku VAT z tego tytułu. W konsekwencji brakuje podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami, w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną oraz wpłatami na fundusz remontowy.
Mając powyższe na uwadze, można zatem stwierdzić, że zarówno wpłaty na fundusz remontowy spółdzielni mieszkaniowej, jak i wpłaty na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej nie generują obowiązku w podatku VAT. Należy jednak zauważyć, że podstawą prawną neutralności są w tych wypadkach inne przepisy.
Polecamy:
