Co do zasady wszelkie dochody uzyskiwane przez osoby prawne podlegają opodatkowaniu. Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych przewiduje jednak pewne odstępstwa od zasady ogólnej i wprowadza wyłączenia od powyższej zasady. Jednym z takich zwolnień jest brak opodatkowania dochodów uzyskanych z prowadzenia gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Jedną z najczęstszych form otrzymywania takich dochodów są wpłaty na fundusz remontowy.
Wpłaty na fundusz remontowy - ogólna charakterystyka zwolnienia
W pierwszej kolejności należy sięgnąć do regulacji art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy CIT, który opisuje wspomniane zwolnienie. Zgodnie z tym przepisem zwolnione są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. W konsekwencji, aby dochody tych podatników były wolne od podatku dochodowego, muszą zostać spełnione dwa warunki: dochody te muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i przeznaczone na ich utrzymanie. Oba te warunki muszą być spełnione łącznie. Nie podlegają bowiem zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia, a także dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w części innej niż przeznaczona na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.
Co to jest gospodarka zasobami mieszkaniowymi?
Niestety ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych nie wyjaśnia, w jaki sposób należy rozumieć pojęcie gospodarki zasobami mieszkaniowymi, co w rezultacie oznacza, że należy sięgnąć do wykładni językowej. Ta z kolei wskazuje nam, że gospodarka obejmuje całość mechanizmów i warunków działania podmiotów gospodarczych związanych z prowadzoną działalnością, a w odniesieniu do przedmiotowego zwolnienia – z gospodarką zasobami mieszkaniowymi. Gospodarka zasobami mieszkaniowymi stanowi zespół czynności mających na celu spełnienie oczekiwań mieszkańców i to zarówno ekonomicznych, jak i społecznych.
Co zatem należy rozumieć poprzez zasoby mieszkaniowe? Pomocna w tej kwestii może okazać się interpretacja ogólna Ministra Finansów z 5 marca 2008 r., nr DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82, gdzie wskazano, że za zasoby mieszkaniowe uznaje się znajdujące się w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami, a także wyposażenie techniczne, np. strychy, piwnice, komórki, garaże. Z powyższego wynika zatem, że do zasobów mieszkaniowych zaliczymy nie tylko lokale mieszkalne, lecz także pozostałe pomieszczenia oraz urządzenia, których istnienie jest niezbędne do prawidłowego korzystania z mieszkań.
Szeroki sposób rozumienia pojęcia zasobów mieszkaniowych potwierdzają również sądy administracyjne w wydawanych wyrokach. Przykładowo w wyroku WSA w Bydgoszczy z 13.11.2007 r., I SA/Bd 641/07, zdefiniowano pojęcie zasobów mieszkaniowych w następujący sposób:
Przez zasoby mieszkaniowe na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z 15.02.1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych należy rozumieć nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie i administrowanie.
Kolejny wyrok WSA w Szczecinie z 11.03.2009 r., I SA/Sz 631/08, informuje o szerokim rozumieniu tego pojęcia:
Gospodarka zasobami mieszkaniowymi obejmuje dysponowanie i zarządzanie zgromadzonymi pomieszczeniami (lokalami) mieszkalnymi, mające zapewnić prawidłowe funkcjonowanie takich lokali mieszkalnych. Przez zasoby mieszkaniowe, którymi gospodaruje Wspólnota Mieszkaniowa, rozumieć należy nie tylko lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi (np. z opłat wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych), bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.
Przeznaczenie dochodu na utrzymanie zasobów mieszkaniowych
Kolejnym warunkiem, który musi być spełniony, aby wpłaty na fundusz remontowy były zwolnione od podatku, jest konieczność przeznaczenia tychże wpłat na faktyczne utrzymanie zasobów mieszkaniowych. Są to zatem wpłaty celowe. Podatnicy chcący skorzystać ze zwolnienia zobowiązani są do odrębnego określenia wyniku podatkowego na danym źródle, tj. opodatkowanych dochodów i warunkowo zwolnionych dochodów z działalności z tytułu gospodarki zasobami mieszkaniowymi.
Samo przekazanie przychodu na fundusz remontowy wspólnoty nie jest wystarczającym dla zastosowania wobec niego zwolnienia od podatku dochodowego. Korzystający ze zwolnienia podatnicy muszą przede wszystkim prowadzić działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej, tylko z tego tytułu istnieje bowiem prawo do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia.
Przykład 1.
Spółdzielnia mieszkaniowa pobiera od lokatorów wpłaty na fundusz remontowy. Przedmiotowe wpłaty są przeznaczane przez spółdzielnię na bieżące naprawy budynków mieszkalnych. W tym przypadku oba warunki ustawowe zostały spełnione, co oznacza, że wpłaty na fundusz remontowy stanowią przychód zwolniony od podatku.
Przykład 2.
Spółdzielnia mieszkaniowa pobiera od lokatorów wpłaty na fundusz remontowy. Otrzymane wpłaty zostały jednak przeznaczone na marketing oraz reklamę spółdzielni. W konsekwencji takie wpłaty nie mogą korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego i traktowane są jako przychód opodatkowany.
Istotne dla zwolnienia jest również przeznaczenie tego dochodu. Musi on być skierowany na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych. W wyroku WSA w Poznaniu z 30.01.2009 r., I SA/Po 1421/08, czytamy na ten temat:
„1. Pojęcie zasoby mieszkaniowe jest określeniem zespołu lokali mieszkalnych oraz innych pomieszczeń i urządzeń, które są niezbędne do prawidłowego korzystania z mieszkań w budynku mieszkalnym. «Gospodarka» zaś to dysponowanie i zarządzanie czymś. Czynsz z najmu lokali mieszkalnych jest dochodem uzyskanym z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.
2. Czynsz przeznaczony na spłatę kredytu wykorzystanego na budowę lokali mieszkalnych nie służy utrzymaniu zasobów mieszkaniowych, ponieważ kredyt ten został zaciągnięty na budowę budynków mieszkalnych, a nie na ich remont”.
Opodatkowaniu podlegają natomiast dochody z działalności gospodarczej, która nie jest podstawową działalnością prowadzoną przez spółdzielnie mieszkaniowe. Działalnością taką jest m.in. wynajmowanie powierzchni reklamowych na budynkach, a także miejsc na dachach pod anteny satelitarne i telefonii komórkowej, oraz wynajmowanie lokali użytkowych.
Należy zatem stwierdzić, że dochód osiągnięty przez wspólnotę mieszkaniową i przekazany na fundusz remontowy uwzględniany jest przez wspólnotę w rozliczeniu podatkowym w każdym tym przypadku, w którym pochodzą one z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. W innym przypadku dochód taki korzysta ze zwolnienia podatkowego na mocy art. 17 ust. 1 pkt. 44 CIT i nie jest uwzględniany w podstawie opodatkowania.
