0 0
dni
0 0
godz
0 0
min
0 0
sek

Wynagrodzenie za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu – przychód w ryczałcie

Nasz ekspert:
Artykuły autora

Wielkość tekstu:

Przychody z najmu prywatnego są obligatoryjnie opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W zakresie zawartej umowy najmu mogą występować jednak różne inne świadczenia pomiędzy stronami. W tej szerokiej kategorii mieści się również wynagrodzenie za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu.

Najem prywatny opodatkowany ryczałtem

Na mocy art. 9a ust. 6 ustawy PIT przychody określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Przechodząc na grunt przytoczonej ustawy, wskażmy, że zgodnie z art. 6 ust. 1a opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym.

Co istotne, opodatkowaniu ryczałtem podlegają przychody faktycznie otrzymane przez podatnika. Nie dotyczy to kwot należnych, które nie zostały pozostawione do jego dyspozycji.

Ryczałt jest płatny w trakcie roku w miesięcznych lub kwartalnych okresach rozliczeniowych. Po zakończeniu roku podatkowego należy złożyć deklarację PIT-28 w zakresie przychodów z najmu prywatnego.

Kwalifikacja przychodów z tytułu wynagrodzenia za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu

W przedmiotowej sprawie należy określić, do jakiego źródła przychodu kwalifikuje się wynagrodzenie za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu.

W myśl art. 659 § 1 kc przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego).

Wobec powyższego czynsz jest świadczeniem (płatnością) przysługującą wynajmującemu w zamian za oddanie lokalu w najem. Podstawą w zakresie ustalania wysokości czynszu jest wola stron, a dokładniej ich swobodna wola stron. Oznacza to, że strony same ustalają wysokość czynszu w toku wspólnych negocjacji. Wszystkie elementy czynszu, od których zależy jego wysokość, powinny być uwzględnione w toku ustalania tej wysokości przez strony umowy najmu.

W związku z tym organy podatkowe uznają, że wynagrodzenie z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy nie stanowi elementu czynszu za wynajem. To zatem skutkuje faktem, że przychód nie będzie elementem przychodu z najmu.

W rezultacie w opisanym przypadku mamy do czynienia z przychodem z innych źródeł (art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy PIT), a nie z przychodem z najmu prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT).

Jak wskazał Dyrektor KIS w interpretacji z 18 lutego 2020 roku, nr 0113-KDIPT2-1.4011.709.2019.1.MM, środki pieniężne otrzymane z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy, tj. rekompensata za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu, z przyczyn leżących po stronie najemcy, przed upływem terminu, na jaki została zawarta, nie kwalifikują się do źródła przychodów określonego w treści art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. najmu. Dzieje się tak, bowiem nie został spełniony warunek pozostawania ww. środków pieniężnych w związku z przychodem z tytułu najmu lokalu.

Środki pieniężne wypłacone przez najemcę jako rekompensata w zamian za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu stanowią osobne świadczenie, niebędące czynszem związanym z użytkowaniem lokalu przez najemcę. Otrzymywane pieniądze są tylko pośrednio związane z najmem lokalu użytkowego, tym samym stanowią przysporzenie majątkowe i winny zostać zaliczone do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że osiągnięty przychód nie może zostać zaliczony do przychodów ze źródła określonego jako najem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy i rozliczony na zasadach analogicznych jak tenże najem. 

W konsekwencji właściciel nie może otrzymanych środków pieniężnych – wypłaconych przez najemcę w związku z wcześniejszym rozwiązaniem umowy najmu z tytułu przedterminowego rozwiązania umowy najmu z przyczyn leżących po stronie najemcy – opodatkować na zasadach przewidzianych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne.

Wynagrodzenie za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu jedynie pośrednio jest związane z samą umową – oznacza to, że otrzymane w ten sposób wynagrodzenie nie jest kwalifikowane do przychodów z najmu, lecz do tzw. innych źródeł. Tak otrzymanego wynagrodzenia nie można więc opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Wynagrodzenie za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu - sposób rozliczania podatków

Otrzymana za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu kwota pieniężna ma za zadanie zrekompensować straty poniesione w związku z jej szybszym zakończeniem. Nie stanowi ona czynszu najmu, a jest wynagrodzeniem wynikającym z zawartego porozumienia.

Z tego też względu kwotę uzyskaną tytułem rekompensaty finansowej za wcześniejsze ustanie stosunku najmu należy zakwalifikować jako przychód z innych źródeł podlegający opodatkowaniu według skali podatkowej określonej w art. 27 ustawy PIT. Przychód z innych źródeł podlega opodatkowaniu i wykazaniu w zeznaniu podatkowym za rok podatkowy, w którym została wypłacona, łącznie z innymi dochodami osiągniętymi w tym samym roku podatkowym, podlegającymi opodatkowaniu na zasadach ogólnych.

Przykład 1.

Osoba fizyczna prowadząca najem prywatny opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych 5 grudnia 2022 roku otrzymała wynagrodzenie za wcześniejsze rozwiązanie umowy. Taki przychód nie podlega opodatkowaniu ryczałtem, lecz na zasadach ogólnych. Podatnik otrzymaną w ten sposób kwotę rozlicza w rocznym zeznaniu PIT-36 składanym do 30 kwietnia 2023 roku.

W ocenie fiskusa wynagrodzenie za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu stanowi przychód z tzw. innych źródeł i podlega opodatkowaniu według skali podatkowej.

Odmienne stanowisko orzecznictwa sądowego

Stanowisko zaprezentowane przez organy podatkowe nie jest do końca zbieżne z orzecznictwem sądowym.

Przykładowo w wyroku NSA z 14 stycznia 2020 roku, II FSK 674/18, sąd stwierdził, że świadczenia pieniężne, tj. umowne rekompensaty, czy kary umowne uzyskane na mocy porozumienia z uwagi na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas oznaczony, stanowią przychód z tytułu umowy najmu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT, co w konsekwencji powoduje, że nie można należności z tego tytułu zakwalifikować do przychodów z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego przychodem z tytułu najmu może być oprócz wynagrodzenia wynajmującego wynikającego bezpośrednio z tej umowy (czynsz) także wszystko to, co uzyskuje najemca na jej podstawie, z tytułu najmu.

Nie ulega wątpliwości, że przepis art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku, który stanowi wprost o świadczeniach „z tytułu umowy najmu”, nie ogranicza katalogu świadczeń uzyskanych z tej umowy jedynie do czynszu.

Skoro zatem w przepisie jest mowa jest o „świadczeniach z tytułu umowy najmu”, to nie ma przeszkód, aby zaliczyć do nich środki związane z najmem w postaci rekompensaty z tytułu rozwiązania umowy najmu przed terminem.

W ocenie NSA świadczeń z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy nie można przypisać do innych źródeł przychodów. Konsekwencją uznania przedmiotowego przychodu, jako pochodzącego z tytułu najmu, jest możliwość opodatkowania ryczałtem.

Kwestia sposobu opodatkowania wynagrodzenia za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu określana jest poprzez odpowiednią kwalifikację do właściwego źródła przychodu. Analizując interpretacje oraz wyroki sądowe, można stwierdzić, że stanowisko w tym zakresie jest niejednolite. Z perspektywy organów podatkowych takie wynagrodzenie nie może być opodatkowane ryczałtem.

Artykuły
Brak wyników.
Więcej artykułów
Wzory
Brak wyników.
Więcej wzorów