0 0
dni
0 0
godz
0 0
min
0 0
sek

Wyposażenie wynajmowanego lokalu a koszt podatkowy

Nasz ekspert:
Artykuły autora

Wielkość tekstu:

W świetle zmian dotyczących ujmowania w kosztach podatkowych wydatków związanych z nieruchomościami warto zastanowić się, jaki jest prawnopodatkowy status wyposażenia wynajmowanych lokali. Czy zakupione wyposażenie wynajmowanego lokalu może stanowić koszt podatkowy oraz w jaki sposób należy taki wydatek ująć w kosztach uzyskania przychodów?

Ograniczenie amortyzacji nieruchomości

Z 1 stycznia 2022 roku dokonano nowelizacji treści art. 22c pkt 2 ustawy o PIT. Jego aktualne brzmienie wskazuje, że nie podlegają amortyzacji budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy.

W konsekwencji wartość ww. środków trwałych nie może stanowić kosztów podatkowych poprzez ujmowanie odpisów amortyzacyjnych w rozliczeniu podatkowym.

Trzeba mieć jednak na względzie, że zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy PIT środkami trwałymi są stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

  1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością;
  2. maszyny, urządzenia i środki transportu;
  3. inne przedmioty

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu.

Podkreślmy, że składniki wyposażenia niebędące trwale związane z konstrukcją nieruchomości, które są kompletne i zdatne do użytku, kwalifikowane są jako osobne środki trwałe. 

Wszystkie te rzeczy ruchome, które można odłączyć od lokalu bez ingerencji w jego strukturę, stanowią samodzielne składniki majątku.

Jak wskazuje treść interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 1 marca 2019 roku (nr 0115-KDIT2-3.4011.11.2019.2.KP), ustawodawca nie określił, co należy rozumieć pod pojęciem nakładów w rozumieniu ww. przepisu. Z jego brzmienia i z poglądów reprezentowanych przez doktrynę wynika jednak, że za nakłady poniesione na nieruchomość rozumie się wydatki ulepszające, modernizujące daną nieruchomość czy też nawet wydatki remontowe, które zwiększają wartość rynkową nieruchomości. 

Przy czym podkreślenia wymaga, że nie stanowią nakładów na lokal wydatki poniesione na jego umeblowanie oraz zakup wyposażenia. Nie mają one charakteru wydatków modernizujących czy remontowych, zatem nie są objęte definicją nakładu.

Nie stanowią natomiast nakładów na lokal mieszkalny wydatki poniesione na zakup mebli kuchennych pod zabudowę, zmywarki oraz szafki podumywalkowej. Nie są to ani wydatki na nabycie ww. lokalu mieszkalnego, ani też stanowiące nakłady poczynione na ten lokal, które zwiększyły jego wartość. Ponosi się je na wyposażenie lokalu mieszkalnego i jako takie nie mogą być traktowane na równi z wydatkami na wykończenie budynku.

Taka wykładnia oznacza, że ograniczenie w zaliczeniu do kosztów podatkowych wynikające z art. 22c pkt 2 ustawy PIT nie dotyczy wyposażenia lokali mieszkalnych.

W odniesieniu do kosztów zakupu wyposażenia wynajmowanego lokalu wskazać należy, że stosownie do art. 22a ust. 1 ustawy są to środki trwałe, o ile stanowią własność lub współwłasność wynajmującego oraz są kompletne i zdatne do użytku w dniu oddania do używania najemcy, a przewidywany okres ich używania będzie przekraczał rok. Wyposażenie lokali, traktowane jako osobne środki trwałe, nie jest objęte wyłączeniem od amortyzacji nieruchomości mieszkalnych określonym w art. 22c pkt 2 ustawy PIT.

Wyposażenie wynajmowanego lokalu w kosztach firmy

Skoro wyposażenie lokali może stanowić koszt podatkowy, to należy zastanowić się, na jakich regułach odbywa się ujmowanie wydatków w kosztach.

W tym zakresie przede wszystkim trzeba zwrócić uwagę na dwa przepisy.

Po pierwsze, jak podaje art. 22f ust. 3 ustawy PIT, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się zgodnie z art. 22h–22m, gdy wartość początkowa środka trwałego albo wartości niematerialnej i prawnej w dniu przyjęcia do używania jest wyższa niż 10 000 zł. W przypadku, gdy wartość początkowa jest równa lub niższa niż 10 000 zł, podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22d ust. 1, mogą dokonywać odpisów amortyzacyjnych zgodnie z art. 22h–22m albo jednorazowo – w miesiącu oddania do używania tego środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, lub w miesiącu następnym 

Po drugie zgodnie z art. 22d ust. 1 ustawy PIT podatnicy mogą nie dokonywać odpisów amortyzacyjnych od składników majątku, o których mowa w art. 22a i 22b, których wartość początkowa określona zgodnie z art. 22g nie przekracza 10 000 zł; wydatki poniesione na ich nabycie stanowią wówczas koszty uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania. 

Przyjmując zatem, że wartość pojedynczego składnika wyposażenia wynosi poniżej 10 000 zł, możemy mieć do czynienia z następującymi wariantami:

  • niewpisanie składnika majątku w ewidencji ŚT i bezpośrednie ujęcie wydatku w kosztach podatkowych w miesiącu oddania do używania;
  • wpisanie składnika majątku do ewidencji ŚT i jednorazowa amortyzacja;
  • wpisanie składnika majątku do ewidencji ŚT i amortyzacja na zasadach ogólnych.

Ponadto należy podkreślić, że dla określenia konkretnego wydatku jako kosztu uzyskania przychodu podatnik obowiązany jest wykazać związek tego wydatku z uzyskanym przychodem bądź prowadzoną działalnością nakierowaną na uzyskanie przychodu. Jest to zgodne z zasadą, że ciężar udowodnienia spoczywa na osobie, która z określonych faktów wywodzi skutki prawne.

W konsekwencji, aby wydatki poniesione przez podatnika w związku z wynajmowaniem lokalu mogły zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu z tytułu najmu, muszą spełniać przesłanki wynikające z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatki te muszą również zostać należycie udokumentowane.

Powyższe znajduje potwierdzenie w treści interpretacji Dyrektora KIS z 15 stycznia 2020 roku (nr 0115-KDIT1.4011.23.2019.2.MR).

W treści tego pisma organ podatkowy wskazał, że biorąc pod uwagę fakt, iż wartość nakładów na lokal wyniosła 6500 zł, podatnik może nie dokonywać odpisów amortyzacyjnych. Poniesione wydatki stanowią wówczas koszty uzyskania przychodów z tytułu najmu lokalu w miesiącu oddania go do używania.

W świetle powołanych wyżej przepisów, jeżeli zakup elementów wyposażenia lokalu (tj. sprzętów kuchennych, łazienkowych i ogólnoużytkowych oraz mebli) nie obejmował składników o jednostkowej wartości przekraczającej 10 000 zł i nie zostaną one zaliczone do środków trwałych – wydatki poniesione na nabycie wyposażenia można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów z tytułu najmu na podstawie art. 22d ust. 1 ustawy PIT.

Natomiast w sytuacji, gdy ww. elementy wyposażenia wynajmowanego mieszkania zostałyby wprowadzone do ewidencji środków trwałych, kosztem uzyskania przychodów będą odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej tych środków trwałych.

Jednocześnie należy podkreślić, że możliwe jest w takim przypadku dokonanie jednorazowego odpisu amortyzacyjnego, tj. zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów odpisu amortyzacyjnego odpowiadającego całej wartości początkowej środka trwałego.

Nie ma prawnych przeszkód, aby wydatki na wyposażenie wynajmowanych lokali zaliczać do kosztów podatkowych prowadzonej działalności gospodarczej. W zależności od decyzji podatnika będzie to odbywać się albo poprzez bezpośrednie ujęcie w kosztach, albo poprzez odpisy amortyzacyjne.

Odnosząc się zatem do przedstawionych argumentów, należy zaznaczyć, że aktualnie obowiązujące przepisy nie zabraniają zaliczania do kosztów podatkowych wydatków związanych z wyposażeniem wynajmowanego lokalu. Tego rodzaju wydatki stanowią dla podatnika koszt uzyskania przychodów.

Artykuły
Brak wyników.
Więcej artykułów
Wzory
Brak wyników.
Więcej wzorów