Podatnik dokonujący sprzedaży nieruchomości zainteresowany jest uwzględnieniem jak najwyższych kosztów podatkowych, co pozwoli mu na zmniejszenie wysokości podatku. W naszym dzisiejszym artykule zastanowimy się, czy w katalogu kosztów zbywca może uwzględnić dokonane opłaty czynszowe oraz opłaty za media ponoszone w czasie posiadania nieruchomości.
Zasady ustalania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie.
W przypadku powstania powyższego obowiązku podatkowego podatnik ma obowiązek złożenia deklaracji PIT-39 w terminie do końca kwietnia roku następującego po roku podatkowym. W tym samym terminie należy również odprowadzić podatek dochodowy z tego tytułu.
Stawka podatku wynosi 19% podstawy opodatkowania, którą w tym przypadku jest dochód.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Należy zatem ustalić zarówno przychód, jak i koszt celem określenia dochodu będącego następnie punktem wyjścia dla obliczenia podatku.
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o PIT).
Zgodnie z powyższym, przychodem z odpłatnego zbycia (sprzedaży) jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).
Można do takich kosztów zaliczyć np. koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę.
Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.
W kategorii kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości nie mieszczą się wydatki na opłaty czynszowe.
Koszty uzyskania przychodów przy sprzedaży nieruchomości
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości należy ustalić na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy o PIT.
Norma ta stanowi, że koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).
Do kosztów odpłatnego zbycia zalicza się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku, a zatem tylko takie wydatki, które są bezpośrednio związane z czynnością sprzedaży.
Jak wskazał WSA w Szczecinie w wyroku z dnia 10 czerwca 2021 roku (I SA/Sz 202/21), warunkiem zakwalifikowania kosztu jest jego udokumentowanie. Przy wyliczeniu przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości mogą zostać uwzględnione tylko te wydatki, które spełniają łącznie 2 warunki, tj. zostały faktycznie poniesione i wiązały się ściśle z zawarciem transakcji odpłatnego zbycia (były konieczne dla zawarcia tej transakcji). Wydatek poniesiony to wydatek, który został udokumentowany, tzn. istnieje dowód umożliwiający obiektywną ocenę, że okoliczności dotyczące powstania tego wydatku faktycznie miały miejsce.
Ustawodawca nie określa szczegółowo katalogu wydatków, które mogą stanowić koszt uzyskania przychodów w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości. Koszty nabycia, o których mowa w tym przepisie, powinny być rozumiane szeroko i oprócz kwoty przekazanej zbywcy na nabycie nieruchomości powinny obejmować w szczególności wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej.
Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości podatnik może zaliczyć kwotę, którą wydatkował na jej nabycie wynikającą z aktu notarialnego, czyli cenę zakupu i wydatki na sporządzenie tego aktu obejmujące koszty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych oraz udokumentowane fakturami VAT wydatki na nakłady, które zwiększyły wartość ww. nieruchomości w okresie jej posiadania przez podatnika.
Ustawa o PIT nie definiuje pojęcia nakładów. Zgodnie ze znaczeniem językowym przez nakłady na nieruchomość należy rozumieć wydatki poniesione na materialną konstrukcję (substancję) danej nieruchomości. Uznaje się, że są to nie tylko nakłady ulepszające lub modernizujące nieruchomość, ale również nakłady o charakterze budowlanym, remontowym, które zwiększają wartość rynkową lokalu.
Na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych za nakłady należy uznać wszelkie inwestycje, które zmieniają/przeobrażają daną rzecz, nadając jej nową jakość. Zatem nakłady poniesione w trakcie posiadania nieruchomości, mogą stanowić koszt uzyskania przychodu z tytułu jej odpłatnego zbycia, jeżeli odznaczają się remontowym lub modernizacyjnym charakterem i zwiększają wartość nieruchomości.
Opłaty czynszowe nie stanowią kosztu uzyskania przychodu
Poniesione przez właściciela opłaty czynszowe – niezależnie, czy opłacane na bieżąco, czy jako spłata zaległości – nie stanowią ani wydatków na nabycie, ani nie są rodzajem nakładów na nieruchomość.
To zatem oznacza, że takie wydatki nie są kosztem uzyskania przychodów, co potwierdza treść interpretacji Dyrektora IS w Warszawie z 24 czerwca 2011 roku (nr IPPB1/415-305/11-5/IF).
Organ podatkowy zauważył, że przywołane przepisy nie dają możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innego rodzaju wydatków niż wymienione tym przepisem.
Poniesione zaległe opłaty za czynsz, gaz, energię elektryczną i inne opłaty eksploatacyjne nie są nakładem zwiększającym wartość nieruchomości, udokumentowanym fakturą VAT, a zatem brak jest podstaw prawnych do zaliczenia tych wydatków do kosztów uzyskania przychodów. Poniesione wydatki nie stanowią również kosztów nabycia lokalu mieszkalnego.
Z treści obowiązujących przepisów wynika zatem, że obecnie brak jest możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu opłat za czynsz, jak również opłat za gaz, energię elektryczną i innych opłat eksploatacyjnych, ponieważ wydatki te nie mieszczą się w katalogu kosztów podatkowych.
