Uzyskanie kredytu hipotecznego to „biurokratyczne piekiełko”. Liczba dokumentów, jakie trzeba przygotować przed złożeniem wniosku, może przysporzyć o ból głowy. Nie pomaga przy tym działalność banku, który na wszelkie możliwe sposoby próbuje sprzedać kredytobiorcy dodatkowo produkty finansowe. Rachunek osobisty, lokata oszczędnościowa, karta kredytowa, ubezpieczenie na życie, od utraty pracy, na wypadek ciąży. Mimo że ustawodawca przewidział , to instytucje finansowe znalazły na to sposób. Mianowicie przedstawiają dwie oferty kredytu, tę „czystą”, która jest droższa, oraz tę promocyjną, która zakłada kredyt z dodatkowymi usługami finansowymi. Takie działanie jest już zgodne z prawem, chociaż tak naprawdę polega na wymuszaniu na kredytobiorcy zakupienia oferowanego przez bank produktu. Jak zatem zakaz umowy wiązanej przy kredycie hipotecznym wygląda w ustawie, a jak prezentuje się to w praktyce?
Sprzedaż wiązana i sprzedaż łączona
Tak naprawdę cały mechanizm działania banku w przypadku sprzedaży „pakietów” usług finansowych polega na wykorzystywaniu instytucji sprzedaży łączonej. Jest to nieco inna oferta niż ta przy sprzedaży wiązanej.
Definicja sprzedaży łączonej mówi, że jest to oferowanie lub zawieranie umowy o kredyt hipoteczny wraz z innymi odrębnymi produktami lub usługami finansowymi, w przypadku gdy umowa o kredyt hipoteczny jest dla konsumenta dostępna również bez tych produktów lub usług, w tym na innych warunkach niż łącznie z tymi produktami lub usługami.
Sprzedaż wiązana to z kolei oferowanie lub zawieranie umowy o kredyt hipoteczny w pakiecie z innymi odrębnymi produktami bądź usługami finansowymi, w przypadku gdy umowa o kredyt hipoteczny nie jest dla konsumenta dostępna bez takich produktów lub usług.
Wszystko tutaj rozbija się o to, że banki świadome swoich praw przedstawiają zainteresowanemu konsumentowi dwie oferty. Pierwsza z nich jest ofertą samego kredytu, bez dodatkowych opcji, na bardzo niekorzystnych warunkach. Druga z kolei, będąca zestawem usług, przewiduje „promocyjne” warunki. Wybór jest jednak iluzoryczny, nikt, kto zapozna się z zapisami umowy, nie zdecyduje się bowiem na „czysty” kredyt. Banki to wiedzą i nawet nie liczą na to, że ktokolwiek sięgnie po taką ofertę.
Zakaz umowy wiązanej przy kredycie hipotecznym
Przejdźmy do ustawowej instytucji umowy wiązanej. Na papierze był to dobry krok prawodawcy w stronę zwiększenia ochrony konsumentów. Wprowadzenie omawianego zakazu miało bowiem zapobiec praktykom polegającym na sprzedaży wraz z kredytem produktów, które mogą być dla konsumenta nieprzydatne i tym samym uderzające w jego interes. Nie stanowią one bowiem zindywidualizowanego, najlepszego produktu dla danego konsumenta, a co za tym idzie, świadomy kredytobiorca – mając wybór – by się na nie zdecydował.
Materię zakazu umów wiązanych reguluje art. 9 ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Zgodnie z nim bank nie może dokonywać sprzedaży wiązanej w związku z zawarciem umowy o kredyt hipoteczny. Zakaz ten jednak nie jest bezwzględny, ustawa przewiduje bowiem od niego wyjątki. Jednocześnie przepis ten w ust. 4 wskazuje, że bank może dokonywać sprzedaży łączonej.
Zakaz umowy wiązanej przy kredycie hipotecznym a rachunek bankowy
Banki nie zostały całkowicie pozbawione możliwości wymuszania na klientach pozyskania dodatkowych usług w związku z zawarciem umowy o kredyt hipoteczny. Udzielenie kredytu może być bowiem powiązane z koniecznością założenia rachunku płatniczego lub rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowego. Przy czym rachunek ten musi być bezpłatny (koszty prowadzenia rachunku bank powinien uwzględnić przy obliczaniu RRSO), a jego celem powinno być:
- gromadzenie środków finansowych przeznaczonych na spłatę kredytu hipotecznego lub
- obsługa kredytu hipotecznego, lub
- zapewnienie kredytodawcy dodatkowego zabezpieczenia spłaty kredytu hipotecznego w przypadku zaległości w spłacie tego kredytu.
Wskazuje się, że rachunek ten jest jedynie kontem, na które kredytobiorca ma obowiązek wpłacać środki na spłatę kredytu. Nie ma tutaj możliwości dokonywania transferu na zewnątrz, tj. dokonywania przelewów na rachunki obce lub wypłaty środków pieniężnych. Rachunek ten ma w istocie charakter rachunku ewidencyjnego. Oznacza to, że zakazane jest wymaganie od klienta założenia w danym banku rachunku, na które ma być wypłacane wynagrodzenie kredytobiorcy (np. z umowy o pracę). Ten rodzaj produktu może być oferowany wyłącznie przy sprzedaży łączonej.
Zakaz umowy wiązanej przy kredycie hipotecznym a ubezpieczenie kredytu
Drugim wyjątkiem jest możliwość nałożenia przez instytucję finansową na konsumenta obowiązku posiadania ubezpieczenia kredytu. Jest to uprawnienie fakultatywne, bank nie musi z niego korzystać. Jeżeli jednak decyduje się to zrobić, musi powiadomić o tym kredytobiorcę i zawrzeć odpowiedni zapis w umowie.
Wymóg zawarcia umowy ubezpieczenia może dotyczyć wielu przypadków. Ustawa nie ogranicza się do żadnego z nich. Polisa może zatem obejmować zarówno ubezpieczenie nieruchomości od ognia, jak i innych zdarzeń losowych, ubezpieczenie na życie, od utraty pracy, ubezpieczenie niskiego wkładu czy też ubezpieczenie pomostowe do czasu ustanowienia hipoteki. Istotne jest tylko to, że ubezpieczenia te muszą dotyczyć umowy o kredyt.
Trzeba przy tym zdawać sobie sprawę, że owa polisa nie musi pochodzić od banku czy „zaprzyjaźnionego” z nim towarzystwa ubezpieczeniowego. Konsument musi mieć możliwość wybrania własnego ubezpieczyciela, o ile wykupiona polisa będzie odznaczała się tak równoważnym poziomem gwarancji, jak polisa ubezpieczeniowa oferowana przez kredytodawcę. Wymóg wykupienia polisy w banku udzielającym kredyt jest zakazany.
Prawodawca zobligował bank do informowania konsumentów o minimalnych wymogach ubezpieczenia akceptowanych przez niego. Ma to na celu zapobieżenie sytuacji, gdy konsument zawarłby na własną rękę umowę ubezpieczenia, która nie zostałaby następnie uznana przez kredytodawcę. Kredytodawca musi przekazać te informacje jeszcze przed zawarciem umowy. Co więcej, ten minimalny zakres ubezpieczenia musi być również opisany w umowie o kredyt hipoteczny.
Zasady oferowania usług w pakiecie z kredytem hipotecznym
Nakładanie na konsumenta dozwolonych produktów dodatkowych (głównie chodzi tu o polisy ubezpieczeniowe) w pakiecie z kredytem nie jest całkowicie dowolne. Bank bowiem musi posiadać procedury postępowania zapobiegające oferowaniu produktów niedostosowanych do indywidualnych potrzeb i możliwości klientów, obejmujące zarówno proces sprzedaży, jak i działania marketingowe.
Bank powinien brać pod uwagę możliwości finansowe klientów tak, aby w największym stopniu ograniczać ryzyko oferowania produktów niedostosowanych do osobistych potrzeb i możliwości konsumentów. W szczególności polityka sprzedaży produktów banku nie może przewidywać różnego stopnia wysokości wynagrodzeń dla pracowników odpowiedzialnych za oferowanie produktów powiązanych z kredytem, w zależności od ilości sprzedanych ubezpieczeń czy ich wariantów.
Sprzedaż łączona a zakaz umowy wiązanej przy kredycie hipotecznym
Jak wspominamy na początku, sprzedaż łączona jest przewidziana przez ustawę i w pełni dozwolona. Jeżeli bank przewiduje zarówno kredyt hipoteczny bez usług dodatkowych, jak i kredyt w pakiecie, może łączyć go z dowolnymi usługami finansowymi. Jedynym wymogiem stawianym przed instytucją finansową jest przekazanie konsumentowi informacji (na trwałym nośniku, np. papierze), że kredyt hipoteczny jest dostępny w dwóch wariantach lub ich większej liczbie, w tym bez dodatkowych produktów. Konsument musi mieć możliwość porównania ofert banku.
W piśmiennictwie wskazuje się, że „jeżeli dany podmiot prowadzi sprzedaż łączoną, zawsze jest zobowiązany do przedstawienia konsumentowi dwóch formularzy informacyjnych, nawet jeśli klient nie jest zainteresowany ofertą kredytu hipotecznego bez sprzedaży łączonej. Konsument nie może się zrzec tego uprawnienia” (por. A. Nierodki, sprzedaż wiązana, s. 54). Niedopuszczalne jest przy tym łączenie informacji dotyczących obu opcji w jednym formularzu informacyjnym.
Sprzedaż łączona jest bardzo korzystna z punktu widzenia banku. Po pierwsze, dzięki temu zwiększa on swoje zyski z dokonanej transakcji. Po drugie, przywiązuje on konsumenta do siebie i swoich usług, co w przyszłości może prowadzić do sprzedaży innych, dodatkowych produktów. Osoby nieprowadzące działalności gospodarczej zazwyczaj nie decydują się na posiadanie więcej niż jednego konta osobistego, stąd też „przenosząc się” do kredytodawcy, zaczynają korzystać wyłącznie z jego usług kredytowych, debetowych, oszczędnościowych itp.
Oczywiście sprzedaż łączona może być także korzystna dla konsumenta, pod warunkiem że produkty oferowane przez bank w pakiecie odpowiadają jego aktualnym potrzebom finansowym.
