Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, którego celem jest zabezpieczenie interesów majątkowych wierzyciela. Najczęściej jest ustanawiana na nieruchomości, co wymaga wpisania jej do właściwej księgi wieczystej. Okazuje się, że spłata długu nie powoduje automatycznego wykreślenia hipoteki z takiej księgi. Jak zatem postąpić, aby miało miejsce wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej!
Wpis do księgi wieczystej
Wpisy do księgi wieczystej powinny obrazować aktualny stan danej nieruchomości. W praktyce bywa z tym jednak bardzo różnie, ponieważ właściciele dosyć często zapominają o tym, aby dbać o aktualny stan prawny swojej nieruchomości. Wpis do księgi wieczystej dotyczy także wykreślenia istniejących już w niej informacji – także tych odnoszących się do ograniczonych praw rzeczowych, a więc i hipoteki.
Wykreślenia z księgi wieczystej odbywają się wyłącznie na wniosek uprawnionej osoby, która nie zawsze musi być właścicielem określonej nieruchomości. W przypadku hipoteki może to być również wierzyciel, na którego rzecz prawo to zostało ustanowione, a także użytkownik wieczysty nieruchomości lub inna osoba, której prawa są związane z urządzoną hipoteką. Wnioski składane są do sądów rejonowych, wydziałów wieczystoksięgowych właściwych ze względu na miejsce położenia danej nieruchomości i podlegają stosownym opłatom sądowym.
Podstawa wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej
Aby sąd mógł wykreślić hipotekę z księgi wieczystej, musi mieć ku temu prawną podstawę. Sama spłata wierzytelności zabezpieczonej przez to prawo niestety nie będzie wystarczająca do tego, aby hipoteka zniknęła z danej księgi. Jeśli wierzytelność wygaśnie, trzeba będzie uzyskać dokument, który to jednoznacznie potwierdzi. Sąd nie będzie działał na oświadczenie wnioskodawcy, nawet jeśli ten przedstawi dowód zapłaty długu pod postacią zestawienia z bankowości elektronicznej.
Z wygaśnięciem wierzytelności uprawniającej do wykreślenia hipoteki mamy do czynienia w następujących przypadkach:
- gdy dojdzie do zapłaty długu;
- wskutek potrącenia wierzytelności na podstawie art. 498 Kodeksu cywilnego;
- poprzez zwolnienie dłużnika z długu przez wierzyciela;
- gdy dłużnik spełni za zgodą wierzyciela inne świadczenie w celu zwolnienia się z pierwotnego zobowiązania;
- wskutek złożenia świadczenia do depozytu sądowego na podstawie art. 470 kc;
- poprzez odnowienie na podstawie art. 507 kc;
- gdy dłużnik złoży zabezpieczoną kwotę do depozytu sądowego i jednocześnie zrzeknie się uprawnienia do odebrania jej z powrotem;
- wskutek wygaśnięcia użytkowania wieczystego obciążonego hipoteką;
- poprzez wykreślenie na podstawie sądowego postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką.
Pojawienie się ww. okoliczności uzasadnia złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Wnioskodawca musi w tym celu wypełnić druk KW-WPIS, który jest dostępny do pobrania w internecie oraz w siedzibie każdego sądu w Polsce. Do wniosku należy dołączyć dokument potwierdzający, że wierzytelność zabezpieczona hipoteką przestała istnieć. W zdecydowanej większości przypadków będzie nim list mazalny wystawiany przez wierzyciela. W takim dokumencie stwierdza się, że dług został spłacony w konkretnym terminie i że hipoteka całkowicie wygasła. Jednocześnie oświadczenie wierzyciela powinno zawierać wniosek, że zgadza się on na wykreślenie omawianego prawa z księgi wieczystej, a tym samym, że zgadza się na uwolnienie konkretnej nieruchomości spod obciążenia hipotecznego.
Zgodnie z treścią art. 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w razie wygaśnięcia hipoteki wierzyciel obowiązany jest dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Praktyka pokazuje, że realizacja powyższego obowiązku przez wierzycieli jest daleka od ideału. Banki rzadko kiedy same z siebie wystawiają listy mazalne – żądają w tym celu wniosku od dłużnika, który spłacił swoje zobowiązanie. Kredytobiorca musi więc wystąpić na piśmie do swojego wierzyciela o to, by ten wydał oświadczenie pozwalające na wykreślenie wygasłej już hipoteki.
„Osoby uprawnione do złożenia wniosku o wpis w księdze wieczystej są również uprawnione do złożenia wniosku o wykreślenie. Powyższe wzmacnia również treść art. 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, stanowiąc, że w razie wygaśnięcia hipoteki wierzyciel obowiązany jest dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Celem powyższego przepisu jest skłonienie wierzyciela hipotecznego do złożenia oświadczenia, które mogłoby stanowić podstawę do wykreślenia hipoteki. Nie ma zatem podstaw do stwierdzenia, że wierzyciel, który może złożyć wniosek o wpis hipoteki, pozbawiony jest uprawnienia do złożenia wniosku o jej wykreślenie”.
Wniosek o wydanie listu mazalnego powinien złożyć sam dłużnik. W takim piśmie należy podać:
- numer umowy kredytowej lub pożyczkowej, która została spłacona;
- numer księgi wieczystej nieruchomości obciążonej hipoteką;
- wniosek o wydanie zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej;
- wskazanie sposobu i miejsca przekazania listu mazalnego (np. listownie na adres byłego dłużnika).
Po zdobyciu oświadczenia wierzyciela hipotecznego wyrażającego zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej należy dołączyć je do składanego wniosku w oryginale. Warto w tym miejscu wskazać, że część sądów wieczystoksięgowych nie uznaje kopii wierzytelnych takich dokumentów, nawet jeśli są one sporządzane przez notariusza. Warto więc przy składaniu wniosku o wykreślenie hipoteki dołączyć oryginał dokumentu, który będzie stanowił podstawę owego wykreślenia.
Opłata za wykreślenie hipoteki
Uzyskanie dokumentu pozwalającego na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej czasami wiąże się z koniecznością uiszczenia stosownej opłaty. W tym zakresie nie ma jednolitego cennika, ponieważ to wierzyciele decydują o odpłatności takiego dokumentu. Teoretycznie jest możliwe, że zostanie on wydany za darmo, częściej jednak trzeba za niego zapłacić od kilkudziesięciu do kilkuset złotych tzw. opłaty manipulacyjnej.
Zupełnie inaczej jest w przypadku opłaty za wniosek kierowany do sądu wieczystoksięgowego. W tym zakresie obowiązują jednolite stawki na terenie całego kraju. Wykreślenie jednej hipoteki to koszt 100 zł, przy czym, jeśli wnioskodawcę nie stać na uiszczenie takiej opłaty zawsze może wnioskować o zwolnienie go z tego obowiązku. Opłata sądowa za wpis (wykreślenie hipoteki jest także wpisem w rozumieniu prawa) powinna zostać uiszczona na konto bankowe właściwego sądu rejonowego, dowód zapłaty zaś dołączony do składanego wniosku. Brak opłaty będzie skutkował wezwaniem wnioskodawcy do jej uiszczenia w terminie 7 dni od chwili odebrania listu z sądu. Jeśli koszt ten nie zostanie pokryty, wniosek o wykreślenie hipoteki zostanie po prostu zwrócony (będzie go można oczywiście złożyć ponownie w przyszłości).
Ile trwa wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej?
Sądy wieczystoksięgowe pracują w różnym tempie, w zależności od liczby aktualnie rozpatrywanych spraw. Obecnie wniosek o wykreślenie hipoteki może być rozpatrywany nawet przez 6 miesięcy, w ekstremalnych przypadkach może to zająć nawet rok. Wnioskodawca może jednak złożyć pismo z prośbą o przyspieszenie dokonania wpisu. Nie podlega ono żadnej dodatkowej opłacie i choć może być złożone wraz z wnioskiem o wykreślenie hipoteki, to jednak lepiej jest posłużyć się nim dopiero po upływie miesiąca od dnia złożenia wniosku o wpis do sądu.
O wykreśleniu hipoteki sąd informuje wnioskodawcę na piśmie, przesyłając mu specjalny wyciąg z księgi wieczystej zawierający wzmiankę o usunięciu tego prawa. Jeśli wniosek o wpis będzie zawierał braki formalne, sąd wezwie daną osobę do ich usunięcia w terminie 7 dni.
Podsumowując, wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej wymaga złożenia wniosku na urzędowym formularzu do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia danej nieruchomości. Wniosek ten podlega stałej opłacie sądowej w wysokości 100 zł i musi być uzupełniony o dokument potwierdzający rzeczywiste wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.
