Podczas poszukiwania nowego lokalu dla swojej firmy przedsiębiorcy często biorą pod uwagę wyłącznie wysokość czynszu za metr kwadratowy. Warto jednak zagłębić się w tajniki obliczania powierzchni, od której będzie on liczony - szczególnie w budynkach komercyjnych (np. biurowych czy handlowych).
Okazuje się bowiem, że powierzchnię najmu stanowi powierzchnia przeznaczona do wynajęcia w celu generowania czynszu. Wbrew pozorom nie należy do niej jedynie powierzchnia zajmowana przez najemców oraz bezpośrednio przez nich używana na potrzeby działalności. Zalicza się do niej również powierzchnię używaną wspólnie przez wielu najemców - za nią wynajmujący też pobiera czynsz.
Powierzchnia wspólna a wysokość czynszu
Każdy wynajmujący dąży do maksymalizacji swoich zysków z wynajmu, a jedynym obszarem działania w tym przypadku jest właśnie ustalanie wielkości powierzchni, od której będzie zależeć wysokość czynszu. Bardzo istotne jest dokonanie pomiarów budynku tak, aby możliwe było wyróżnienie trzech najważniejszych pod względem opłacalności części:
- przeznaczonych do bezpośredniego wynajęcia przez najemców,
- wspólnych, z których będą korzystać wszyscy najemcy,
- nienadających się do wynajęcia.
Przez powierzchnię nienadającą się do wynajęcia należy rozumieć tzw. powierzchnię techniczną, przeznaczoną na instalację urządzeń do obsługi technicznej budynku lub komunikację pionową (windę, klatkę schodową). Obszary te nie wpływają na wysokość czynszu.
Do każdego lokalu przypisane są powierzchnie wspólne, a całkowity obszar podlegający wynajmowi obliczany jest przez powiększenie wymiaru lokalu o współczynnik odpowiadający udziałowi najemcy w częściach wspólnych - tzw. add-on factor. Wszelkich obliczeń można dokonać na różne sposoby: bezpośrednio na miejscu lub w programach typu AutoCAD.
Wysokość czynszu a metody dokonywania pomiarów
Pomiaru powierzchni można dokonać na wiele sposobów, jednak istnieją formalne metody, którymi można się posługiwać. Wśród nich można wyróżnić trzy - oparte na normach, które różnią się od siebie w zakresie sposobu pomiaru oraz kategorii powierzchni. Normy określają, jaka powierzchnia generuje wysokość czynszu, a jaka nie. Jednak zastosowanie jednej metody skutkuje innymi wynikami niż przy zastosowaniu drugiej, a dodatkowo różnią się one w zakresie nazewnictwa poszczególnych powierzchni.
Wśród wspomnianych metod można wyróżnić:
- polską normę PN - ISO 9836:1997 wydaną przez Polski Komitet Normalizacyjny, jej główne przeznaczenie kierowane jest do pomiaru powierzchni w budynkach mieszkalnych;
- standardy TEGoVA wydawane przez The European Group of Valuers' Associations (organizację non-profit zrzeszającą 48 regionalnych organizacji rzeczoznawców majątkowych z 28 krajów europejskich);
- normę ASI/BOMA Z65.1 - 2012 wydawaną przez międzynarodową organizację Building Owners and Managers Association International (BOMA).
Wymieniona jako ostatnia norma BOMA z 2010 roku określa dwie metody obliczania powierzchni, od której będzie zależeć wysokość czynszu - A i B. Jednak przez wzgląd na fakt, iż w Polsce prawie w ogóle nie stosuje się metody B, skupimy się na omówieniu tej pierwszej.
Metoda A stosowana jest do obliczania powierzchni generującej czynsz budynku oraz każdego piętra. Aby tego dokonać, należy zmierzyć wewnętrzną powierzchnię brutto znajdującą się w obiekcie, a także każdego piętra z osobna. Przy czym należy pamiętać, że powierzchnia budynku musi równać się sumie powierzchni wszystkich pięter. Każdy z przeprowadzonych pomiarów powinien być zakwalifikowany do jednej z wymienionych kategorii, których szczegółowe definicje zawarte są w normie BOMA:
- główne przejścia pionowe,
- powierzchnie najemców,
- powierzchnie wyposażenia budynku,
- powierzchnie serwisowe budynku,
- powierzchnie wyposażenia piętra,
- powierzchnie serwisowe piętra,
- parking,
- powierzchnie magazynowe najemców.
Po dokonaniu potrzebnych pomiarów oraz przydziału do odpowiednich kategorii można przejść do obliczania powierzchni generującej wysokość czynszu:
KROK 1: Obliczenie wstępnej powierzchni piętra (PFA):
PFA = wewnętrzna powierzchnia brutto piętra - (główne przejścia pionowe + parking + powierzchnie magazynowe najemców)
KROK 2: Obliczenie powierzchni użytkowej piętra (U):
U = pow. najemców na piętrze + pow.wyposażenia budynku na piętrze;
KROK 3: Obliczenie powierzchni serwisowej i wyposażenia piętra:
Pow. serwisowa i wyposażenia piętra = PFA - (U + pow. serwisowe budynku na piętrze);
KROK 4: Obliczenie wskaźnika powierzchni wspólnych na piętrze (R/U):
R/U = U + (pow. serwisowa i wyposażenia/U);
KROK 5: Obliczenie powierzchni najemców oraz powierzchni do ich użytku:
Pow. najemców oraz pow. do ich użytku = pow. najemcy * wskaźnik R/U;
KROK 6: Obliczenie wskaźnika powierzchni wspólnych budynku (R/O):
Wskaźnik R/O = PFA piętra + pow. serwisowa i wyposażenia piętra;
KROK 7: Obliczenie współczynnika powierzchni wspólnych (load factor A):
Load factor A = wsk. R/U piętra zajmowanego przez najemcę * wsk. R/O;
KROK8: Powierzchnia generująca czynsz dla danego najemcy = powierzchnia najmu wyłącznie zajmowana przez najemcę * load factor A;
Obliczanie wysokości czynszu - uwaga na pułapki!
Współczynnik add-on factor występuje zawsze w przypadku budynków komercyjnych - w metodzie BOMA nazwany jest capped load factor. Jego wartość jest wyznacznikiem powierzchni wspólnych, choć często wynosi on 0 proc. Zamiarem takiego “zaniżania” współczynnika jest zachęta jak największej liczby najemców do wynajmu lokali przez ustalenie korzystniejszej wysokości czynszu.
Współczynnik add-on factor jest przydatny przy porównywaniu ofert kilku deweloperów, jednak warto uważać na pułapki, które przejawiają się w odmiennych metodach jego obliczania, a co za tym idzie również w odmiennych jego wartościach. Dlatego trzeba także zwracać uwagę na przyjętą normę przy dokonywaniu obliczeń - TEGoVA, BOMA czy PN- ISO.
