Sprzedaż nieruchomości to niełatwe zadanie, szczególnie od strony formalnej. Obowiązków z tym związanych jest tak dużo, że właściciele nierzadko rezygnują z samodzielnego przeprowadzania tego procesu i decydują się na podjęcie współpracy z pośrednikiem nieruchomości. Dzięki temu zyskują czas i spokój. Teraz już wystarczy czekać. To w teorii, bo w praktyce korzystanie z usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami często nie przynosi przewidywanych i obiecanych efektów. O wiele szybciej będzie sprzedać nieruchomość samemu niż przy współdziałaniu z agencją. Czy w takiej sytuacji możliwe jest rozwiązanie umowy pośrednictwa nieruchomościami? A co jeżeli właściciel znajdzie samodzielnie kupca – czy może sprzedać nieruchomość z pominięciem pośrednika? Przyjrzyjmy się tematowi i odpowiedzmy na powyższe pytania.
Po co rozwiązywać umowę z pośrednikiem nieruchomościami?
O ile sprzedawca się nie rozmyślił i nie postanowił zachować swojej nieruchomości, jaki jest sens rozwiązywania umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami? No cóż, powodów może być sporo, jednak najczęściej wynika to z jednego faktu – niezadowolenia z pracy agenta.
Trzeba zdawać sobie sprawę, że pośrednictwo nieruchomościami, mimo swojego ogromnego znaczenia, nie jest w Polsce w żaden sposób regulowane. Zawód ten został uwolniony i wykonywać go może niemal każdy. Warunkiem prowadzenia tego typu aktywności jest konieczność założenia działalności gospodarczej oraz odznaczanie się brakiem skazania za umyślne przestępstwo przeciwko działalności instytucji państwowych, wiarygodności dokumentów, mieniu, obrotowi gospodarczemu i interesom majątkowym w obrocie cywilnoprawnym. Prócz tego wystarczy wykupić polisę OC i można otwierać biznes. Nie są tu potrzebne żadne studia, certyfikaty, egzaminy państwowe czy licencje. Oznacza to, że bardzo łatwo trafić na nierzetelnych pośredników. Niestety skutki ich pracy można ocenić dopiero po podpisaniu umowy, przez co, aby „wymiksować” się z takiej współpracy, trzeba w jakiś sposób rozwiązać zawarty kontrakt.
Umowy pośrednictwa często są konstruowane w taki sposób, aby przez dany czas jedynym podmiotem, który może zajmować się nieruchomością, był dany pośrednik. Sprzedaż gruntu lub budynku, samodzielnie czy też z pomocą innego agenta, będzie możliwa, ale i tak będzie się to wiązało z koniecznością zapłaty prowizji pośrednikowi. W takich wypadkach najpierw należy zadbać, aby umowa została rozwiązana, a dopiero później można brać się za sprzedaż nieruchomości. Tylko jak to zrobić?
Rozwiązanie umowy pośrednictwa nieruchomościami – dużo zależy od rodzaju umowy
To, czy w ogóle będzie konieczne rozwiązywanie umowy pośrednictwa, będzie wynikało z rodzaju zawartej umowy. Na rynku nieruchomości wykształciły się bowiem 2 podstawowe warianty umów:
- umowa otwarta – właściciel może korzystać z usług wielu pośredników, a prowizja przysługuje tylko temu, który doprowadzi do transakcji;
- umowy na wyłączność – właściciel zobowiązuje się do korzystania wyłącznie z 1 pośrednika przez określony czas. Najczęściej prowizja jest pobierana przez agenta, niezależnie od tego, w jaki sposób dojdzie do transakcji, również jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana bez ingerencji pośrednika.
W przypadku umowy otwartej nie ma większego sensu przejmowanie się jej wypowiadaniem. Biuro nieruchomości przyjmuje zlecenie sprzedaży danego obiektu i w razie znalezienia właściwego klienta informuje o tym właściciela. Prowizja zostanie naliczona w razie sfinalizowania transakcji. Nie ma tutaj żadnych haczyków, płatność należy się wyłącznie za konkretne świadczenie.
Inaczej jest w przypadku umowy na wyłączność. Właściciel, podpisując taką umowę, zobowiązuje się, że nie będzie oferował nieruchomości innymi kanałami niż za pośrednictwem agenta. Tutaj treść może być skonstruowana w taki sposób, że jakiekolwiek próby zbycia nieruchomości z pominięciem pośrednika mogą skończyć się obowiązkiem zapłaty prowizji lub kary umownej.
Przykład 1.
Jeżeli w umowie pośrednictwa znajdzie się zapis typu: „Pośrednikowi przysługuje wynagrodzenie w przypadku zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w okresie obowiązywania umowy, niezależnie od tego, kto doprowadzi do zawarcia transakcji” – właściciel, który samodzielnie sprzeda nieruchomość, i tak będzie musiał zapłacić prowizję.
Zatem w przypadku umowy na wyłączność, aby sprzedać nieruchomość samemu albo z pomocą innej agencji, najpierw należy rozwiązać pierwotną umowę. Inaczej właściciel będzie narażony na dodatkowe koszty.
Czy rozwiązanie umowy pośrednictwa nieruchomościami jest możliwe?
Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest umową korzystającą z zasady swobody umów. Nie została ona szczegółowo uregulowana ani w Kodeksie cywilnym, ani żadnej innej ustawie. Sprawia to, że strony mogą kreować ją dowolnie, dopasowując jej zapisy do swoich potrzeb, o ile te nie sprzeciwiają się ogólnym przepisom prawa. Zatem w pierwszej kolejności należy sprawdzić treść zawartej umowy. Powinna znajdować się tam klauzula dotycząca rozwiązania lub wypowiedzenia umowy. Jeżeli tak jest, trzeba stosować się do jej postanowień. W ten sposób właściciel uniknie możliwości pozwu związanego z zapłatą prowizji za sprzedaż swojej nieruchomości.
Jednak co, gdy w umowie nie ma zapisów pozwalających na wcześniejsze zakończenie współpracy? Wtedy należy stosować przepisy prawa cywilnego. Jak już wspomniano, umowa pośrednictwa nie ma własnych przepisów w kc, a to oznacza, że trzeba stosować regulacje najbardziej do niej „dopasowane”. Przyjmuje się tutaj, że ten rodzaj umowy jest najbliższy umowie agencyjnej.
Rozwiązanie umowy pośrednictwa zawartej na czas nieokreślony
W przypadku umów zawartych na czas nieokreślony sprawa jest dosyć jasna. Zgodnie z art. 7641 kc umowa zawarta na czas nieoznaczony może być wypowiedziana:
- na miesiąc naprzód w pierwszym roku,
- na 2 miesiące naprzód w drugim roku, oraz
- na 3 miesiące naprzód w trzecim i następnych latach trwania umowy.
Przepis dodatkowo stanowi, że ustawowe terminy wypowiedzenia nie mogą być skracane. To zaś oznacza, że nawet jeśli umowa pośrednictwa zawiera zapis dotyczący wypowiedzenia, ale termin ten jest krótszy niż te wskazane w ustawie, należy stosować terminy z kc. W praktyce jest to jednak niezwykle rzadkie, ponieważ umowy najczęściej są tworzone przez agencje, a te nie pozwoliłyby sobie na skrócenie terminów wypowiedzenia. To bowiem uderzałoby w ich interesy.
Trzeba pamiętać, że termin wypowiedzenia upływa z końcem miesiąca kalendarzowego. To z kolei może nieco komplikować sytuację stron, ponieważ niekiedy ta zasada może prowadzić do wypadków, kiedy okres wypowiedzenia wydłuża się do 2 miesięcy.
Przykład 2.
Pan Jan zawarł umowę pośrednictwa na wyłączność na czas nieokreślony. Umowa nie określała terminów wypowiedzenia. Po 6 miesiącach mężczyzna zdecydował się rozwiązać umowę przez wypowiedzenie. Oświadczenie złożył 1 maja. Z kolei 29 czerwca udało mu się samodzielnie sprzedać nieruchomość. Po jakimś czasie do pana Jana odezwała się agencja z żądaniem zapłaty prowizji, ponieważ zgodnie z umową pośrednikowi przysługuje wynagrodzenie niezależnie od tego, kto doprowadził do zawarcia transakcji. Czy pośrednik ma takie prawo?
Tak. Z przepisów kc wynika, że w opisanym przypadku termin wypowiedzenia wynosi 1 miesiąc. Z tym że wypowiedzenie upływa z końcem miesiąca kalendarzowego. Jeżeli wypowiedzenie miało miejsce 1 maja, to jego okres kończy się 30 czerwca. Pan Jan dokonał sprzedaży nieruchomości jeszcze w czasie trwania umowy. Żądania agencji są zatem uzasadnione.
Rozwiązanie umowy pośrednictwa zawartej na czas określony
W przypadku umowy zawartej na czas określony mogą już pojawić się trudności. W tym wypadku mamy bowiem do czynienia z tzw. wypowiedzeniem nadzwyczajnym. Przepis art. 7642 § 1 kc stanowi, że umowa agencyjna zawarta na czas oznaczony może być wypowiedziana bez zachowania terminów wypowiedzenia z powodu niewykonania obowiązków przez jedną ze stron w całości lub znacznej części, a także w przypadku zaistnienia nadzwyczajnych okoliczności. Co istotne dla sprzedawcy nieruchomości, przepisu tego nie można wyłączyć zapisem umownym. Klauzula zakazująca wypowiedzenia przed czasem zakończenia umowy jest z mocy prawa nieważna.
Wspomniany przepis zawiera w sobie 2 grupy powodów, które uzasadniają wypowiedzenie. Pierwsza z nich zawiera takie przyczyny jak niewykonanie obowiązków przez jedną ze stron w całości lub znacznej części. Odpowiedzialność w tym wypadku działa na zasadzie ryzyka. Oznacza to, że „niewykonanie umowy” może nastąpić na skutek zdarzeń, do których strona się przyczyniła lub nie. Wina strony może mieć natomiast wpływ na odpowiedzialność odszkodowawczą, ale nie na samo prawo do wypowiedzenia.
Drugą grupą warunków wypowiedzenia są tzw. nadzwyczajne okoliczności. Nie zostały one opisane w ustawie, stąd ciężko dokładnie je zdefiniować. W piśmiennictwie przyjmuje się jednak, że mogą one mieć charakter obiektywny (np. klęski żywiołowe) i subiektywny, dotyczące indywidualnych okoliczności związanych z dającym zlecenie lub agentem, np. poważna choroba (por. red. Załucki 2024, wyd. 4/Anna Konert Art. 7642 kc). Komentowany przepis nie wymaga, aby zajście nadzwyczajnych okoliczności było niemożliwe do przewidzenia przy zawieraniu umowy. Oznacza to, że wypowiedzenie umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia jest możliwe również w razie zajścia okoliczności, które strony mogły przewidzieć, ale liczyły, że nie zajdą. Konieczne jest przy tym, by okoliczności te były nadzwyczajne, a więc takie, które są na tyle rzadkie i mało prawdopodobne, że nie stanowią zwykłego otoczenia, w którym wykonywane są umowy agencyjne (por. red. serii Osajda/red. tomu Borysiak 2024, wyd. 33/Paweł Mazur Art. 7642 kc). Nadzwyczajne okoliczności, o których mowa w komentowanym przepisie, nie muszą stanowić przy tym zmiany stosunków o charakterze zewnętrznym względem stron. Mogą dotyczyć indywidualnie stron umowy agencyjnej. Nadzwyczajną okolicznością może być zatem choroba, konieczność opieki nad osobą najbliższą, uniemożliwiająca dalsze wykonywanie umowy itp. Konieczne jest przy tym, by okoliczności te wpływały na strony umowy agencyjnej w stopniu uniemożliwiającym jej dalsze wykonywanie (por. wyrok SA w Warszawie z 24 marca 2016 roku, sygn. akt: VI ACa 234/15).
Umowa pośrednictwa może być nieważna!
Czasami rozwiązanie problemu może przyjść samo. Umowa pośrednictwa musi bowiem przyjąć formę pisemną lub elektroniczną. W innym wypadku jest ona nieważna. Oznacza to, że jeżeli strony nie zawarły jej:
- pisemnie, na papierze, z własnoręcznymi podpisami, lub
- elektronicznie na odległość, z podpisami kwalifikowanymi
– jest ona nieważna.
Zatem jeśli pośrednik przesłał klientowi umowę za pośrednictwem e-maila i poprosił o jej podpisanie, a następnie zrobienie skanu i odesłanie, można uznać ją za niebyłą. Jej postanowienia nie wiążą stron.
Czy można sprzedać nieruchomość z pominięciem pośrednika?
Czy można sprzedać nieruchomość z pominięciem pośrednika? Otóż wszystko zależy od umowy podpisanej z agencją. W przypadku umowy otwartej właściciel może samodzielnie sprzedać nieruchomość. Prowizja należy się agentowi wyłącznie, gdy doprowadził on do zbycia przedmiotu umowy, tj. gdy znalazł kupca.
Jeżeli jednak umowa ma charakter „wyłącznościowy” – o ile jest ona ważna i zawiera zapis, że pośrednikowi należy się prowizja, niezależnie od tego, kto doprowadzi do finalizacji transakcji – sprzedawca nie uwolni się od zapłaty. Trzeba tu zaznaczyć, że agencja nie będzie miała problemu z wykryciem sprzedaży nieruchomości „na boku”. Ma ona wgląd w szereg ewidencji, a wystarczy tak naprawdę sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości, aby dowiedzieć się, że nieruchomość została zbyta (łącznie z datą zawarcia umowy). Wydaje się zatem, że zamiast szukać możliwości uniknięcia opłaty, lepszym pomysłem jest skuteczne wypowiedzenie umowy albo negocjacja z pośrednikiem wysokości jego prowizji.
