Uzyskanie tytułu wykonawczego w postaci m.in. nakazu zapłaty przeciwko dłużnikowi stwierdza wyłącznie jego obowiązek zapłaty. Dopiero w toku egzekucji okazuje się, że dłużnik nie ma majątku, z którego wierzyciel mógłby się zaspokoić. Często dłużnik ma również wielu wierzycieli. Co należy wówczas zrobić? Najlepszym sposobem poprawienia swojej sytuacji jest ustanowienie hipoteki przymusowej. Jak ustanowić hipotekę przymusową?
Zgodnie z art. 109 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece:
“Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika”. Jest to tzw. hipoteka przymusowa."
Jednak ten sposób zabezpieczenia jest możliwy tylko wtedy, gdy dłużnik posiada tytuł prawny do nieruchomości. Do tytułów tych zaliczyć możemy: własność, współwłasność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub użytkowanie wieczyste.
W celu wpisania hipoteki przymusowej do księgi wieczystej niezbędny jest tytuł wykonawczy. Jest to tytuł egzekucyjny zaopatrzony przez sąd w klauzulę wykonalności.
Innym sposobem na uzyskanie hipoteki przymusowej jest uzyskanie:
postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia;
postanowienia prokuratora;
decyzji administracyjnej;
dokumentu zabezpieczenia, o którym mowa w art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 11 października 2013 r. o wzajemnej pomocy przy dochodzeniu podatków, należności celnych i innych należności pieniężnych;
zarządzenia zabezpieczenia określonego w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji;
zarządzenia zabezpieczenia określonego w ustawie o wzajemnej pomocy przy dochodzeniu podatków, należności celnych i innych należności pieniężnych.
Posiadając tytuł wykonawczy, konieczne jest uiszczenie opłaty stałej w wysokości 200 zł oraz złożenie wniosku na odpowiednim formularzu. Do wniosku należy dołączyć oryginał tytułu wykonawczego. Aby go uzyskać wierzyciel musi wystąpić do sądu o wydanie dalszego tytułu wykonawczego w celu dokonania wpisu. Cel ten jest następnie zaznaczany na samym tytule wykonawczym, a taki tytuł może być wykorzystany tylko w tym celu.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami hipotekę przymusową można uzyskać na wszystkich nieruchomościach dłużnika. Suma hipoteki przymusowej jest uzależniona od treści tytułu wykonawczego. Wierzyciel nie może jednak żądać wpisu do hipoteki przymusowej na kwotę wyższą niż wynikająca z treści tytułu powiększoną o odsetki i koszty procesu (jeżeli takie są stwierdzone w tytule).
Wierzyciele hipoteczni, podczas egzekucji z nieruchomości są zaspakajani w kolejności wpisów hipotek. Istotny jest fakt, iż wierzyciel hipoteczny zostanie zaspokojony, nawet w sytuacji, gdy nie składał wniosku o wszczęcie egzekucji. Komornik, który prowadzi egzekucję z nieruchomości ma obowiązek poinformowania wierzycieli hipotecznych o zamiarze dokonania opisu i szacowania nieruchomości. Równolegle wzywając ich do zgłoszenia swoich praw do nieruchomości.
W pierwszej kolejności kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości pokrywa koszty postępowania, należności alimentacyjnych i należności pracowniczych. Następnie pokrywane są wierzytelności hipoteczne. Ze względu na dość priorytetowe pokrywanie należności wobec wierzyciela daje to duże prawdopodobieństwo jego zaspokojenia.
