Sklep lub biuro w lokalu mieszkalnym? Zmiana sposobu korzystania z lokalu (zmiana przeznaczenia lokalu) może wymagać dopełnienia kilku formalności. Nie zawsze będzie też możliwa.
Zmiana sposobu użytkowania – czyli co?
Niestety przepisy są mało precyzyjne w kwestii tego, kiedy zmiana wymaga dopełnienia formalności, a kiedy można się nimi nie przejmować.
Wiadomo, że zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia. Przez zmianę rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki:
bezpieczeństwa pożarowego,
powodziowego,
pracy,
zdrowotne,
higieniczno-sanitarne,
ochrony środowiska,
wielkość lub układ obciążeń.
Problem w tym, że jest to wyliczenie przykładowe, a nie zamknięte („w szczególności”). Nawet więc jeśli żadne z wymienionych warunków nie ulegają zmianie, nie ma 100-procentowej pewności, czy nadzór budowlany nie uzna, że zmianę i tak należało zgłosić. Aby takich wątpliwości uniknąć, najlepiej zmiany zgłaszać.
Żeby uznać, że doszło do zmiany sposobu użytkowania, nie jest potrzebne dokonywanie żadnych remontów czy przeróbek. Do zmiany sposobu użytkowania dochodzi nie tylko na skutek przeprowadzenia robót budowlanych w budynku, lecz także na skutek faktycznej zmiany sposobu użytkowania budynku. Działalność tego rodzaju może bowiem sama w sobie doprowadzić do konieczności wprowadzenia zmian zapewniających dalsze jego bezpieczne użytkowanie. – uznał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 15 lutego 2018 r., sygn. akt II OSK 3220/17.
Zmiana przeznaczenia lokalu mieszkania na biuro
Często mieszkania zamieniane są na biura bez przejmowania się formalnościami. Tymczasem może to zostać uznane za zmianę sposobu użytkowania lokalu wymagającą zgłoszenia.
Zmiana przeznaczenia budynku z funkcji mieszkalnej na cele biurowe zmienia co najmniej warunki bezpieczeństwa pożarowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne bądź wielkość lub układ obciążeń, co wynika z treści rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) – uznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z 4 października 2012 r., sygn. akt VII SA/Wa 258/12. WSA uzasadnił to tym, że zmiana obiektu budowlanego mieszkalnego na obiekt biurowy wiąże się ze zmianą warunków użytkowania:
bezpieczeństwa pożarowego (wymusza potrzebę zmienionej funkcji pomieszczeń do wymagań przepisów przeciwpożarowych),
bezpieczeństwa pracy (wymaga zastosowania odpowiednich przepisów Kodeksu pracy w odniesieniu do warunków stworzonych nowych miejsc pracy w obiekcie),
warunków sanitarno-higienicznych (wymaga dostosowania instalacji i dostaw mediów technicznych do potrzeb zmienionej funkcji obiektu lub jego części,
wpływa na wielkość lub układu obciążeń – nowa funkcja obiektu lub jego części wywołuje inne niż dotychczasowe obciążenia na konstrukcję obiektu.
Zmiana restauracji w dyskotekę
Innym przykładem zmiany wymagającej zgłoszenia jest podjęcie w lokalu o przeznaczeniu restauracyjnym działalności polegającej na organizowaniu dyskotek. W sposób oczywisty wiąże się ona zdaniem NSA ze zmianą warunków w zakresie emisji hałasu i drgań oraz układu obciążeń (bezsprzecznie zmienia warunki higieniczno-sanitarne i ochrony środowiska). Użytkowanie obiektu w taki sposób może naruszać prawnie chronione interesy właścicieli nieruchomości sąsiednich – uznał Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 7 grudnia 2017 r., sygn. akt II OSK 606/16.
Co powinno zawierać zgłoszenie?
W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.
Do zgłoszenia należy dołączyć:
1) opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
2) zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
3) oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
4) zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo (gdy brak planu miejscowego) z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
5) ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane w danej specjalności – w przypadku zmiany sposobu użytkowania zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń;
6) w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.
Plan miejscowy czy warunki zabudowy?
Zamierzona zmiana musi być zgodna z planem miejscowym, a jeśli dla danego terenu nie ma obowiązującego planu miejscowego – z decyzją o warunkach zabudowy.
Jeśli lokal jest na obszarze objętym planem miejscowym, należy najpierw zwrócić się do wójta (burmistrza, prezydenta miasta) o wydanie zaświadczenia, że zamierzona zmiana jest zgodna z planem.
Więcej formalności będzie, gdy lokal jest na obszarze, dla którego nie ma obowiązującego planu miejscowego. Trzeba wtedy najpierw wystąpić z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Dopiero po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy będzie można zgłosić zmianę przeznaczenia.
Najpierw zgłoszenie, potem zmiana
Nie można najpierw faktycznie zmieniać sposobu użytkowania lokalu, a potem próbować to „legalizować”, wysyłając do urzędu zgłoszenie.
Dokonanie zgłoszenie już po zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie wywołuje skutków prawnych (art. 71 ust. 7 Prawa budowlanego).
Zgłoszenia należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Faktyczna zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji. Nie można też dokonywać zmiany po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.
Sprzeciw wobec zmiany
Urząd może zgłosić sprzeciw wobec zmiany. Organ administracji architektoniczno-budowlanej wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:
1) wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;
2) narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innych aktów prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
3) może spowodować niedopuszczalne:
a) zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
b) pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
c) pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
d) wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.
Zmiana wymagająca robót budowlanych
Jeżeli zmiana przeznaczenia wymaga wykonania robót budowlanych, na które potrzebne jest pozwolenie na budowę, to rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę.
Jeżeli zmiana wymaga wykonania robót budowlanych, na które nie jest potrzebne pozwolenie na budowę, ale na które potrzebne jest zgłoszenie zamiaru wykonania robót, to zgłaszając zmianę sposobu użytkowania, należy równocześnie zgłosić zamiar przeprowadzenia tych prac.
