Poradnik Przedsiębiorcy

Zmiany w najmie prywatnym - nowe zasady opodatkowania od 2019 rok

Osoby fizyczne coraz częściej decydują się na zakup mieszkań pod wynajem. Przynosi to obecnie większe dochody niż lokata bankowa. Ponadto osoba kupująca może liczyć na wzrost wartości mieszkania. Musimy jednak pamiętać, że uzyskany dochód należy opodatkować. Podatnicy uzyskujący dochody z najmu mogą wybrać na jakich zasadach zostanie opodatkowany przychód z najmu prywatnego lokali mieszkalnych. W 2019 roku zostały wprowadzone zmiany w najmie prywatnym na gruncie podatku dochodowego. Jakie zmiany zostały wprowadzone i czego dotyczą? Odpowiedź w artykule!

Przychód z najmu prywatnego

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dalej: ustawy o PIT, źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami, w myśl art. 11 ust. 1 ustawy o PIT z zastrzeżeniem art. 14–15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19, art. 25b i art. 30f, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Biorąc pod uwagę powyższe, przychód z najmu prywatnego zaliczamy do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Tym samym najem niestanowiący pozarolniczej działalności gospodarczej rozliczamy na podstawie art. 11 ww. ustawy.

Opodatkowanie ryczałtem a zmiany w najmie prywatnym

W myśl art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2017 r. z późn. zm.), dalej: ustawa o ryczałcie, osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2–2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o ryczałcie stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100 000 zł, od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Czy dodatkowe koszty musimy opodatkować?

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o ryczałcie, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Należy podkreślić, że składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. czynsz administracyjny, energia elektryczna i gaz), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem mieszkania nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. W zakresie uiszczania tych opłat wynajmujący pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a usługodawcami.

Potwierdza to interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 2 marca 2018 r., nr 0115-KDIT3.4011.56.2018.1.AK:

"W zakresie uiszczania opłat dodatkowych związanych z eksploatacją przedmiotu najmu Wnioskodawca pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a administratorem budynku lub dostawcami mediów. W związku z tym opłaty te nie będą stanowić dla Wnioskodawcy przysporzenia majątkowego, a tym samym nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowaniu podlega wobec tego jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu, jako wynagrodzenia otrzymanego przez Wnioskodawcę za oddanie przedmiotu najmu w używanie."

Zmiany w najmie prywatnym a nowe zasady opodatkowania w 2019 roku

Ustawodawca w nowelizacji ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne wprowadził zmiany w najmie prywatnym dotyczące przede wszystkim wyboru opodatkowania i z końcem 2018 r. zlikwidował obowiązek składania przez osoby uzyskujące przychód z najmu prywatnego oświadczenia o wyborze ryczałtu ewidencjonowanego jako formy opodatkowania. Do końca 2018 r. z ustawy wynikało, że wybór zryczałtowanej formy opodatkowania dla przychodów z najmu następował poprzez złożenie naczelnikowi urzędu skarbowego stosownego oświadczenia. Oświadczenie podatnik winien złożyć w terminie do 20 stycznia roku podatkowego, natomiast w przypadku rozpoczęcia osiągania przychodów w trakcie roku, nie później niż do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym podatnik osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu. W sytuacji, gdy pierwszy przychód z najmu prywatnego podatnik osiągnął w grudniu, termin na złożenie przedmiotowego oświadczenia miał do końca roku podatkowego. Od 1 stycznia 2019 r. podatnik o wyborze formy opodatkowania najmu prywatnego zdecyduje w momencie dokonania pierwszej wpłaty na podatek dochodowy. Powyższe wynika z art. 9 ust. 4 ustawy o ryczałcie. Zgodnie nim w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego – złożenie zeznania, o którym mowa w art. 21 ust. 2 pkt 2.

Druga zmiana w najmie prywatnym dotyczy konieczności prowadzenia ewidencji przychodów. W stanie prawnym obowiązującym do końca 2018 uzyskujący przychody z prywatnego najmu nie muszą prowadzić ewidencji przychodów, ale pod warunkiem, że wartość przychodów wynika z umowy zawartej w formie pisemnej. W sytuacji, gdy umowa najmu była ustna, ewidencję przychodu należało obowiązkowo zaprowadzić. Zmiany w najmie prywatnym obejmują również likwidację prowadzenia ewidencji przychodów bez konieczności spełniania dodatkowych warunków. 

Dodatkowe zmiany w najmie prywatnym umożliwiają kwartalne opłacanie ryczałtu. Podatnicy mogą opłacać ryczałt za kwartał w sytuacji, gdy przychody z najmu prywatnego w 2018 r. nie przekroczyły kwoty stanowiącej równowartości 25 000 euro, tj. 106 987,50 zł. Od 2019 r. podatnicy, którzy wybiorą na dany rok powyższy sposób opłacania podatku, o swoim wyborze będą informowali organ podatkowy dopiero w zeznaniu rocznym składanym za rok podatkowy, w którym stosowali kwartalny sposób regulowania zobowiązań w podatku dochodowym.

Podsumowując zmiany w najmie prywatnym wprowadzają dla podatników uproszczenia jak i nowe obowiązki. Zawierają one istotne zmiany dotyczące wyboru opodatkowania, prowadzenia ewidencji przychodów czy wyboru kwartalnej zaliczki na podatek dochodowy. Ze zmianami powinny zapoznać się przede wszystkim osoby planujące rozpoczęcie najmu prywatnego.