Poradnik Przedsiębiorcy

Najem prywatny - jak rozliczać uzyskane przychody?

Wiele osób inwestuje w mieszkania przeznaczone pod wynajem. Jakie są dostępne formy opodatkowania przychodów z najmu prywatnego i kiedy konieczne jest założenie działalności gospodarczej? W jaki sposób należy ustalić kwotę przychodu? Czy wynajmując prywatnie nieruchomość, powinniśmy rozważyć kwestię rejestracji do VAT? Jak rozliczać najem prywatny? Odpowiedź w artykule!

Najem prywatny - opodatkowanie przychodów

Przychody z najmu prywatnego powinny zostać zakwalifikowane jako przychody z innego źródła. Dostępne są dwie formy opodatkowania:

  • ryczałt od przychodów ewidencjonowanych,
  • zasady ogólne (skala podatkowa).

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych to preferencyjna forma opodatkowania, uniemożliwiająca pomniejszenie przychodów o koszty jego uzyskania. W odniesieniu do najmu prywatnego obowiązuje stawka ryczałtu 8,5%, jednak stosujemy ją tylko do limitu 100 000 zł przychodów z czynszu.

Po przekroczeniu limitu 100 000 zł w danym roku podatkowym nadwyżka przychodów ponad tę kwotę opodatkowana jest 12,5% stawką podatku. Takie rozgraniczenie stawek ryczałtowego podatku, w zależności od wysokości generowanych przychodów ma zastosowanie począwszy od przychodów uzyskanych w 2018 roku i wynika z ustawy z dnia 27 października 2017 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. 2017, poz. 2175). Wcześniejsze uregulowania prawne dopuszczały 8,5% stawkę podatku, niezależnie od wysokości osiąganych przychodów.

Limit 100 000 zł przychodów z czynszu dotyczy łącznie obojga małżonków, pod warunkiem że istnieje między nimi wspólność majątkowa.

Zasady ogólne charakteryzują się 18% lub 32% stawką podatku. Opodatkowaniu stawką 32% podatku podlega nadwyżka dochodów ponad kwotę 85 528 zł, czyli po przekroczeniu I progu podatkowego. Stosując zasady ogólne, podatnik ma możliwość rozliczenia kosztów uzyskania przychodów. Oznacza to, że wszelkie wydatki związane z przedmiotem najmu, poniesione np. na remont nieruchomości, pomniejszają przychody uzyskane z tytułu najmu lokalu, a w konsekwencji zmniejszają dochód podatnika i podatek dochodowy do zapłaty.

Zaliczkę na podatek dochodowy zarówno przy zastosowaniu zasad ogólnych, jak i ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych należy opłacić do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, za który wykazywane są przychody.

Najem prywatny - jak ustalić przychód?

Wartość przychodów z najmu prywatnego co do zasady stanowi kwota czynszu. Ustalając podstawę opodatkowania przychodów uzyskanych z tego tytułu, możemy wyłączyć opłaty za media, ale tylko wówczas, gdy w umowie widnieje zapis, że ponosi je najemca. Nie ma wtedy znaczenia, czy najemca opłaca rachunki samodzielnie, czy przekazuje pieniądze wynajmującemu i ten dokonuje w jego imieniu stosownych opłat. W przypadku, gdy najemca ponosi natomiast jedną, łączną wartość czynszu uwzględniającą zużycie mediów, to wtedy przychody podatkowe stanowi cała kwota zawarta w umowie najmu.

Do przychodów z najmu nie należy zaliczać kaucji zabezpieczającej roszczenia wynajmującego lokal, ze względu na jej zwrotny charakter.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodami z najmu prywatnego są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Przykład 1.

Pani Monika świadczy usługi najmu prywatnego i co do zasady płatności za dany miesiąc dokonywane są do 10. dnia tego miesiąca. W związku z przejściowymi trudnościami finansowymi lokatora pani Monika wyraziła zgodę na miesięczne opóźnienie w płatności, co oznacza, że czynsz należny za maj otrzymała dopiero w czerwcu. Zaliczkę na podatek dochodowy od kwoty czynszu zapłaconego w czerwcu należy uiścić do 20 lipca. W przypadku, gdy zapłata nie następuje w danym miesiącu (niezależnie od okoliczności), nie powstaje bowiem przychód podatkowy z tytułu najmu prywatnego.

Kiedy konieczne jest założenie działalności gospodarczej w odniesieniu do przychodów uzyskiwanych z najmu?

Określenie tego, czy przychody uzyskiwane z najmu powodują konieczność założenia działalności, leży po stronie podatnika. Dokonując kwalifikacji, można wspierać się wcześniejszymi indywidualnymi interpretacjami lub wystąpić o wydanie własnej.

Art. 3 ustawy prawo przedsiębiorców:
Działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły

Czy najem prywatny należy opodatkować podatkiem VAT?

Trzeba mieć na uwadze, że zakwalifikowanie przychodów z najmu do innych źródeł przychodów nie wyklucza konieczności zarejestrowania się do VAT-u. Definicja działalności gospodarczej w odniesieniu do VAT jest bowiem szersza niż w przypadku podatku dochodowego.

Art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Organy podatkowe stoją na stanowisku, że najem prywatny lokali mieszkalnych i niemieszkalnych co do zasady uznawany jest za działalność gospodarczą dla celów VAT. Takie stanowisko zawarte zostało np. w interpretacji indywidualnej z 10 listopada 2011 r., nr ILPP1/443-1103/11-2/NS: (…) najem, jako usługa wymieniona w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy (o VAT - przyp. red.) definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. (…)

W przypadku, gdy nie chcemy rejestrować się jako czynni podatnicy VAT, zazwyczaj możemy tego uniknąć poprzez zastosowanie jednego z dwóch dostępnych zwolnień z podatku VAT.

Najem prywatny lokalu a stawka podatku VAT

Wynajmując nieruchomość na cele mieszkaniowe, możemy, a nawet powinniśmy, skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego z VAT (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług – usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe).

W jednej z interpretacji (3063-ILPP2-2.4512.5.2017.1.JK) określone zostały przesłanki umożliwiające zastosowanie tego zwolnienia w odniesieniu do najmu:

  • świadczenie usługi na własny rachunek,
  • charakter mieszkalny nieruchomości,
  • mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zwolnienie przedmiotowe z podatku VAT może być zastosowane wyłącznie pod warunkiem spełnienia wszystkich wyżej wymienionych przesłanek. W przeciwnym wypadku najem prywatny należy opodatkować podatkiem VAT albo skorzystać z drugiego rodzaju zwolnienia, a mianowicie podmiotowego zwolnienia z VAT (art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT), czyli do limitu obrotów wynoszącego aktualnie 200 000 zł w skali roku.