Poradnik Przedsiębiorcy

Nakłady poniesione na ulepszenie budynku stanowiącego współwłasność

Współwłasność oznacza, że dana rzecz należy niepodzielnie do wszystkich współwłaścicieli, a każdemu z nich przysługują wszystkie uprawnienia związane z posiadaną własnością. Przedmiotem współwłasności zawsze jest konkretna rzecz, jak np. budynek. Co w sytuacji, gdy przedmiot stanowiący współwłasność wykorzystywany jest w działalności gospodarczej współwłaściciela? W jaki sposób zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu nakłady poniesione na ulepszenie budynku stanowiącego współwłasność?

Współwłasność budynku a jego wartość początkowa

Składnik majątku, który stanowi współwłasność przedsiębiorcy, może zostać zaliczony do środków trwałych firmy. Wysokość odpisów amortyzacyjnych zależy wówczas od wartości początkowej, którą w przypadku współwłasności ustala się w sposób szczególny. Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnik winien ustalić wartość początkową składnika majątku w takiej proporcji, w jakiej posiada do niej udziały.

Ustalając zatem wartość początkową budynku stanowiącego współwłasność przedsiębiorcy, w pierwszej kolejności powinien on określić wartość budynku ogółem, a następnie wydzielić wartość początkową dla swoich potrzeb - zgodnie z posiadanymi w danym składniku majątku udziałami.

Metody ustalania wartości początkowej budynku

Co do zasady wartość początkową budynku, który będzie stanowić środek trwały poddany amortyzacji podatkowej, ustalić można według następujących metod:

  • w sposób uproszczony – jako iloczyn powierzchni użytkowej zajętej na działalność i stawki 988 zł za mkw.

  • według ceny nabycia w drodze kupna,

  • według kosztu wytworzenia – gdy chodzi o budynek wytworzony we własnym zakresie.

Współwłasność otrzymana w drodze darowizny

Jeśli budynek stanowiący współwłasność został  nabyty w formie darowizny, jako jego wartość początkową przyjmuje się wartość rynkową z dnia nabycia lub wartość określoną w umowie darowizny (pod warunkiem, że nie była niższa od wartości rynkowej). Wartość rynkową określa się natomiast na podstawie przeciętnych cen obowiązujących w danym regionie w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, uwzględniając m.in. ich stan oraz stopień zużycia.

Remont a ulepszenie budynku stanowiącego współwłasność

Zgodnie z przepisami ustawy o prawie budowlanym, za remont uważa się wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych w celu odtworzenia jego stanu pierwotnego. Ulepszenie środka trwałego to natomiast jego rozbudowa, przebudowa, modernizacja lub rekonstrukcja powodująca, że wartość użytkowa ulepszanego składnika majątku po zakończeniu modernizacji przewyższa wartość, którą posiadał on przy przyjęciu (art. 31 ustawy o rachunkowości). Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 zł.

Ulepszenie budynku stanowiącego współwłasność a koszty uzyskania przychodu

Jeśli wydatki poniesione na remont bądź ulepszenie budynku stanowiącego współwłasność spełniają odpowiednie warunki, określone np. w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, co do zasady mogą stanowić koszt uzyskania przychodu. Sposób ich zaliczenia w koszty nie jest jednak taki sam. Wydatki na remont budynku podatnik może bowiem zaksięgować bezpośrednio w koszty firmowe w dniu ich poniesienia. Natomiast sumę wydatków przeznaczonych na ulepszenie budynku stanowiącego współwłasność  (środka trwałego) ujmuje się w kosztach poprzez amortyzację.

Nakłady poniesione na ulepszenie budynku stanowiącego współwłasność a wartość początkowa

Zgodnie z przepisami ustawy PIT, kwotę ulepszenia należy dopisać do wartości początkowej budynku/środka trwałego i od tego momentu dokonywać zwiększonych odpisów amortyzacyjnych.

Jeżeli zatem środek trwały został poddany ulepszeniu, jego wartość początkową należy powiększyć o sumę wydatków związanych z ulepszeniem i od tak ustalonej wartości dokonywać odpisów amortyzacyjnych. Od powiększonej wartości początkowej dokonuje się ich począwszy od miesiąca następującego po miesiącu, w którym środek trwały został ulepszony. Odpisów amortyzacyjnych należy dokonywać zgodnie z wcześniejszą metodą amortyzacji.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje jednak, jak należy postąpić w przypadku ulepszenia budynku stanowiącego współwłasność. Nie ma jednak przepisów, które ograniczałyby możliwość zwiększenia wartości początkowej środka trwałego o całość wydatków poniesionych na jego ulepszenie,  tylko dlatego, że ulepszony środek trwały stanowi współwłasność przedsiębiorcy. Co więcej, zgodnie z przepisami, nawet nakłady poniesione na ulepszenie obcego środka trwałego mogą w całości zostać rozliczone w kosztach uzyskania przychodów na podstawie odpisów amortyzacyjnych.

Ulepszenie budynku stanowiącego współwłasność - stanowisko organów podatkowych

Wśród interpretacji wydawanych przez organy podatkowe pojawiają się jednak opinie, że do kosztów uzyskania przychodu (na podstawie odpisów amortyzacyjnych) można zaliczyć  jedynie taką część wydatków poniesionych na ulepszenie budynku stanowiącego współwłasność, jaki udział w jego własności posiada dany przedsiębiorca. Przykładem może być interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 15 marca 2013 r., nr ITPB1/415--1317/12/WM) :

“Wnioskodawca posiada udział w nieruchomości zabudowanej budynkiem w wysokości 50%, w którym prowadzi działalność gospodarczą. Drugim współwłaścicielem jest brat Wnioskodawcy, prowadzący również w tej nieruchomości odrębną działalność gospodarczą. [...] Rozbudowa budynku będzie polegała na dobudowie do istniejącego budynku. [...] Koszty rozbudowy budynku będą ponoszone wyłącznie przez Wnioskodawcę. Dobudowana część budynku służyć będzie wyłącznie na potrzeby prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. [...] Wobec powyższego wydatki poniesione przez Wnioskodawcę na rozbudowę wspólnego budynku, który stanowi środek trwały, wykorzystywany w odrębnych działalnościach gospodarczych przez Wnioskodawcę i jego brata, będą podnosiły wartość początkową tego środka trwałego, zgodnie z art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. [...] Kosztem uzyskania przychodu prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej będą zatem odpisy amortyzacyjne dokonywane od zwiększonej wartości początkowej tego środka trwałego – jednakże w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział Wnioskodawcy we własności tego składnika majątku.”