Opodatkowanie najmu lokalu – którą formę opodatkowania wybrać?

Najem lokalu mieszkalnego dokonywany przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej obwarowany jest koniecznością uiszczenia podatku dochodowego. Sposób na opodatkowanie najmu tego typu zależy od woli podatnika. Jednak warto w tym przypadku zwrócić uwagę na wysokość uiszczanego podatku i dokładnie policzyć, w jaki sposób w danym roku rozliczyć podatek tak, żeby wyszła kwota najbardziej opłacalna.

Sposoby na opodatkowanie najmu lokalu mieszkalnego przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności

Najem prywatny, tj. najem dokonywany przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej może być rozliczany na dwa sposoby:

1. na zasadach ogólnych – według skali podatkowej 18% lub 32%;

2. za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych – 8,5%.

Na pierwszy rzut oka widok 8,5% przy opodatkowaniu najmu lokalu może wydawać się dużo bardziej korzystny, biorąc pod uwagę opodatkowanie na zasadach ogólnych. Jednak powyższe sposoby opodatkowania zdecydowanie się od siebie różnią.

Źródła dochodów zostały szczegółowo określone w art. 10 ustawy o PIT. W ust. 1 pkt 6 ww. artykułu ustawodawca wskazał jako źródła dochodów najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawę, poddzierżawę działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ustawy o PIT, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT (między innymi najem), są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie (zasady ogólne), chyba że podatnicy wybiorą opodatkowanie najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych

Zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy o PIT opodatkowanie na zasadach ogólnych następuje według skali 18% w przypadku osiągnięcia dochodu nieprzekraczającego 85 528,00 zł lub skali 32% w przypadku przekroczenia kwoty dochodu 85 528,00 zł w danym roku kalendarzowym.

W przypadku opodatkowania najmu na zasadach ogólnych podstawą opodatkowania jest dochód, czyli przychód pomniejszony o koszty uzyskania przychodu, a więc różnica pomiędzy osiągniętymi przychodami a poniesionymi kosztami podatkowymi. Do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć amortyzację lokalu, koszty wyposażenia i remontów, czynsze płacone do spółdzielni lub wspólnoty oraz odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości.

W przypadku opodatkowania dochodu z najmu na zasadach ogólnych, dochód ten zalicza się do innych dochodów osiągniętych w danym roku podatkowym przez konkretnego podatnika.

Należy pamiętać również o tym, że ustalając dochód z najmu do opodatkowania, można uwzględnić straty z najmu z lat ubiegłych. Jest to niewątpliwie sytuacja niezbyt częsta, jednakże może się tak zdarzyć, gdy np. podatnik poniósł duże wydatki związane z remontem lokalu, które przewyższają w danym roku przychód z najmu.

Opodatkowanie najmu ryczałtem – warunki i zasady

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 roku o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W przypadku, gdy osoby te nie zawierają umów w ramach pozarolniczej działalności, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – o czym stanowi art. 2 ust. 1a tej ustawy.

Zgodnie z art. 9 ust. 4 ustawy, podatnicy nie mają obowiązku składania oświadczenia o wyborze opodatkowania przychód z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Za równoznaczne z dokonaniem tego wyboru uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt z tego tytułu, a jeżeli podatnik pierwszy taki przychód osiągnął dopiero w grudniu roku podatkowego - złożenie zeznania rocznego.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a ww. ustawy, do kwoty 100 000 zł; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów.

Przykład 1.

Jeżeli podatnik wynajmuje duże mieszkanie (dom jednorodzinny) i jego miesięczny przychód z najmu wynosi 120 000,00 zł, to przy rozliczaniu się systemem ryczałtowym roczny podatek wyniesie 11 000,00 (100 000 x 8,5% + 20 000 zł x 12,5%).

Jak opodatkować najem, w przypadku gdy podatnikami są małżonkowie?

Przykład zaczerpnięty z interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 grudnia 2018 roku, 0113-KDIPT2-1.4011.540.2018.2.KU:

„Zainteresowani po zawarciu związku małżeńskiego zakupili mieszkanie A w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. Zainteresowanych obowiązuje ustawowa współwłasność małżeńska. Zainteresowana niebędącą stroną postępowania prowadzi działalność gospodarczą (tłumaczenia, nauka języka). Zainteresowany będący stroną postępowania jest zatrudniony na umowę o pracę. W maju 2012 r. urodziła im się córka. W związku z przyjściem na świat dziecka, a także dalszym planowaniem powiększenia rodziny Zainteresowani kupili drugie, większe mieszkanie B. W październiku 2017 r. Zainteresowanym urodziła się druga córka. Po przyjściu na świat drugiej córki. Zainteresowani wraz z dziećmi przeprowadzili się do większego mieszkania B. Mieszkania A i B zostały zakupione na kredyt. Kredyty te są spłacane przez Zainteresowanych Z uwagi na fakt, że Zainteresowani zamieszkują w większym mieszkaniu B, to w przyszłości chcieliby wynająć mniejsze mieszkanie A (zakupione w 2008 r.). Zainteresowani nie chcą sprzedawać mieszkania A, ponieważ chcieliby w przyszłości zostawić je dzieciom, jako dorobek swego życia.

Mając na uwadze racjonalność i gospodarność Zainteresowani chcieliby wynająć mieszkanie A. Najem ten będzie odbywał się na zasadzie najmu okazjonalnego – prywatnego. 

Zainteresowani chcieliby opodatkować uzyskiwane przychody z tego najmu zryczałtowanym podatkiem według stawki 8,5%. Ww. przychody z najmu będą opodatkowane przez jednego z Zainteresowanych”.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o PIT przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, posiadania lub użytkowania rzeczy bądź praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1 ustawy o PIT. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Powyższe ma również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT przychody ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub użytkowania rzeczy, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu osiągniętego z tego źródła przez jednego z nich.

W myśl art. 8 ust. 4 ustawy o PIT oświadczenie, o którym mowa w ust. 3, należy złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany, ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6, pierwszy w roku podatkowym przychód ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub użytkowania rzeczy.

Wybór zasady opodatkowania całości dochodu przez jednego z małżonków, wyrażony w oświadczeniu, o którym mowa w ust. 3, obowiązuje przy zapłacie zaliczek przez cały rok podatkowy oraz przy składaniu zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty), chyba że w wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek zapłaty zaliczek i składania zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) z tego tytułu (art. 8 ust. 5).

W przypadku opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodów z tytułu najmu objętych wspólnością ustawową należy zauważyć, że przychody z najmu uzyskiwane przez małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, co do zasady podlegają odrębnemu opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. Odnosi się to także do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody, o których mowa w art. 6 ust. 1a ww. ustawy, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich.

W myśl art. 12 ust. 13 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w przypadku osiągania przez małżonków przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, kwota przychodów określona w ust. 1 pkt 3 lit. a) dotyczy łącznie obojga małżonków. Takie stanowisko zostało wyrażone w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 grudnia 2018 roku, 0113-KDIPT2-1.4011.540.2018.2.KU.

Decydując się na którykolwiek z powyższych sposobów na opodatkowanie najmu, podatnik powinien dokładnie przekalkulować opłacalność danej formy. Jeżeli podatnik będący wynajmującym przewiduje, że w danym roku podatkowym jego koszty (wydatki związane z najmem lokalu) będą równe przynajmniej połowie osiąganego przychodu, powinien zastanowić się nad podstawowym opodatkowaniem dochodu z najmu (zasady ogólne), bowiem faktycznie zapłacony podatek według skali może okazać się niższy niż kwota obliczona według stawki 8,5% przychodu naliczana ryczałtem.