Poradnik Przedsiębiorcy

Różnica między najmem a zakwaterowaniem – skutki w PIT i VAT

Chociaż w języku potocznym najem oraz zakwaterowanie mogą stanowić synonimy, to jednak na gruncie prawa podatkowego różnica między najmem a zakwaterowaniem, wywołuje inne skutki. Odmienności pomiędzy tymi pojęciami, powstające zarówno w zakresie podatku PIT, jak i VAT postaramy się wyjaśnić w poniższym artykule.

Różnica między najmem a zakwaterowaniem – definicje

W Kodeksie cywilnym znajdziemy określenie, czym właściwie jest najem. Zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Niestety nigdzie w ustawie nie odnajdziemy natomiast definicji zakwaterowania.

W obu przypadkach przedmiotem tych czynności jest nieruchomość, przy czym organy podatkowe wskazują, że różnica pomiędzy tymi pojęciami odnosi się do celu oraz okresu, na jaki nieruchomość jest przekazywana innej osobie do użytkowania przez właściciela. Warto sięgnąć do stosowanego dla celów podatkowych Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU).

W objaśnieniach do sekcji L „Usługi Związane z Obsługą Rynku Nieruchomości” wskazano, że obejmuje ona m.in. wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Sekcja ta nie obejmuje natomiast usług w zakresie zakwaterowania w hotelach, domach letnich, wynajmu pokoi gościnnych, pól namiotowych, kempingów i pozostałych obiektów i miejsc zakwaterowania na krótkie pobyty.

Z kolei Sekcja I „Usługi Związane z Zakwaterowaniem i Usługi Gastronomiczne”, obejmuje m.in.:

  • usługi w zakresie noclegów i usług towarzyszących świadczone przez hotele, motele, pensjonaty, centra odnowy biologicznej i inne obiekty hotelowe,
  • usługi świadczone przez schroniska młodzieżowe oraz chaty lub domki,
  • usługi świadczone przez domy letniskowe, do których goście mają prawo wspólnego użytkowania przez określony okres każdego roku,
  • usługi świadczone przez pola namiotowe i pola kempingowe, włączając pola dla pojazdów kempingowych,
  • tymczasowe lub długoterminowe zakwaterowanie w domach studenckich, internatach i bursach szkolnych, hotelach pracowniczych, blokach mieszkalnych.

W objaśnieniach do tej sekcji wskazuje się, że obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania zapewniają zakwaterowanie w cyklu dziennym lub tygodniowym. Sekcja ta nie obejmuje wynajmu nieruchomości mieszkalnych w celu dłuższego pobytu, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym.

Jeśli zatem nieruchomość jest oddawana danej osobie w celu zaspokojenia jej potrzeb mieszkaniowych oraz bytowych to mamy styczność z najmem. W innym przypadku, gdy celem jest jedynie pobyt tymczasowy, możemy mówić o zakwaterowaniu.W kontekście prawa podatkowego najem nieruchomości obejmuje dłuższe okresy odnoszące się cyklu miesięcznego lub rocznego oraz dotyczące celów mieszkaniowych, natomiast zakwaterowanie odnosi się do okresów dziennych oraz tygodniowych i związane jest z celami turystycznymi, wypoczynkowymi czy biznesowymi.

różnica między najmem a zakwaterowaniem

Różnice występujące na gruncie ustawy PIT

Kluczową kwestią w przypadku podatku dochodowego jest wybór odpowiedniej formy opodatkowania. Jak wiadomo powszechnie najem prywatny, który nie jest wykonywany w ramach działalności gospodarczej, może zostać opodatkowany podatkiem dochodowym na zasadach ogólnych albo ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych wg stawki 8,5%.

Czy takie same reguły obowiązują w przypadku gdy mamy do czynienia z zakwaterowaniem? Warto przywołać treść interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 13 stycznia 2017 r., nr 0461-ITPB1.4511.980.2016.1.AK:

„Odnosząc się do powyższego, należy mieć na uwadze, że wynajem nieruchomości na krótkie pobyty tzw. najem krótkoterminowy stanowi w istocie szereg cyklicznych, powtarzalnych okresowo, w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych, tj. wykonywanych w sposób wynikający z definicji działalności gospodarczej. Zatem przychody uzyskiwane z tytułu wynajmu nieruchomości – jako usługi związane z zakwaterowaniem na krótkie pobyty – Wnioskodawczyni winna zaliczyć do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować w sposób przewidziany dla tego źródła przychodów. Powyższa okoliczność oznacza również, że Wnioskodawczyni nie ma prawa zastosować do przychodów z usług wynajmu nieruchomości stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5% przychodów, właściwej jak już wskazano wyłącznie dla przychodów z umów najmu zawieranych poza działalnością gospodarczą”.

W rezultacie przychody z tytułu zakwaterowania nie mogą zostać zaliczone do najmu prywatnego, co w tym przypadku wyklucza wybór formy ryczałtowej wg stawki 8,5%. Na gruncie podatku dochodowego przychody z zakwaterowania zaliczane są do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. To oznacza, że w tym zakresie podatnik może wybrać zasady ogólne, podatek liniowy lub ryczałt wynoszący 17%, stosowany do przychodów z usług zakwaterowania krótkotrwałego (art. 12 ust. 1 pkt 2 lit. e ustawy o zryczałtowanym podatku).[alert-info]W kontekście podatku dochodowego najem może stanowić osobne od działalności gospodarczej źródło przychodów, które opodatkowane jest na zasadach ogólnych, bądź ryczałtem 8,5%. Natomiast zakwaterowanie stanowi zawsze przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, co powoduje, że zastosowanie znajdą zasady ogólne, 19% podatek liniowy lub 17% ryczałt ewidencjonowany.[alert-info]

Różnice występujące na gruncie ustawy VAT

Przechodząc do treści ustawy o podatku od towarów i usług, przede wszystkim wskazać należy, że usługi w postaci najmu nieruchomości na cele mieszkaniowe korzystają z całkowitego zwolnienia od podatku VAT. Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT zwolnione od podatku są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym, lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Przy tym zgodnie z art. 43 ust. 20 ustawy VAT zwolnienie przedmiotowe nie ma zastosowania do usług wymienionych w poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy.

Wskazać należy, że pod poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy „Wykaz towarów i usług, opodatkowanych stawką w wysokości 8%”, znajdują się usługi związane z zakwaterowaniem sklasyfikowane pod symbolem 55 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU).

W świetle powyższego podkreślić należy, że najem na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia od podatku, a usługi zakwaterowania, mające z założenia charakter krótkoterminowy, są opodatkowane obniżoną 8% stawką VAT.

Potwierdza to treść interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 10 grudnia 2018 r., nr 0112-KDIL1-2.4012.679.2018.1.PG:

„W tym miejscu warto odnieść się do samego pojęcia »zakwaterowanie«. W związku z tym, że nie zostało ono zdefiniowane w ustawie, przy ustalaniu jego zakresu znaczeniowego należy odwołać się do wykładni językowej. Zgodnie ze słownikiem języka polskiego PWN »zakwaterować« znaczy »przydzielić komuś miejsce czasowego zamieszkania«. Z kolei »zakwaterować się« znaczy »zamieszkać gdzieś tymczasowo«.

Analizując zatem przedstawiony opis sprawy i powołane regulacje prawne należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawca świadczy usługi wynajmu miejsc noclegowych, które to usługi Wnioskodawca sklasyfikował w dziale PKWiU 55, to na podstawie poz. 163 załącznika nr 3do ustawy, usługi te są opodatkowane obniżoną stawką podatku VAT w wysokości 8%.

Reasumując, stawka podatku VAT, jaką Wnioskodawca powinien zastosować w przypadku wynajmu miejsc noclegowych przy krótkoterminowym zakwaterowaniu, sklasyfikowanych w dziale PKWiU 55 wynosi 8%”.[

Najem oraz zakwaterowanie to usługi, które podlegają pod regulacje podatku od towarów i usług. Jednakże o ile najem na długoterminowe cele mieszkaniowe jest całkowicie zwolniony od podatku, o tyle usługi zakwaterowania należy opodatkować 8% stawką podatku VAT.

Podsumowując powyższe, w zakresie prawa podatkowego nie można utożsamiać najmu z zakwaterowaniem. Są to dwa odrębne pojęcia, które w różny sposób odnoszą się do celu, na jaki nieruchomość zostanie przeznaczona. W związku z tym trzeba mieć na uwadze, że konsekwencje podatkowe są odmienne w zależności od tego, czy mamy styczność z najmem, czy zakwaterowaniem.