Poradnik Przedsiębiorcy

Sprzedaż nieruchomości a prawo do zwolnienia z opodatkowania

Na etapie nabycia nieruchomości, radości płynącej z posiadania wymarzonego mieszkania lub domu nie powinny przesłaniać możliwe konsekwencje podatkowe przy podjęciu po kilku latach decyzji o jej sprzedaży. Z niniejszego artykułu dowiesz się, na co zwrócić uwagę, by zgodnie z obowiązującymi przepisami zadbać o zmniejszenie lub zwolnienie z konieczności zapłaty podatku, gdy w grę wchodzi sprzedaż nieruchomości.

Przychody ze sprzedaży nieruchomości

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 updof źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. 

Z przepisu tego wynika jeden z warunków skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, jakim jest zbycie nieruchomości – konieczne jest dokonanie sprzedaży po upływie min. 5 lat, liczonych od kolejnego roku po jego nabyciu. Drugim – by zbycie dokonywane było w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Przykład 1.

Pan Marian nabył mieszkanie w marcu 2015 r. 5-letni okres do zwolnienia z opodatkowania rozpoczyna się od 2016 r., w konsekwencji sprzedaż mieszkania przez pana Mariana w roku 2022 będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania.

Przykład 2.

Pani Maria dokonała zakupu mieszkania, które wprowadziła na ewidencję środków trwałych w prowadzonej działalności gospodarczej. Mieszkanie to wynajmowane było dla potrzeb innego podmiotu gospodarczego. Podmioty porozumiały się co do zbycia nieruchomości. Niezależnie od daty nabycia mieszkania przez panią Marię, przychód osiągnięty ze sprzedaży nie będzie podlegał zwolnieniu z opodatkowania.

W tym miejscu należy wskazać, że sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat opodatkowana jest stawką 19% podstawy obliczenia podatku. 

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość określona w umowie pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia oraz koszty uzyskania przychodów. Dokonując zbycia, należy pamiętać, że w sytuacji, gdy cena zbywanej nieruchomości, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód określi organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

Koszty odpłatnego zbycia

Podstawowym kosztem odpłatnego zbycia nieruchomości jest cena wynikająca z aktu notarialnego potwierdzającego jego nabycie. W przypadku nieruchomości wybudowanej takim kosztem są koszty jej wytworzenia (wybudowania). 

W przypadku nieruchomości nabytych w spadku, w drodze darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, kosztem uzyskania przychodów będzie kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Koszty uzyskania przychodów, zarówno w przypadku nieruchomości nabytych odpłatnie, jak i nieodpłatnie, można powiększyć o nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, a poniesione zostały w czasie posiadania. Ustala się je na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Wysokość poniesionych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Przykład 3.

Państwo Anna i Zygmunt nabyli nieruchomość w 2015 r. za cenę 180 000 zł. Sprzedaży dokonali w roku 2020 r. za kwotę 270 000 zł. Nakłady na wyremontowanie mieszkania na podstawie przygotowanego zestawienia wyniosły 45 000 zł, jednak pani Ania odnalazła faktury jedynie na kwotę 30 000 zł. Z tego też względu do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości będzie możliwe uwzględnienie jedynie kwoty 30 000 zł.

Nieprzechowywanie dokumentów źródłowych dokumentujących poniesione wydatki na nabycie nieruchomości, jak i nakładów poniesionych w czasie jej posiadania skutkuje brakiem możliwości pomniejszenia dochodu ze sprzedaży mieszkania.

Wydatki na własne cele mieszkaniowe

Sprzedaż nieruchomości przed upływem okresu 5 lat obliczonego na zasadach wskazanych powyżej, powoduje konieczność uregulowania podatku dochodowego od osiągniętego dochodu. Równocześnie wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli uzyskane przychody zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe.

Czas, w którym możliwe jest poniesienie wydatków mieszkaniowych, jest limitowany i wynosi od 1 stycznia 2019 r. – 3 lata, natomiast w latach 2009–2018 – 2 lata. Termin ten liczony jest od końca roku, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości.

Najbardziej typowym wydatkiem powodującym ograniczenie obowiązku zapłaty podatku dochodowego przy sprzedaży nieruchomości przed upływem 5-letniego okresu ich posiadania jest (zgodnie z art. 21 ust. 25 ust. 1 updof):

a)nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanego z tym budynkiem lub lokalem; nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie;

b)nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego;

c) budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego;

Przykład 4. 

Pan Karol dokonał zbycia mieszkania. Za posiadane środki wyremontował lokal mieszkalny, w którym zamieszkuje. Wydatki poniesione na remont będą stanowiły wydatki na własne cele mieszkaniowe, o ile podatnik zadba, by udokumentowane zostały fakturami.

d) rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub adaptacja na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Warunkiem zastosowania zwolnienia jest istnienie podstawy w ratyfikowanych umowach międzynarodowych, których stroną jest Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

Nakłady poniesione na remont mogą być poniesione również na nieruchomość, która zostanie przez podatnika nabyta, co wynika z art. 21 ust. 25a updof. Warunkiem jest, by wydatki określone w punktach a–c ponieść w okresie 3 lat, wówczas będą one bowiem stanowiły wydatki zaliczane do własnych celów mieszkaniowych.

Przykład 5.

Pani Karolina wynajmuje mieszkanie, w którym dokonała remontu. Wydatki poniesione przez nią na adaptację mieszkania wyniosły 40 000 zł. Posiada ona faktury potwierdzające poniesione wydatki. Po dwóch latach pani Karolina odkupiła wynajmowane mieszkanie, poniesione przez nią wydatki będzie więc mogła zaliczyć do wydatków na własne cele mieszkaniowe.

Wydatki na cele mieszkaniowe dotyczą również spłat kredytu, w szczególności na:

  1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na określone cele mieszkaniowe;

Przykład 6.

Podatnik zaciągnął kredyt na zakup mieszkania, po jego zakupie je sprzedał, a przychody ze sprzedaży przeznaczył na spłatę kredytu. Przysługuje mu prawo do skorzystania z ulgi na własne cele mieszkaniowe.

  1. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Sprzedaż nieruchomości - ważne orzeczenie

Zgodnie z wyrokiem NSA z 3 grudnia 2019 r., sygn. II FSK 3933/17, podatnikowi przysługuje prawo do skorzystania z ulgi mieszkaniowej wynikającej z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 updof w sytuacji, gdy zapłata ceny i samo przeniesienie własności (nabycie lokum) ma miejsce przed sprzedażą nieruchomości. Organy podatkowe zajmują przeciwne stanowisko w tym zakresie. Jednak coraz częstsze orzeczenia sądów stoją po stronie podatników, wskazując, że z ustawy o PIT nie wynika, by warunkiem niezbędnym do skorzystania ze zwolnienia było zachowanie określonej chronologii zdarzeń, co w konsekwencji prowadzi do stwierdzenia, że istnieje możliwość nabycia nowej nieruchomość, a dopiero w następnej kolejności sprzedaż dotychczas użytkowanego (zob. wyrok NSA z 9 stycznia 2020 r., sygn. II FSK 159/18).