Dla wielu z nas kredyt hipoteczny to jedyne wyjście, aby móc sobie pozwolić na własny kąt. Przy aktualnych cenach nieruchomości mało kogo jest stać, aby kupić mieszkanie lub dom za gotówkę. W związku z tym, pomimo widocznego wyhamowania rozwoju gospodarczego, popyt na ten rodzaj produktu bankowego wcale tak znacząco nie maleje. Wzrost stóp procentowych przekłada się bezpośrednio na zmniejszenie oprocentowania kredytów, co w przyszłości może okazać się dużą zaletą aktualnych ofert bankowych. Dodatkowym powodem do „zadowolenia” kredytobiorców jest także ostatnia nowelizacja ustawy o kredycie hipotecznym, w której ustawodawca wprowadził zwrot ubezpieczenia pomostowego. Niekiedy są to całkiem pokaźne kwoty, bowiem jak wszyscy wiemy, sądy wieczystoksięgowe potrafią zwlekać z wpisaniem hipoteki do księgi nawet kilkanaście miesięcy. Jakie są zasady zwrotu ubezpieczenia i kto może na to liczyć? O tym piszemy poniżej.
Czym jest ubezpieczenie pomostowe?
Bank, decydując się na sfinansowanie cudzego zakupu nieruchomości lub realizację inwestycji budowlanej, nie ma pewności, że działanie to mu się opłaci. Stąd też zabezpiecza się poprzez wpis o hipotece do księgi wieczystej nieruchomości kredytobiorcy. Zanim taka wzmianka zostanie wpisana mija przeważnie od kilku (w mniejszych okręgach) do kilkunastu miesięcy (w dużych miastach). Bank natomiast od chwili podpisania umowy kredytowej jest zobligowany do wypłaty środków pieniężnych, aby zatem uniknąć sytuacji, w której może się okazać, że wpis nie zostanie dokonany, wykupowana zostaje polisa ubezpieczeniowa na wypadek braku spłaty rat kredytowych. Ubezpieczenie pomostowe ma na celu zagwarantowanie bankowi wypłaty stosownego odszkodowania, w sytuacji gdyby ten utracił prawo do hipoteki.
Ubezpieczenie pomostowe z całą pewnością jest formą zabezpieczenia się banku na wypadek, gdyby sąd nie dokonał wpisu wzmianki o hipotece w księdze wieczystej nieruchomości. Nie przypomina ono jednak innych polis. W tym przypadku kredytobiorca nie jest stroną umowy ubezpieczenia, nie uzyskuje również żadnej realnej ochrony (np. życia, zdrowia, majątku). Ubezpieczenie pomostowe jest rodzajem zabezpieczenia dla banku otrzymywanego od firmy ubezpieczeniowej, które mimo wszystko opłaca klient. Ubezpieczenia tego nie należy traktować jako formy ochrony, a wyłącznie jako dodatkowy koszt, jaki kredytobiorca musi ponosić w związku z zawarciem umowy z bankiem.
Z racji faktu, że niemal wszystkie wnioski o wpis są rozpatrywane pozytywnie, ubezpieczenie pomostowe do tej pory stanowiło dodatkowy, łatwy zarobek dla banku. Banki nie miały się przed czym zabezpieczać, a mimo to wymagały od swoich klientów opłacania niemałych kosztów. To się jednak zmieniło wraz z nowelizacją ustawy o kredycie hipotecznym. Jak wskazało Ministerstwo Sprawiedliwości, które przygotowało nowelizację, opłaty na rzecz ubezpieczenia pomostowego miały na celu ograniczenie ryzyka kredytowego. Tylko że – w ocenie resortu – w niemal każdym przypadku wpis hipoteki jest dokonywany zgodnie z wnioskiem. Powodowało to, że ryzyko to praktycznie nie istniało, dlatego też opłata ta powinna być traktowana jako kaucja, a więc być zwracana klientom po wpisaniu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości.
Ile wynosi koszt ubezpieczenia pomostowego?
To, ile wynosi wysokość ubezpieczenia, zależy od banku. Jedne oferują bardzo przyjazne dla klienta stawki, inne wymagają horrendalnych wręcz kwot. Opłata za ubezpieczenie pomostowe najczęściej przybiera jedną z dwóch form. Pierwszą z nich – rzadziej spotykaną – jest jednorazowa płatność za ubezpieczenie uiszczana w momencie zaciągania kredytu. Druga – spotykana o wiele częściej – wiąże się z obowiązkiem opłacania podwyższonej marży zobowiązania. W tym wypadku bank niejako dolicza składkę do comiesięcznych rat kredytowych. W zależności od instytucji finansowej koszt ubezpieczenia waha się od 0,1 do ponad 2 punktów procentowych. Stąd też należy się nastawiać, że im większy kredyt, tym wyższa kwota „składek” na ubezpieczenie.
Jak długo należy płacić ubezpieczenie?
Ubezpieczenie pomostowe stanowi sporą część kosztów, jaką kredytobiorca musi ponosić w związku z zaciągnięciem zobowiązania. Konieczność jego opłacania może podnieść koszt kredytu np. z 2 do 3%, co wydaje się dosyć dużym wzrostem. Zatem im dłużej trzeba będzie płacić koszty ubezpieczenia, tym droższy okaże się kredyt. Stąd też tak ważne jest, aby wpis do księgi wieczystej został uiszczony w jak najkrótszym czasie.
Aby uzmysłowić, jak dużym problemem jest, a w zasadzie było, ubezpieczenie pomostowe, weźmy za przykład kredyt hipoteczny w kwocie 300 tys. zł na zakup 45 m2 mieszkania w mniejszym mieście. Przy 1,5% wysokości ubezpieczenia pomostowego jego miesięczny koszt wynosi 375 zł. Niemalże 400 zł płacone nawet przez 12 miesięcy to suma, która obecnie jest w stanie pokryć dwie miesięczne raty kredytu.
Sądy wieczystoksięgowe nie są ograniczone czasowo w kwestii dokonywania wpisów. Wszystko zależy od liczby spraw w danym okręgu. I tak dla przykładu w Warszawie czas oczekiwania na wpis trwa nawet do 12 miesięcy, podczas gdy w oddalonym o 40 km Żyrardowie termin ten wynosi 2–3 miesiące.
Zwrot ubezpieczenia pomostowego
14 września 2022 roku weszła nowelizacja ustawy o kredycie hipotecznym, a wraz z nią zmiany w kwestii ubezpieczeń pomostowych. Nowela wprowadziła do art. 29 ustawy ust. 5a i 5b. Zgodnie z powyższymi przepisami w przypadku udzielenia kredytu hipotecznego umowa o kredyt hipoteczny może określać dodatkowy koszt kredytu hipotecznego, związany z oczekiwaniem na wpis hipoteki do księgi wieczystej, ponoszony przez konsumenta do czasu dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Jednakże ten dodatkowy koszt podlega zwrotowi konsumentowi lub zaliczeniu na poczet spłaty kredytu hipotecznego po dokonaniu wpisu hipoteki stanowiącej zabezpieczenie kredytu hipotecznego do księgi wieczystej, na warunkach określonych umową o kredyt hipoteczny.
Powyższe oznacza, że kredytobiorca może liczyć na zwrot całości kwot pobranych przez bank na poczet ubezpieczenia pomostowego w momencie dokonania przez sąd wpisu do księgi wieczystej.
Z racji tego, że prawo nie działa wstecz, zwrot otrzymają wyłącznie konsumenci, którzy zaciągnęli zobowiązanie kredytowe:
- 17 września 2022 roku lub po tej dacie, oraz
- przed 17 września 2022 roku, jednakże sąd do 17 września 2022 roku nie dokonał wpisu.
Jeżeli zatem konsument zaciągnął kredyt hipoteczny w czerwcu 2022 roku, jednakże z wpisem do księgi wieczystej czekał do 30 września, to ma on prawo do zwrotu całości sumy wpłaconej na poczet ubezpieczenia pomostowego. Wszystkie wypadki, kiedy decyzja o wpisie została wydana przed 17 września 2022 roku – nawet jeżeli miało to miejsce 16 września – nie będą obligowały banku do zwrotu. Dodatkowo bank nie odda wpłaconej opłaty pomostowej wtedy, gdy sąd odmówi dokonania wpisu do księgi wieczystej.
Co zrobić, aby otrzymać zwrot ubezpieczenia pomostowego?
Banki zostały zobowiązane do dokonania zwrotu pobranego ubezpieczenia pomostowego w terminie 60 dni od dnia dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Zwrot ten może zostać dokonany na dwa sposoby:
- przez bezpośredni zwrot pobranych opłat na rachunek bankowy kredytobiorcy, lub
- zaliczenie pobranych kosztów ubezpieczenia na poczet spłaty kredytu hipotecznego.
Ustawa wskazuje wyłącznie na powyższe możliwości, nie określa jednak, od czego będzie to zależało i czy o formie zwrotu decyduje kredytobiorca, czy bank. Wydaje się jednak, że jeśli kwestia ta nie zostanie uregulowana w samej umowie kredytowej, to decyzję powinien podjąć konsument poprzez złożenie w oddziale banku (lub w bankowości elektronicznej) stosownego wniosku.
Podsumowując, nowelizację ustawy o kredycie hipotecznym należy uznać za pozytywną. Nie ma co ukrywać, ubezpieczenie pomostowe stanowiło wyłącznie dodatkowy zarobek instytucji finansowych. Sądy wieczystoksięgowe niemalże wcale nie oddalały wniosków o wpis do księgi, przez co realnie nie istniało żadne ryzyko po stronie banku udzielającego kredyt. Ustawodawca, dostrzegając to, wprowadził zmianę, dzięki której bank w dalszym ciągu będzie zabezpieczony, jednakże w momencie, kiedy ryzyko zniknie, będzie zobowiązany do zwrócenia kredytobiorcy wpłaconych środków na ubezpieczenie pomostowe. Takie rozwiązanie powinno zadowalać obie strony.
